Cách đuổi một người phụ ở San francisco

Hai người bạn cùng phòng của tôi và tôi gần đây đã có một giao ước mà tôi sẽ gọi là Con người kinh khủng. Anh chàng này hay đối đầu, lớn tiếng, kiêu ngạo và thiếu tôn trọng; một cú giật tổng thể. Trong quá trình cố gắng loại bỏ anh ta, chúng tôi đã học được rất nhiều điều về luật người thuê nhà và việc trục xuất ở thành phố San Francisco quê hương của chúng tôi.

Đây là trạng thái mà Con người Kinh hoàng đã rời khỏi phòng của mình khi cuối cùng anh ta chuyển ra ngoài.

Christy K.

Cảnh báo nhanh

Việc trục xuất là vô cùng khó khăn ở San Francisco. Luật cho thuê trong giới hạn thành phố nghiêng nhiều về phía người thuê. Những luật đó nhằm bảo vệ quyền lợi của người thuê nhà, nhưng chúng khiến chủ nhà và người thuê chính hầu như không thể đuổi những người cho thuê có vấn đề. Nếu bạn có một trường hợp nghiêm trọng để trục xuất, hãy nhớ làm mọi thứ theo sổ sách và tham khảo ý kiến luật sư trong suốt quá trình để bảo vệ bạn khỏi các vụ kiện.

Nếu bạn không có một trường hợp mạnh mẽ để trục xuất, cách tốt nhất là bạn nên giải quyết mọi việc một cách riêng tư với người giải quyết vấn đề của bạn.

Các loại quan hệ với người thuê nhà

Người giao ước: Người giao ước là người có quan điểm ngang hàng với bạn với tư cách là người thuê. Nếu hai hoặc nhiều người cùng thuê một tài sản và tất cả họ đều ký vào hợp đồng thuê nhà, những người đó là người giao ước.
Người thuê chính: Người thuê chính là người đã ký hợp đồng hoặc thỏa thuận ban đầu với chủ sở hữu tài sản hoặc người quản lý tài sản. Tất cả những người trong hợp đồng thuê ban đầu đều là người thuê chính và họ cũng là người ký kết với nhau.
Người thuê lại : Người thuê lại là người đang cho thuê lại hoặc thuê mặt bằng từ một hoặc tất cả những người thuê chính. Người thuê lại không nhất thiết phải có bất kỳ loại thỏa thuận nào với chủ sở hữu tài sản hoặc người quản lý tài sản (mặc dù hầu hết các chủ sở hữu yêu cầu sự chấp thuận đối với bất kỳ và tất cả những người thuê lại tài sản của họ). Nếu người thuê chính cho nhiều người thuê lại, thì những người thuê lại đó cũng là người ký kết với nhau.

Những người thuê nhà không thể đuổi nhau và người thuê phụ không thể đuổi người thuê chính. Nhưng người thuê chính có thể trục xuất người thuê phụ trong một số trường hợp nhất định.

Chủ nhà và trục xuất

Nói với chủ nhà về vấn đề này có vẻ là cách dễ dàng nhất để đuổi người thuê, nhưng trên thực tế, chủ nhà hoặc người quản lý tài sản có thể sẽ không thể giúp được gì. Chủ nhà không thể đuổi chỉ một người. Ngay cả khi bạn có thể chứng minh rằng bạn có Lý do chính đáng để đuổi người thuê, chủ nhà của bạn chỉ có thể đuổi tất cả mọi người trong hợp đồng thuê, do đó phủ nhận thỏa thuận của bạn với người thuê.

Việc thông báo cho chủ nhà hoặc người quản lý tài sản về bất kỳ vấn đề nghiêm trọng nào giữa các bạn cùng phòng là rất tốt, nhưng thỏa thuận của người thuê là với người thuê chính, không phải chủ nhà, (mặc dù chủ nhà có thể đã chấp thuận, yêu cầu kiểm tra lý lịch, v.v.) vì vậy những người thuê chính thường là những người duy nhất có thể đuổi một người thuê lại.

Người phụ của bạn có hợp pháp không?

