Hoas vs chủ nhà: thực thi có chọn lọc

Thực thi có chọn lọc là gì?

Nó xảy ra, và có thể nhiều hơn bạn nhận ra. Thành viên hội đồng quản trị (hoặc một thành viên hội đồng quản trị cụ thể) sẽ thực thi các quy tắc và quy định đối với một số - nhưng không phải tất cả. Thỉnh thoảng, đó là một mối thù cá nhân chống lại chủ nhà hoặc người thuê nhà của họ, và nó có thể làm gián đoạn cuộc sống yên bình mà họ có mọi quyền được hưởng.

Tổng thống cuối cùng của chúng tôi đã tràn lan với việc thực thi có chọn lọc. Anh ấy đã chỉ thị cho công ty quản lý tất cả các cuộc gọi đến anh ấy; Cho dù đó là chìa khóa vào hồ bơi, yêu cầu bảo trì, không gian cho thuê RV, cho thuê nhà câu lạc bộ, v.v. Bạn bè của anh ấy nhận được đặc quyền và nếu anh ấy không thích bạn, anh ấy đã lạm dụng quyền lực của mình để gửi thông báo vi phạm. Anh ta đã từng đe dọa tôi bằng một thông báo vi phạm giả - đó là khi tôi quyết định tranh cử vào Hội đồng quản trị và bóc mẽ anh ta.

Bạn có thể hỏi những thành viên khác trong hội đồng quản trị thì sao? Hai người từ chức để phản đối vì họ không muốn phục vụ cùng với anh ta (những ghế đó vẫn còn trống). Hai người còn lại là bạn "túc số" của anh ấy và cho phép anh ấy làm theo ý mình.

Tôi đã từng ngồi trong một phiên tòa xét xử bồi thẩm một vụ kiện HOA về việc thực thi có chọn lọc. Chủ tịch hội đồng quản trị (đại diện cho HOA) đã kiện một chủ nhà vì vi phạm nhiều lần. Chủ nhà sống đối diện với Tổng thống. Cá nhân họ không ưa nhau, và chủ nhà phải gánh chịu hậu quả từ việc lạm quyền. Tổng thống đặt camera an ninh nhằm vào nhà hàng xóm. Một sự xâm phạm trắng trợn quyền riêng tư trong khi ghi lại hoạt động cá nhân. Chủ nhà đã thắng kiện của mình, nhưng thật xấu hổ khi phải ra tòa để hòa bình và im lặng.

Bước bảo vệ đầu tiên: Biết các tài liệu quản lý của bạn

Hầu hết các vấn đề phát sinh trong HOA đều có cách giải quyết xác định bằng cách tham khảo các văn bản quản lý. Nếu bạn biết họ, bạn cũng có thể tránh mọi tình huống có thể gây ra đau khổ.

Tôi thấy rằng hầu hết các chủ nhà và nhiều thành viên hội đồng quản trị thậm chí không biết những gì trong các tài liệu quản lý của họ.

Các tài liệu tôi đang đề cập đến bao gồm Tuyên bố về Giao ước, Điều kiện và Hạn chế (CC & Rs), Các văn bản dưới luật và Quy tắc & Quy định.

Các tài liệu được ghi lại này là những gì chi phối HOA và hình thành cấu trúc hoạt động của nó mà tất cả các bên phải tuân thủ - và trong đó, chứa đựng sức mạnh của thông tin và kiến ​​thức.

Giao ước, Điều kiện và Hạn chế (CC & Rs)

Hãy coi CC & R là “Hiến pháp” thường được các Nhà phát triển của cộng đồng thiết kế. Nó chứa mô tả của tài sản; sự khác biệt giữa “khu vực chung” (thuộc sở hữu của tất cả các chủ nhà) và các đơn vị sống (thuộc sở hữu riêng của các chủ nhà).

Nó cũng sẽ bao gồm các chức năng có thể có trong tương lai của HOA, có thể bao gồm việc phát triển thêm các đơn vị, hợp nhất, dễ dàng hơn, một số trong số đó là các yếu tố đã được thiết lập thông qua sự phát triển và tồn tại của HOA trong bất kỳ khoảng thời gian nào.

