Cách mua đất ở Philippines

Bắt đầu

Đầu tiên và quan trọng nhất, có những hạn chế về quyền sở hữu đối với người nước ngoài ở Philippines. Bạn có thể sở hữu một ngôi nhà hoặc căn hộ nhưng không phải là mảnh đất mà nó nằm trên đó. Tuy nhiên, bạn có thể thuê đất dài hạn. Những người trên 35 tuổi cũng có thể xin thị thực hưu trí bằng cách gửi 50.000 USD hoặc số tiền tương đương vào ngân hàng Philippines và sau đó có thể sử dụng số tiền đó vào các khoản đầu tư được chính phủ phê duyệt (bao gồm cả bất động sản).

Trong trường hợp của tôi, tôi đã kết hôn với một người Filipina và chúng tôi đã mua đất của mình với tên của cô ấy. Tên tôi có trên các giấy tờ và tôi cần cung cấp thông tin cá nhân ngoài vợ mình, tuy nhiên quyền của tôi rất hạn chế. Đây là điều mà những người yêu cũ tham vọng cũng sẽ muốn ghi nhớ và đảm bảo rằng họ đưa ra bất kỳ quyết định nào một cách cẩn thận.

Kế hoạch của chúng tôi là xây một ngôi nhà trên mảnh đất mà chúng tôi sở hữu và cho bố mẹ người Mỹ của tôi thuê lâu dài căn nhà đó (chúng tôi sẽ thuê của ai). Tất nhiên, tùy thuộc vào tình huống của bạn, bạn sẽ cần đưa ra một thỏa thuận mà tất cả các bên đều cảm thấy thoải mái. Những người cũ độc thân đang tìm kiếm một ngôi nhà, căn hộ hoặc thuê đất dài hạn ở Philippines sẽ được phục vụ tốt với sự hỗ trợ của một người bạn, thành viên gia đình hoặc đại lý người Philippines đáng tin cậy.

Đối với các cuộc trao đổi cũ với một người ủng hộ người Philippines đáng tin cậy, tốt nhất là bạn nên tránh xa quá trình mua đất càng nhiều càng tốt. Mặc dù hầu hết người Philippines đều đáng tin cậy, nhưng với bất kỳ quốc gia nào, vẫn có những người không đáng tin cậy. Việc giá cả tăng cao trước mắt người nước ngoài không phải là không có.

Bước một: Kiểm tra để chắc chắn rằng chủ sở hữu đất mà bạn đang mua có quyền sở hữu ban đầu

Đôi khi các thỏa thuận về đất đai và cư trú ở Philippines có hiệu lực qua nhiều thế hệ. Mọi thứ đang trở nên chặt chẽ và có tổ chức hơn nhưng bạn vẫn có thể gặp phải tình huống mà quyền sở hữu không bao giờ được chuyển cho người bán để tránh các khoản phí liên quan. Đây là một tình huống phức tạp mà bạn chắc chắn muốn tránh. Nếu người bán không có quyền sở hữu ban đầu cho tài sản, hãy tiếp tục tìm kiếm ở nơi khác.

Bước hai: Chứng thư bán hàng, đã ký và công chứng

Sau khi bạn đã tìm được mảnh đất mà mình mong muốn và đã thỏa thuận giá cả với người bán, bạn cần đọc kỹ chứng thư mua bán và ký tên trước mặt công chứng viên. Chứng thư bán hàng cũng phải nêu rõ liệu người mua hay người bán chịu trách nhiệm về thuế thu nhập vốn và thuế tem chứng từ. Các công chứng viên tự đặt ra mức phí nhưng mức phí thông thường là khoảng 1% giá mua.

Thuế lợi tức vốn (6% giá mua) và thuế tem chứng từ (1% giá mua) cần phải được thanh toán cho Cục Doanh thu nội địa (BIR) trong vòng 30 ngày sau khi chứng thư được ký.

Bước 3: Giấy chứng nhận đăng ký cấp phép (CAR) và thông quan thuế (TCL) từ BIR

Sau khi thuế thu nhập vốn và thuế tem chứng từ đã được thanh toán, bạn cần phải xử lý CAR và TCL tại Cục Doanh thu Nội địa. Đây là những điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng quyền sở hữu và có những khoản phí nhỏ liên quan đến các bước này (khoảng 150 peso Philippine).

