Xác định giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập

Đọc tiếp để tìm hiểu cách xác định giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập.

Tierra Mallorca

Bạn sở hữu bất động sản tạo ra thu nhập hay có thể tạo ra thu nhập? Bạn có muốn xác định giá trị gần đúng cho tài sản thực không?

Nếu có, thông tin sau sẽ giúp bạn đạt được giá trị dựa trên thông tin cụ thể tiêu chuẩn. Thông tin này có thể được áp dụng cho một ngôi nhà gia đình đơn lẻ, căn song lập, nhiều căn, bất động sản thương mại, đất đai, cửa hàng bán lẻ và bất động sản tạo ra thu nhập khác.

Tỷ lệ vốn hóa (Tỷ lệ giới hạn)

Tỷ lệ vốn hóa hay Tỷ lệ vốn hóa là một tỷ lệ được sử dụng để ước tính giá trị của các tài sản tạo ra thu nhập. Tỷ lệ giới hạn là thu nhập hoạt động ròng chia cho giá bán hoặc giá trị của bất động sản được biểu thị bằng tỷ lệ phần trăm. Hầu hết các Nhà đầu tư, người cho vay và người thẩm định sử dụng tỷ lệ giới hạn để ước tính giá mua cho các loại tài sản tạo ra thu nhập khác nhau. Tỷ lệ vốn hóa thị trường được xác định bằng cách đánh giá dữ liệu tài chính của các bất động sản tương tự đã được bán gần đây trên một thị trường cụ thể. Mỗi thị trường đều khác nhau.

Tỷ lệ giới hạn cung cấp một ước tính đáng tin cậy hơn về giá trị so với hệ số nhân tổng tiền thuê trên thị trường (GRM) vì việc tính toán tỷ lệ giới hạn sử dụng nhiều chi tiết tài chính của bất động sản hơn. Tính toán GRM chỉ xem xét giá bán và tổng giá thuê của bất động sản. Việc tính toán tỷ lệ giới hạn bao gồm giá bán của bất động sản, tổng tiền thuê, thu nhập ngoài tiền cho thuê, số tiền trống và chi phí hoạt động, do đó cung cấp ước tính đáng tin cậy hơn về giá trị.

Cuối cùng, người bán đang cố gắng bán ở mức trần thấp nhất có thể trong khi người mua đang cố gắng mua ở mức trần cao nhất có thể. Theo quan điểm của bất kỳ nhà đầu tư nào, tỷ lệ vốn hóa càng cao thì khoản đầu tư càng tốt. Các biến khác có thể phát huy tác dụng như vị trí, tình trạng, v.v. có thể không phải lúc nào cũng hiển thị trong Tỷ lệ giới hạn.

Tỷ lệ vốn hóa được định nghĩa là “Thu nhập hoạt động ròng” (NOI) chia cho Giá trị thị trường. Bạn cũng có thể lấy Giá trị thị trường bằng cách chia NOI / Tỷ lệ giới hạn.

Một ví dụ điển hình:

• Một bất động sản có NOI (Thu nhập hoạt động ròng) là 80.000 đô la và giá chào bán là 1.000.000 đô la.
• ($ 80.000 / $ 1.000.000) x 100 = 8% TỶ LỆ VỐN
• Một bất động sản có NOI (Thu nhập hoạt động ròng) là 80.000 đô la và Tỷ lệ giới hạn là 8%. (80.000 đô la /.08) = 1.000.000 đô la

Hệ số cho thuê gộp (GRM)

Hệ số nhân tiền thuê nhà hoặc GRM là một tỷ lệ được sử dụng để ước tính giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập. GRM cung cấp một ước tính sơ bộ về giá trị và ít chi tiết hơn nhiều so với việc sử dụng giá trị vAP nhưng rất hữu ích trong việc phân tích nhanh các thuộc tính với ít thông tin trong tay. Chỉ cần có hai phần thông tin tài chính để tính Hệ số Tổng tiền thuê cho một bất động sản, giá bán và tổng giá thuê. Nếu thông tin này có sẵn cho nhiều lần bán gần đây của các loại bất động sản thu nhập tương tự trong một khu vực cụ thể, thì thông tin này có thể được sử dụng để ước tính giá trị thị trường của các bất động sản tương tự khác trong khu vực đó. Một số nhà đầu tư sử dụng GRM hàng tháng và một số sử dụng GRM hàng năm.GRM hàng tháng bằng giá bán của một bất động sản chia cho thu nhập cho thuê hàng tháng tiềm năng và GRM hàng năm là doanh thu bán hàng chia cho thu nhập cho thuê tiềm năng hàng năm.

GRM thị trường chỉ là một ước tính sơ bộ về giá trị và có một số hạn chế như không tính đến tỷ lệ trống và chi phí hoạt động. Hãy nhớ rằng, khi bạn có đủ thông tin để tính toán tỷ lệ giới hạn so với GRM, hãy sử dụng tỷ lệ giới hạn.