Trước khi tìm cách đuổi người thuê, bạn cần xác định xem người đó có đang thuê nhà hợp pháp hay không. Bạn có được chủ nhà hoặc người quản lý tài sản cho phép hoặc chấp thuận cho thuê lại tài sản không? Hợp đồng thuê của bạn có cung cấp các điều khoản cho việc cho thuê lại không?

Nếu người thuê của bạn đang chiếm giữ tài sản mà chủ nhà không biết hoặc không được phép, việc cố gắng đuổi họ ra khỏi nhà cũng được đảm bảo sẽ khiến bạn bị trục xuất. Ngoài ra, nếu chủ nhà của bạn phát hiện ra, họ có thể khởi kiện bạn vì vi phạm hợp đồng thuê nhà và người thuê lại của bạn có thể kiện bạn vì hành vi trục xuất bất hợp pháp.

Nếu bạn đang ở trong chiếc thuyền này, đặt cược tốt nhất của bạn là giải quyết mọi việc một cách riêng tư với người phụ của bạn, hoặc tự mình dọn đi.

Đừng cố buộc tội người phụ của bạn xâm phạm hoặc tuyên bố với chủ nhà rằng họ đang ngồi xổm bất hợp pháp. Nếu người thuê có thể chứng minh mình đã sống trên tài sản (với thư đã nhận, séc cho thuê và các tiện ích, v.v.) thì họ vẫn có thể khởi kiện bạn về hành vi trục xuất bất hợp pháp
Hãy thử giải thích với người giao phó của bạn rằng nếu người thuê nhà chính hoặc những người thuê nhà dọn đi, họ vẫn phải rời đi, theo Sắc lệnh Thuê nhà của San Francisco, vì họ không có thỏa thuận pháp lý nào với chủ nhà. (Về cơ bản, nếu họ làm mọi thứ tồi tệ đến mức bạn phải dọn đi để tránh xa họ, họ sẽ được SOL cho nhà ở.)

Nếu người thuê của bạn được sự chấp thuận của chủ nhà, giống như The Horrible Human Being đã làm với chúng tôi, hãy tiếp tục đọc.

Tiền thuê nhà hoặc căn hộ của bạn có được kiểm soát không?

Nếu ngôi nhà hoặc căn hộ ở San Francisco của bạn được xây dựng sau tháng 6 năm 1979, bạn đang gặp may. Những tòa nhà mới hơn này không phải tuân theo luật kiểm soát tiền thuê và quá trình di dời dễ dàng hơn nhiều. Bạn sẽ có thể thông báo thích hợp cho người phụ của mình và sau đó bắt đầu quy trình trục xuất hợp pháp.

Nếu ngôi nhà hoặc căn hộ ở San Francisco của bạn được xây dựng trước tháng 6 năm 1979, giống như của chúng tôi, việc đuổi người thuê của bạn sẽ khó hơn nhiều. Hãy đọc để tìm hiểu thêm.

Làm cách nào để biết được ngôi nhà của tôi được xây dựng khi nào?

http://www.zillow.com/

Nếu bạn không biết ngôi nhà của mình được xây dựng khi nào, Zillow là một nơi tốt để bắt đầu. Nó có ghi ngày tháng cho nhiều tòa nhà ở San Francisco. Chỉ cần nhập địa chỉ của bạn, chọn kết quả chính xác và tìm ngày trong "năm xây dựng".

Những ngôi nhà và căn hộ điển hình ở San Francisco được xây dựng trước năm 1979, và do đó tuân theo luật kiểm soát tiền thuê nhà theo Sắc lệnh Thuê nhà San Francisco.