Chúng tôi đã gặp phải sự cố do lô đất của chúng tôi là một phần của bất động sản được chia nhỏ. Chúng tôi cần liên tục theo dõi BIR cho đến khi thỏa thuận giữa người bán và nhiều người mua được làm rõ.

Bước CAR và TCL này mất một vài tháng để hoàn thành và yêu cầu nhiều lần đến BIR. Vợ tôi và bố cô ấy đã có thể hoàn thành bước này, tuy nhiên, có những "người sửa lỗi" cũng sẽ xử lý quá trình này với một khoản phí.

Bước 4: Thanh toán phí chuyển nhượng tài sản và thuế chuyển nhượng

Với chứng chỉ CAR và TCL mà bạn sở hữu, bạn cần phải thanh toán phí chuyển nhượng và thuế tại văn phòng thủ quỹ tỉnh. Việc này phải được thực hiện càng sớm càng tốt vì có một khoản phí áp dụng cho mỗi ngày kể từ ngày cấp chứng chỉ CAR đến ngày nộp thuế chuyển nhượng.

Ngoài CAR và TCL, bạn sẽ phải mang theo những thứ sau khi đến văn phòng thủ quỹ (có thể thay đổi tùy theo tỉnh):

Bước năm: Sổ đăng ký công việc

Với phí chuyển nhượng và thuế đã trả, bạn gần như đã sẵn sàng để có được danh hiệu của mình. Sổ đăng ký Chứng thư cũng sẽ có một số yêu cầu mà bạn cần phải đáp ứng. Bạn sẽ cần một bản tuyên thệ xuất bản, bản tuyên thệ về quốc tịch của bất kỳ chủ sở hữu nào (nếu không phải là công dân của Philippines) và bản sao của chủ sở hữu.

Có thể có các yêu cầu khác cũng như giải phóng mặt bằng DAR (Bộ Cải cách Nông nghiệp) nếu đất là nông nghiệp, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt nếu đất là một phần của phân khu, v.v.

Bước sáu: Kỷ niệm

Xin chúc mừng! Bây giờ bạn sẽ có quyền sở hữu được chuyển giao cho bạn và bạn là chủ sở hữu tự hào của đất ở Philippines. Đó là một hành trình dài và vất vả vì vậy hãy dành chút thời gian để thư giãn và tận hưởng mảnh đất thiên đường của riêng bạn.

Hỏi và Đáp

Câu hỏi: Ai sẽ trả thuế lãi vốn và thuế tem chứng từ tại Cục Doanh thu Nội địa (BIR)?

Trả lời: Nói chung, người mua sẽ trả thuế lãi vốn và thuế tem chứng từ trừ khi có thỏa thuận khác và được quy định trong chứng thư bán hàng.

Câu hỏi: Làm cách nào tôi có thể xác minh rằng quyền sở hữu của một số vùng đất ở Philippines là xác thực?

Trả lời: Chức danh cần được đóng dấu chính thức của chính phủ và có thể xác minh thêm chức danh bằng cách kiểm tra số tại Sổ đăng ký công chứng.

Câu hỏi: Việc thanh toán cho người bán được thực hiện như thế nào nếu người mua trực tiếp mua từ chủ sở hữu tài sản thông qua đại lý?

Trả lời: Giá bạn đồng ý trả cho tài sản nói chung sẽ bao gồm phí của đại lý. Một lưu ý nhỏ là hãy đảm bảo sử dụng một đại lý có uy tín mà bạn có thể tin tưởng.

Câu hỏi: Bạn có thể kiểm tra tính xác thực của quyền sở hữu đất đai hoặc tài sản bằng cách yêu cầu một bản sao từ Sổ Đăng ký Chứng thư và thực hiện đối chiếu không?

Trả lời: Có. Yêu cầu một bản sao của tiêu đề từ Sổ đăng ký Chứng thư và so sánh nó với tiêu đề của người bán sẽ là một cách thích hợp để đảm bảo tính xác thực.

Câu hỏi: Ai sẽ đứng ra công chứng chứng thư mua bán, nộp phí chuyển nhượng tài sản, nộp thuế chuyển nhượng?