Một ví dụ điển hình:

• Một bất động sản có giá bán là 300.000 đô la và giá thuê hàng tháng tiềm năng là 3.500 đô la.
• 300.000 USD / 3.500 USD = 85,71 GRM
• Trong cùng một kịch bản, để tính “Giá trị thị trường ước tính” trên 80 GRM & $ 3,500 tiền thuê:
• 80 x 3.500 đô la = 280.000 đô la (Giá trị thị trường ước tính)

Thu nhập hoạt động ròng (NOI)

Thu nhập hoạt động ròng chỉ là thu nhập hoạt động ròng của một tài sản cụ thể. Nó được tính bằng cách lấy tổng thu nhập hàng năm trừ đi chi phí hoạt động của bất động sản cụ thể. Điều này bao gồm bất kỳ và tất cả thu nhập từ tài sản cũng như tất cả các chi phí hoạt động.

Một ví dụ điển hình:

• Thu nhập (Tiền thuê nhà & Khác) 250.000 đô la
• Số tiền tuyển dụng: - $ 5.000
• Chi phí hoạt động: - $ 175,000
• Thu nhập hoạt động ròng $ 70.000

Nói một cách đơn giản, NOI sẽ cho bạn biết bạn sẽ kiếm được bao nhiêu tiền sau khi tất cả chi phí của bạn được thanh toán và tất cả tiền thuê của bạn đã được thu thập. Đây cũng là một công cụ tuyệt vời để tính toán dòng tiền. NOI rất quan trọng trong việc tính toán tỷ lệ trần và khả năng trả nợ.

Thu hồi tiền mặt

Tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt (Cash on Cash Return) là tỷ lệ phần trăm đo lường tỷ lệ hoàn vốn bằng tiền đầu tư vào một tài sản thu nhập. Nó được tính bằng cách chia dòng tiền trước thuế cho lượng tiền mặt đã đầu tư (trả trước) và được thể hiện dưới dạng phần trăm (%). Nếu dòng tiền trước thuế cho một bất động sản đầu tư bằng 25.000 đô la và tiền mặt của chúng tôi đầu tư vào bất động sản đó là 100.000 đô la, thì tỷ suất lợi nhuận thu được bằng 25%. Lợi nhuận thu được bằng tiền mặt được tính bằng cách lấy tổng thu nhập trừ đi chi phí hoạt động và vị trí trống, sau đó trừ đi khoản nợ hàng năm sẽ mang lại cho bạn dòng tiền trước thuế. Lợi tức tiền mặt thường được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của các tài sản thu nhập và đặc biệt là khi so sánh nhiều tài sản thu nhập.

Một ví dụ điển hình:

• Một người đầu tư 25.000 đô la vào một bất động sản với dòng tiền trước thuế là 9.000 đô la.
• (9.000 đô la / 25.000 đô la) X 100 = 36% (hoàn vốn bằng tiền).

Tỷ lệ bao phủ dịch vụ nợ (DSCR)

Tỷ lệ bao phủ nợ (DSCR) là một dấu hiệu được sử dụng rộng rãi để đo lường khả năng của một tài sản tạo ra thu nhập để trang trải các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng. DSCR được tính bằng cách chia thu nhập hoạt động ròng (NOI) cho khoản nợ hàng năm của một tài sản. Dịch vụ nợ hàng năm bằng tổng hàng năm của tất cả lãi và gốc được trả cho tất cả các khoản vay trên một tài sản. Tỷ lệ bao phủ nợ nhỏ hơn 1 cho thấy rằng thu nhập do tài sản tạo ra không đủ để trang trải các khoản thanh toán thế chấp và chi phí hoạt động. Hầu hết Người cho vay sử dụng DSCR để quyết định xem một tài sản có đủ thu nhập để trang trải dịch vụ nợ hay không. Hầu hết các Bên cho vay thích 1,1 đến 1,2 hoặc cao hơn (hãy nói chuyện với người cho vay tại địa phương của bạn để tìm hiểu). DSCR càng cao thì càng có nhiều thu nhập để trang trải các khoản nợ. Điều này cuối cùng có nghĩa là ít rủi ro hơn cho các ngân hàng (quan điểm của họ).

Một ví dụ điển hình:

• Một tài sản có NOI là 50.000 đô la và dịch vụ nợ hàng năm là 36.000 đô la
• (50.000 USD / 36.000 USD) = 1,38
• DSCR (DCR) sẽ cao hơn 1,3. Điều này có nghĩa là tài sản tạo ra thêm khoảng 38% thu nhập ròng hàng năm sẽ được yêu cầu để phục vụ số tiền thanh toán thế chấp hàng năm. (Xem NOI để biết cách tính NOI).

Tôi hy vọng ở trên đã được hỗ trợ cho bạn. Giá trị thực của bất kỳ bất động sản nào, cho dù có tạo ra thu nhập hay không, là giá trị mà người bán sẵn sàng bán và giá mà người mua sẵn sàng trả. Có nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng đến giá mua cuối cùng. Các yếu tố này bao gồm tài sản chủ thể, vị trí, tình trạng vật chất, tuổi xây dựng, các yếu tố cá nhân của người mua và hoặc người bán, mong muốn, thời gian trong năm, yếu tố nhu cầu, kỹ năng đàm phán, kiến ​​thức của người mua và người bán, tỷ lệ hoàn vốn mong muốn của nhà đầu tư, rủi ro nhận thức được, cần sửa chữa, bảo trì trì hoãn, yêu cầu tuân thủ quy tắc xây dựng, tùy chọn bán của người bán, thu nhập và chi phí dự kiến ​​so với đã nêu, chi phí tài chính và các yếu tố khác có thể sẽ ảnh hưởng đến việc xác định giá trị hoặc giá bán đã thỏa thuận.