CC & R cũng sẽ bao gồm các chủ đề như bầu cử, đánh giá và nhiệm vụ của hiệp hội. Đây là nơi bạn có thể đạt được sức mạnh của thông tin. Ngoài ra, nó có thể sẽ xác định các hướng dẫn kiến ​​trúc về việc chấp thuận cho các cải tạo hoặc cải tiến cho các đơn vị riêng lẻ.

Kiến thức quen thuộc với CC & R sẽ giúp tránh các vấn đề tranh chấp trong tương lai.

Nội quy

Các quy định về cơ bản liên quan đến các Viên chức và Thành viên Hội đồng quản trị; các điều khoản, nhiệm vụ, cuộc họp, bầu cử, v.v. Nó thường phác thảo (các) quyền lực của Hội đồng quản trị và quy trình thực thi các vi phạm. Nhiều người yêu cầu "Thông báo cho phép" về một vi phạm bị cáo buộc trước khi đánh giá bất kỳ khoản phạt nào. Điều này cho phép chủ nhà có thời gian để sửa chữa bất cứ điều gì có thể không tuân thủ.

Xin lưu ý rằng việc không thực thi các quy tắc làm cho Hiệp hội có vẻ như không hiệu quả và điều đó có thể tạo ra sự tùy tiện của việc thực thi có chọn lọc. Điều đó không có nghĩa là một Hội đồng quản trị không linh hoạt. Họ có quyền đưa ra các ngoại lệ nếu được bảo đảm; dành những ngoại lệ này cho những trường hợp "ngoại lệ". Mặc dù, các tiểu bang khác nhau, việc không thực thi quy tắc có thể làm mất hiệu lực của quy tắc đó.

Hãy nhớ rằng, Quy định phải có quy trình cho các vấn đề tuân thủ; cho phép chủ nhà tuân thủ, phản hồi và quyền được điều trần, nếu được yêu cầu. Nhiều vi phạm về cơ bản là không cố ý do thiếu kiến ​​thức trong các văn bản quản lý.

Nội quy & Quy định

Việc tạo ra và thông qua các Quy tắc & Quy định là do các Thành viên Hội đồng quản trị. Ngay cả khi được ban hành bởi hội đồng quản trị trước đó, các thành viên hội đồng mới thường có quyền thay đổi, sửa đổi và / hoặc tạo ra các quy tắc mới. Những hoạt động này phải vì lợi ích của cộng đồng và được thiết kế để giải quyết các vấn đề cụ thể mà Hiệp hội có thể gặp phải trong hoạt động cá nhân của mình.

Chúng có thể bao gồm thực thi bãi đậu xe, giờ chơi ở hồ bơi, cho thuê nhà câu lạc bộ, lắp đặt vệ tinh và cáp, chính sách vật nuôi, và hầu hết việc sử dụng các tiện nghi.

Từ chối thực thi có chọn lọc

Một trong những cân nhắc quan trọng nhất đối với cả HOA và các thành viên cộng đồng là việc thực thi là hợp lý và không phân biệt đối xử. Cần có sự nhất quán trong việc thực thi các văn bản quản lý của một Hiệp hội. Khi HOA thực hiện hành động khi nhận thấy có vi phạm, không nên tùy tiện và theo cách hợp lý theo các thủ tục và quy trình phù hợp được nêu trong các văn bản quản lý.

Tất cả các hành động chống lại chủ nhà đều được ghi lại trong Biên bản cuộc họp điều hành bằng phiếu bầu của hội đồng quản trị. Nếu nó dẫn đến một thông báo vi phạm, nó phải trích dẫn mã của vi phạm bị cáo buộc.

Nếu có một công ty quản lý, hãy đưa họ vào bất kỳ thư từ hoặc tài liệu nào. Mặc dù phương châm của hầu hết các công ty quản lý là "chúng tôi thực hiện chỉ đạo từ hội đồng quản trị;" những người quản lý cộng đồng được cấp phép không muốn tiếp tục xuất hiện hoạt động không phù hợp sau khi nhận được thông báo. Họ coi trọng giấy phép của họ trên tất cả.