Mudflattop qua Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

15 nguyên nhân chính dẫn đến việc trục xuất ở San Francisco

Nếu ngôi nhà hoặc căn hộ cho thuê ở San Francisco của bạn được kiểm soát cho thuê, thì đã đến lúc tìm hiểu kỹ và cá nhân với 15 Nguyên nhân chính cho việc trục xuất. Những nguyên nhân có thể đuổi được này là tia hy vọng cuối cùng của bạn. Đây là cách DUY NHẤT bạn có thể đuổi đi một cách hợp pháp:

Người thuê đã ngừng trả tiền thuê nhà, thường xuyên trả chậm hoặc thường xuyên trả lại séc
Người thuê đã vi phạm hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê nhà và không thể khắc phục vấn đề với thông báo
Người thuê nhà đang tạo ra sự phiền toái, làm hỏng tài sản hoặc “tạo ra một sự can thiệp đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc thích thú của chủ nhà hoặc những người thuê nhà khác trong tòa nhà”
Người thuê đang tiến hành các hoạt động bất hợp pháp trên tài sản
Hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê trước của người thuê đã kết thúc và người thuê từ chối gia hạn theo các điều khoản tương tự hoặc tương đương
Người thuê nhà đã từ chối chủ nhà tiếp cận tài sản (để sửa chữa, cải tiến, v.v.)
Người thuê chính dọn đi, để lại người thuê lại mà không có sự chấp thuận hoặc thỏa thuận với chủ nhà
Chủ nhà muốn chuyển người đó hoặc người thân vào ở trong thời gian 36 tháng liên tục hoặc lâu hơn
Chủ nhà muốn bán căn hộ đã được chuyển đổi hợp pháp thành nhà chung cư
Chủ nhà tìm cách phá dỡ căn hộ hoặc loại bỏ nó khỏi thị trường cho thuê
Chủ nhà muốn tạm thời loại bỏ căn hộ này khỏi thị trường cho thuê để "tiến hành cải tạo hoặc phục hồi vốn"
Chủ nhà mong muốn thực hiện "cải tạo đáng kể"
Chủ nhà mong muốn loại bỏ toàn bộ tòa nhà khỏi thị trường cho thuê
Chủ nhà muốn khôi phục quyền sở hữu căn hộ trong vòng ít hơn 30 ngày để giải quyết các vấn đề về sơn có chì, theo yêu cầu của Bộ luật Y tế San Francisco
Chủ nhà muốn phá dỡ đơn vị để xây dựng lại

LƯU Ý: Nếu chủ nhà cũng sống trong đơn vị cho thuê, họ có thể đuổi ra khỏi nhà mà không cần Nguyên nhân. Nếu bạn đang thuê không gian tại nhà của chủ nhà, hãy cân nhắc nhờ họ giúp đỡ.

Các số 1-4 là trường hợp duy nhất áp dụng cho mối quan hệ giữa người thuê chính và người thuê phụ. Các số 5–15 phải được chủ nhà thi hành và thường phải dẫn đến việc đuổi tất cả những người thuê nhà, kể cả những người thuê nhà chính (vì vậy đừng cố thuyết phục chủ nhà của bạn thực thi chúng trừ khi bạn cũng đồng ý với việc bị đuổi ra ngoài).

Chỉ gây ra 1–4

Hãy xem xét từng Nguyên nhân một.

Nguyên nhân # 1: Người thuê nhà đã ngừng trả tiền thuê nhà, thường xuyên trả tiền trễ hoặc thường xuyên trả lại séc.

Nếu người thuê của bạn vi phạm hợp đồng thuê bằng cách hút thuốc trong phòng, nuôi thú cưng, thực hiện các thay đổi trái phép đối với thiết bị, v.v., bạn có thể có một trường hợp tốt để trục xuất.

Đảm bảo ghi lại thời điểm và cách thức mà người thuê lại của bạn đã vi phạm hợp đồng thuê. Bạn có thể cần sử dụng thông tin đó sau này nếu anh ấy / cô ấy cố gắng chống lại việc trục xuất.
Đưa ra thông báo 3 ngày để sửa hoặc bỏ trống.
Nếu anh ấy / cô ấy không sửa chữa vi phạm hoặc rời khỏi cơ sở, hãy bắt đầu quy trình trục xuất hợp pháp.
Nếu anh ấy / cô ấy đã sửa chữa vi phạm, bạn vẫn có thể trục xuất, nhưng bạn sẽ phải chứng minh rằng người thuê lại vi phạm thường xuyên và nghiêm trọng hợp đồng thuê.