Trả lời: Thông thường, người mua sẽ trả tiền để công chứng chứng thư mua bán (khoảng 1% giá tài sản). Người mua cũng sẽ trả phí bất động sản và thuế chuyển nhượng trừ khi có quy định cụ thể khác trong chứng thư mua bán. Các đại lý luôn sẵn sàng trợ giúp với các quy trình này, nhưng như mọi khi, hãy đảm bảo tìm một đại lý có uy tín và đáng tin cậy.

Câu hỏi: Có phải chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi người mua hoặc người mua thanh toán đủ tiền mua đất không?

Trả lời: Không. Việc chuyển nhượng quyền sở hữu trước khi thanh toán là không bắt buộc. Nếu luật sư tư vấn thủ tục này, các chi tiết sẽ cần được thương lượng giữa người mua / luật sư của người mua và phải được ghi rõ trong chứng thư bán hàng (có thể bằng cách sửa đổi chứng thư bán hàng hiện có).

Câu hỏi: Nếu đất đai hoặc tài sản được thừa kế từ cha mẹ của người bán (người vợ được thừa kế tài sản từ cha mẹ cô ấy chẳng hạn), ai sẽ ký chứng thư bán?

Trả lời: Quyền sở hữu nên được chuyển sang tên của người thừa kế theo quy trình tại đây: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Khi đó, người thừa kế hợp pháp sẽ có thể ký chứng thư bán đất hoặc tài sản.

Câu hỏi: Khi nào chúng tôi cần sự trợ giúp của nhân viên khảo sát?

Trả lời: Tôi khuyên bạn nên đi khảo sát khu đất trước khi ký Chứng thư mua bán. Đảm bảo ranh giới của khu đất được đánh dấu rõ ràng và không có công trình bất ngờ hoặc các nguồn tranh chấp khác. Điều này có thể giúp một người khỏi rất nhiều vấn đề đau đầu tiềm ẩn và tương đối rẻ (cuộc khảo sát của chúng tôi có giá khoảng 5.000 peso hoặc dưới 100 USD). Đối với lô nhỏ hơn hoặc lớn hơn, giá có thể thay đổi.

Câu hỏi: Ai sẽ chuẩn bị chứng thư mua bán khi mua nhà ở Philippines?

Trả lời: Chứng thư mua bán nên được lập bởi luật sư chuyên về bất động sản. Một trong hai bên có thể có được chứng thư bán hàng, nhưng mỗi bên phải được một chuyên gia đại diện cho lợi ích của họ (hoặc một bên thứ ba đáng tin cậy) xem xét.

Câu hỏi: Nếu tôi bán một nửa lô đất của mình (ví dụ: 400 mét vuông 800 mét vuông), tôi có cần cung cấp giấy chủ quyền cho người mua không?

Trả lời: Vì đây là một giao dịch phức tạp hơn, tôi khuyên bạn nên liên hệ với luật sư. Cuối cùng, cả hai bên sẽ cần một giấy chủ quyền duy nhất để làm bằng chứng về quyền sở hữu phần của họ trong lô đất được chia.

Câu hỏi: Người nước ngoài có thể mua đất đứng tên con trai người Philippines của mình không?

Trả lời: Giả sử người con trai Philippines là công dân của Philippines, người con trai đó sẽ có thể sở hữu đất và cho cha mẹ người nước ngoài thuê. Đất có thể được thuê trong 25 năm với tùy chọn gia hạn thêm 25 năm.

Câu hỏi: Tôi phải trả bao nhiêu phần trăm thuế tài sản ở Philippines?

Trả lời: Thuế bất động sản ở Philippines khác nhau tùy theo thành phố và tỉnh. Đây là tỷ lệ phần trăm của giá trị được đánh giá (là tỷ lệ phần trăm của giá trị thị trường hợp lý). Thông tin thêm có thể được tìm thấy tại https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Câu hỏi: Bạn đã thuê một luật sư để giúp bạn trong quá trình này?

Trả lời: Không. May mắn thay, quá trình của chúng tôi diễn ra khá suôn sẻ và con gái của người bán là một quan chức chính phủ và có thể hỗ trợ các chi tiết.

Câu hỏi: Nếu người mua đã ở bước 5 (Đăng ký Chứng thư), nhưng không thể có được giấy phép DAR, người bán có thể mua lại đất không?