Chọn trận đấu của bạn. HOA có các nguồn lực. Các thành viên hội đồng quản trị không phải chịu bất kỳ chi phí nào cho phí pháp lý, cũng như chi phí trọng tài hoặc hòa giải leo thang. Hầu hết đều có chính sách bảo hiểm D & O (Giám đốc & Nhân viên). Có nghĩa là, yêu cầu bảo hiểm sẽ thanh toán các chi phí pháp lý, và nếu phát hiện có lỗi, công ty bảo hiểm sẽ thanh toán trách nhiệm. Trường hợp ngoại lệ thường là nếu hành động có chủ ý hoặc có ý đồ xấu, điều này khó có thể chứng minh được.

Là chủ nhà, bạn có quyền xem bất kỳ / tất cả các tài liệu, bảng sao kê ngân hàng, báo cáo vi phạm, biên bản cuộc họp, v.v. Các hồ sơ duy nhất mà chủ nhà thường không được phép truy cập là các thông tin cá nhân khác của chủ nhà, chẳng hạn như đánh giá còn nợ, chưa thanh toán tiền phạt, thông tin liên hệ cá nhân, hoặc hợp đồng thuê trong hồ sơ. Tất cả các hồ sơ và tài liệu khác đều được công khai cho chủ nhà. Bạn trả phí thẩm định của bạn; nó là tiền của bạn. Có, Thành viên Hội đồng quản trị là những người tình nguyện, nhưng có trách nhiệm được ủy thác trong việc tuân thủ các văn bản quản lý.

Bảo vệ bản thân khỏi những kẻ bắt nạt HOA

Đừng trở thành nạn nhân tiềm tàng của tham nhũng. Tham dự lớp đào tạo hoặc hội thảo về hoạt động của một HOA. Tìm hiểu khi nào lên lịch cho hội chợ HOA tiếp theo và tận hưởng kết nối với các chủ nhà, thành viên hội đồng quản trị và nhà cung cấp khác. Ngoài ra còn có các lớp học khác nhau bao gồm các luật của Tiểu bang quản lý HOA (ví dụ: bầu cử HOA, quy trình phạt tiền, quyền chủ nhà, tài chính, v.v.) Đó là một cách tốt để gặp gỡ các nhà lãnh đạo khác nhau trong ngành và nhận được lời khuyên miễn phí. Những người hướng dẫn thường là các chuyên gia trong ngành HOA, và luôn sẵn sàng sau giờ học để trả lời các câu hỏi cụ thể hoặc thông tin chi tiết về các vấn đề.

Hãy nhớ rằng, đó là một "ngành công nghiệp", và mọi người đều có trong tay túi tiền của gia chủ. Hãy chắc chắn chọn trận chiến của bạn vì tiền cược có thể cao. Cuốn sách Chiến binh HOA đề cập đến rất nhiều vấn đề từ thách thức Ban giám đốc đến những câu chuyện ác mộng có thật. Bạn sẽ khám phá ra rằng bạn không ở trong này một mình và có sẵn trợ giúp.

Chiến binh HOA

Hỏi và Đáp

Câu hỏi: HOA của chúng tôi có thể tiếp tục giữ ổ khóa trên hồ bơi mà không có bất kỳ thông báo nào cho chủ nhà về ngày khai trương không? Chúng tôi sống ở Arizona. Tôi đã viết một email nhưng tôi vẫn chưa nhận được hồi âm.

Trả lời: Hội đồng quản trị thường có quyền ấn định ngày mở và đóng cửa của các bể bơi, cũng như giờ. Bạn có thể sẽ tìm thấy nó trong Quy tắc & Quy định của các tài liệu quản lý của bạn. Tuy nhiên, tại thời điểm này, các hồ bơi của chúng tôi cũng bị khóa do Nguyên tắc COVID-19 của Bộ Y tế. Các sân tennis của chúng tôi cũng đóng cửa; mặc dù, họ có thể là người đầu tiên mở liên quan đến các tiện nghi của chúng tôi.