Nguyên nhân thứ 3: Người thuê nhà đang tạo ra phiền toái, làm hỏng tài sản hoặc “tạo ra sự can thiệp đáng kể đến sự thoải mái, an toàn hoặc thích thú của chủ nhà hoặc những người thuê khác trong tòa nhà.”

Thật không may, đây là điều khó thực thi nhất. The Horrible Human Being không trả chậm, vi phạm hợp đồng thuê nhà, hoặc làm bất cứ điều gì bất hợp pháp, nhưng chúng tôi nghĩ chắc chắn rằng chúng tôi đã có anh ta với # 3. Anh ấy liên tục gây ra những trận đánh nhau bằng lời nói, gây ra rất nhiều tiếng ồn và khiến chúng tôi tỉnh táo cả giờ. Chúng tôi đã hỏi ý kiến luật sư về việc trục xuất anh ta vì những lý do này. Luật sư giải thích rằng vì ngôn ngữ của # 3 rất mơ hồ nên các tòa án rất ngại thực thi nó.

Về cơ bản, để trục xuất vì những lý do này, người thuê chính phải chứng minh rằng người thuê nhà đang gây nguy hiểm hoặc đe dọa họ bằng hành vi của họ hoặc chứng minh qua hồ sơ cảnh sát rằng người thuê nhà đã thường xuyên phàn nàn về tiếng ồn, đã gây ra xáo trộn trong gia đình, v.v.
Về cơ bản, luật sư đã nói với chúng tôi rằng đừng bận tâm đến việc trục xuất bằng Just Cause # 3 vì nó sẽ chỉ rơi vào tình huống mà anh ấy / cô ấy nói trước tòa và bằng chứng đó sẽ phải cực kỳ rõ ràng và thuyết phục mới có thể bị trục xuất.

Nguyên nhân # 4: Người thuê đang tiến hành các hoạt động bất hợp pháp trên tài sản.

Nếu người thuê của bạn đang thực hiện hành vi bất hợp pháp đối với tài sản, bạn có một trường hợp cực kỳ nghiêm trọng để trục xuất.

Tội phạm phải nghiêm trọng và liên quan đến đơn vị (ví dụ như người thuê của bạn đang làm meth trong phòng của anh ấy / cô ấy hoặc tham gia vào hoạt động mại dâm trong khu nhà).
Thông báo cho chủ nhà và cảnh sát ngay lập tức. Bạn có thể cần phải chứng minh rằng người thuê của bạn đang thực hiện các hoạt động bất hợp pháp và báo cáo của cảnh sát thực sự là cách duy nhất để làm điều đó.
Đưa ra thông báo 3 ngày để nghỉ việc.
Nếu người thuê vẫn chưa rời khỏi tài sản trong 3 ngày, hãy bắt đầu thủ tục trục xuất hợp pháp với tòa án.

Câu chuyện của chúng ta

Cuối cùng, những người bạn cùng phòng của tôi và tôi không có căn cứ để đuổi Con người Kinh hoàng. Nhưng chúng tôi đã gặp nhau và tất cả đều yêu cầu anh ấy chuyển ra ngoài. Anh ta đồng ý, hoặc vì anh ta không biết rằng chúng tôi không thể đuổi anh ta một cách hợp pháp hoặc vì anh ta không muốn sống với 3 người khác, những người không chịu dung thứ cho hành vi xấu của anh ta. Anh ấy đã mất thời gian để tìm một nơi ở mới, và chúng tôi bất lực trong việc đẩy nhanh quá trình này, nhưng sau một tháng, cuối cùng anh ấy đã chuyển ra ngoài.

(Tất nhiên, không phải là không làm cho mọi thứ trở nên khốn khổ cho chúng tôi. Anh ta để căn phòng của mình thành một mớ hỗn độn kinh tởm, hét vào mặt chúng tôi, từ chối trả tiền thuê nhà vài ngày cuối cùng của mình và để ngỏ cửa trước nhà của chúng tôi khi anh ta dọn xong. Nhưng dù sao tất cả chúng tôi đã chúc mừng ngày hôm nay, chúng tôi rất vui khi anh ấy ra đi.)