Trả lời: Một cách tối ưu, chứng thư bán hàng sẽ quy định việc thanh toán DAR là một phần bắt buộc của giao dịch (và trì hoãn việc thanh toán cho đến khi có giấy phép thanh toán hoặc chỉ định việc trả lại bất kỳ số tiền nào đã thanh toán trong trường hợp phức tạp). Nếu không đúng như vậy, người mua nên liên hệ với người bán về việc sửa đổi chứng thư bán hàng. Nếu người bán không muốn trả lại số tiền đã thanh toán, người mua có thể cần liên hệ với luật sư.

Câu hỏi: Nếu không nộp thuế lãi vốn và thuế tem chứng từ trong vòng 30 ngày có bị phạt không? Nếu có, bao nhiêu?

Trả lời: Có, có phạt nếu chậm thanh toán. Số tiền sẽ phụ thuộc vào các biến số của tình huống cụ thể của bạn. Để biết thêm thông tin, tôi muốn giới thiệu cho bạn bài báo về thuế thu nhập vốn này của Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Câu hỏi: Có thể chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua lô đất của mẹ mình khi giấy chủ quyền đứng tên bố không?

Trả lời: Có. Ở Philippines, tài sản được coi là thuộc sở hữu chung của cả mẹ và cha nên việc chuyển nhượng quyền sở hữu là hoàn toàn có thể.

Câu hỏi: Sau khi chúng tôi đã thanh toán khoản thuế hiện có và có chứng thư mua bán được công chứng, bước tiếp theo là gì?

Trả lời: Bước tiếp theo sẽ là nộp thuế lãi vốn tại Cục Doanh thu Nội địa (BIR).

Hỏi: Chúng tôi có được mua đất trả góp không?

Trả lời: Có thể mua đất trả góp. Các chi tiết phải được nêu trong Chứng thư bán hàng.

Câu hỏi: Chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua trước khi giá của lô đất được thanh toán đầy đủ không?

Trả lời: Có. Phương thức và khoảng thời gian thanh toán và chuyển nhượng quyền sở hữu có thể được thỏa thuận trong chứng thư mua bán. Bạn có thể muốn một chuyên gia pháp lý xem xét chứng thư bán hàng trước khi hoàn tất thỏa thuận.

Câu hỏi: Làm thế nào để chúng tôi có thể chuyển nhượng quyền sở hữu và xác định những khoản thuế cần phải đóng khi chúng tôi mua đất?

Trả lời: Xin chào. Để đảm bảo quyền sở hữu đất, bạn sẽ cần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu tại Sổ đăng ký chứng thư. Bạn có thể thương lượng xem ai sẽ chịu trách nhiệm về các khoản thuế trong chứng thư bán hàng (mà bạn chọn nhờ luật sư chuẩn bị).

Câu hỏi: Nếu người bán đất ở Phillippeans không giao tiếp với người mua về việc phân lô hợp pháp của một bất động sản, thì người mua có những lựa chọn nào?

Trả lời: Trong trường hợp này, bạn có một vài lựa chọn. Bạn có thể liên hệ với đội trưởng hoặc chủ tịch của barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) để được hỗ trợ. Bên cạnh đó, một luật sư sẽ được khuyến khích.

Câu hỏi: Làm cách nào tôi có thể tìm được công ty / đại lý bất động sản uy tín để mua đất thô ở Leyte, Philippines?

Trả lời: Bạn có thể bắt đầu bằng cách liên hệ với các đại lý từ Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Khi duyệt Lamudi, vui lòng tìm dấu kiểm màu xanh lá cây và dấu hiệu cho thấy đại lý hoặc đại lý là đối tác được chứng nhận. Sau khi tiếp xúc ban đầu, bạn có thể yêu cầu thêm tài liệu tham khảo và lời chứng thực.

Câu hỏi: Một chủ đất Philippines đã trở thành công dân Châu Âu có thể bán đất của họ ở Philippines một cách hợp pháp không?

Trả lời: Có. Trong trường hợp này, những người Philippines sinh ra theo hiến pháp đã mất quốc tịch Philippines thông qua nhập tịch hoặc quốc tịch nước ngoài có thể nộp đơn xin lấy lại quốc tịch theo Quốc tịch kép theo Đạo luật Cộng hòa số 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org /người hai quốc tịch…