Các hồ bơi Hiệp hội của chúng tôi được coi là "hồ bơi công cộng" bởi Bộ Y tế. Chúng tôi đã đấu tranh với điều này vì chúng tôi tin rằng nó nên được phân loại là một hồ bơi riêng vì bạn cần có tư cách thành viên để sử dụng (Chủ nhà / Cư dân là thành viên). Nhưng thua trận đó. Vì vậy, hồ bơi của bạn có thể tuân theo hướng dẫn của Bộ Y tế và Hội đồng quản trị của bạn phải tuân thủ điều đó. Kiểm tra Hướng dẫn của Bộ Y tế Tiểu bang về việc mở hồ bơi công cộng; sau đó "chiến" trận chiến của bạn. Tôi chắc rằng nhiều cư dân sẽ đứng về phía bạn. Một chiến dịch gửi email, cuộc gọi điện thoại và các kiến ​​nghị khác tới Hội đồng quản trị và / hoặc Công ty quản lý của bạn sẽ nhận được phản hồi.

Với tất cả những gì đã nói, Hội đồng quản trị nên đăng thông báo trên các hồ bơi kèm theo lời giải thích về việc đóng cửa và ngày mở cửa dự kiến.

Câu hỏi: HOA của tôi biết rằng tôi là chủ sở hữu duy nhất có một chiếc xe đủ tiêu chuẩn là xe cắm trại không được phép đậu trong khuôn viên nơi này. Tất cả chủ sở hữu đều ngưỡng mộ người cắm trại và không có vấn đề gì với nó cho đến khi tôi yêu cầu HOA yêu cầu một trong những chủ sở hữu khác phải chịu trách nhiệm về việc rò rỉ nước. Ngay lập tức theo yêu cầu đó, HOA quyết định thực thi quy tắc cấm trại viên, biết rằng chỉ mình tôi bị ảnh hưởng. Đây có thể được coi là thực thi có chọn lọc không?

Trả lời: Bạn nói rằng chỉ có bạn vi phạm Nội quy & Quy định. Vì vậy, về mặt kỹ thuật, họ không lựa chọn việc thực thi. Nghe có vẻ đáng thù hơn. Tuy nhiên, với điều đó đã nói, hãy đọc các tài liệu quản lý của bạn và tìm kẽ hở (tức là họ có cung cấp "RV Lot" cho những người cắm trại không).

Câu hỏi: HOA có thể liên hệ với mẹ tôi về vấn đề mà họ có với nhãn dán xe của tôi không? Tôi là 34. Tên của mẹ tôi ở trong nhà nhưng bà không sống ở đây. Xe mình đứng tên 100%

Trả lời: Nếu nhãn dán xe liên quan đến HOA (nghĩa là chỗ đậu xe, giấy tờ tùy thân, v.v.); sau đó, có, họ có thể liên hệ với mẹ của bạn. Chủ nhà có trách nhiệm đối với bất kỳ ai (người thuê nhà hoặc người thân) sống trong nhà của họ.

Câu hỏi: HOA có thể thực thi các tiêu chuẩn chủ quan về bảo trì nhà không?

Trả lời: Tiêu chuẩn Chủ quan? Bất cứ điều gì HOA có thể thực thi hợp pháp đều phải có trong các văn bản quản lý. Vì vậy, một thành viên hội đồng quản trị không thể chỉ nói rằng, cá nhân tôi không thích điều này, hoặc tôi nghĩ điều này hoặc điều kia cần phải làm, v.v.

Nếu nhà của bạn cần bảo trì NGOẠI THẤT, hãy yêu cầu xem quy tắc hoặc quy định bảo trì nhà mà họ đang cố gắng thực thi. Nhiều khi HOA chịu trách nhiệm về ngoại thất. Họ không có việc kinh doanh bên trong nhà của bạn - trừ khi nó ảnh hưởng đến hàng xóm (tức là máy nước nóng bị hỏng và nước tràn vào nhà hàng xóm).