Làm thế nào để bảo vệ bạn khỏi một kẻ xấu

Chúng tôi đã phải trải qua một trải nghiệm tồi tệ với Con người Kinh khủng, nhưng chúng tôi đã học được nhiều điều về luật cho thuê lại và trục xuất. Chúng tôi cũng đã trao đổi với Hiệp hội Người thuê San Francisco qua email và nhận được một số lời khuyên hữu ích về việc đảm bảo rằng tình huống tương tự sẽ không bao giờ xảy ra với chúng tôi nữa. Dưới đây là một số mẹo:

Hãy chắc chắn rằng người thuê lại của bạn được chủ nhà hoặc người quản lý tài sản của bạn chấp thuận trước khi chuyển họ đến.
Soạn thảo một thỏa thuận bằng văn bản với bên phụ, trong đó bên giao của bạn từ bỏ quyền của mình đối với sự bảo vệ Chính nghĩa. Điều này là hoàn toàn hợp pháp và nó cho phép người thuê chính đuổi người thuê vì những lý do khác ngoài 15 Nguyên nhân chính đáng.
Bao gồm trong thỏa thuận bằng văn bản với người thuê lại của bạn rằng tháng đầu tiên họ cư trú trong căn hộ là trên cơ sở thử nghiệm và nếu tất cả người thuê chính hài lòng với tình hình này, người thuê lại sẽ được phép ở lại, nhưng nếu không, người thuê lại sẽ được phép ở lại. sẽ đồng ý bỏ trống vào thời điểm đó.
Tính tiền đặt cọc cho người thuê lại, ngay cả khi chủ nhà hoặc người quản lý tài sản của bạn không yêu cầu, và bao gồm các trường hợp cụ thể trong đó một số khoản tiền đặt cọc có thể được giữ lại trong thỏa thuận với người thuê lại của bạn (ví dụ: để trang trải tiền thuê nhà chưa thanh toán, tiện ích chưa thanh toán, thiệt hại cho căn hộ).

Thỏa thuận bên phụ mẫu

Đây là thỏa thuận mà tôi giao dịch và tôi sử dụng để cho thuê lại ngay bây giờ. Hãy chắc chắn rằng thỏa thuận của bạn được ký và ghi ngày bởi người thuê lại và tất cả người thuê chính. Mỗi người nên có một bản sao có chữ ký và ghi ngày tháng của riêng mình, và chủ nhà cũng có thể muốn một bản sao.

Thỏa thuận phụ cho

Tôi hiểu rằng tôi có thể kết thúc thời gian cư trú của mình bất cứ lúc nào và vì bất kỳ lý do gì nếu tôi phải thông báo trước 30 ngày cho những người thuê nhà chính.

Tôi hiểu rằng tiền đặt cọc bảo đảm của tôi sẽ được trả lại cho tôi khi trả lại mặt bằng cho người thuê chính, nhưng khoản tiền đó có thể bị giữ lại cho những thiệt hại đối với mặt bằng, tiền thuê nhà chưa thanh toán hoặc các tiện ích chưa thanh toán.

Tôi xin từ bỏ quyền chỉ gây sự bảo vệ và đồng ý rằng tôi có thể bị đuổi ra khỏi nhà vì bất kỳ lý do gì, kể cả những lý do khác với những lý do có thể đuổi khỏi, miễn là người thuê nhà thông báo trước 30 ngày để dọn khỏi cơ sở.

Tôi đồng ý trả tiền đặt cọc cho một phòng ngủ duy nhất và tiền thuê hàng tháng miễn là tổng tiền thuê nhà vẫn còn.

Tôi hiểu rằng nơi cư trú của tôi tại đang chờ thời gian thử việc 1 tháng. Tôi hiểu rằng nơi cư trú của tôi cũng đang chờ người quản lý tài sản chấp thuận.

Tôi hiểu rằng tôi sẽ chịu trách nhiệm về một phần tiện ích được chia đều cho những người cư ngụ.

Đọc thêm

Hiệp hội Người thuê nhà San Francisco

Trang này có giải thích về 15 Nguyên nhân chính của việc trục xuất.
San Francisco Rent Board

Trang này cung cấp thêm thông tin về Nguyên nhân chính của việc trục xuất