Giới thiệu về ủy thác đầu tư bất động sản (reit) và quan hệ đối tác hữu hạn chính (mlp)

Bài viết này giúp bạn hiểu REIT và MLP dễ dàng.

Trent Szmolnik

REIT là gì?

Quỹ Đầu tư Bất động sản, hay REIT, là một công ty giúp tài trợ bất động sản với mục đích tạo ra thu nhập. Một số REIT cũng sở hữu các bất động sản. REIT rất giống với quỹ tương hỗ về cách chúng được mô hình hóa, bởi vì chúng cung cấp cho các nhà đầu tư của mình một dòng thu nhập với nhiều sự đa dạng hóa. REITs trả gần như tất cả thu nhập mà họ nhận được dưới dạng cổ tức cho các cổ đông. Các cổ đông phản ứng bằng cách trả thuế thu nhập kèm theo những khoản cổ tức đó.

REIT là một cách tuyệt vời để mọi người thêm bất động sản quy mô lớn vào danh mục đầu tư của mình, giống như cách họ đưa tiền của mình vào các ngành khác thông qua mua cổ phiếu. Khi một cổ phiếu hoạt động tốt trong một quý nhất định, cổ đông thu được lợi nhuận thông qua việc tăng giá cổ phiếu và / hoặc cổ tức. Điều tương tự cũng xảy ra với REITs. NẾU các khoản đầu tư của họ hoạt động tốt trong một năm nhất định, các cổ đông của họ sẽ được lợi.

REIT được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn giống như cổ phiếu thông thường, nhưng cũng có một số REIT hoàn toàn riêng tư và không được niêm yết. Khi đề cập đến REIT, chúng ta thường nói đến REIT vốn chủ sở hữu hoặc REIT thế chấp. REITs vốn chủ sở hữu được thiết kế để tạo thu nhập thông qua việc thu tiền thuê tài sản hoặc bán tài sản đó. REIT thế chấp kiếm tiền bằng cách đầu tư vào thế chấp hoặc chứng khoán liên quan đến thế chấp. Các khoản thế chấp được liên kết với cả bất động sản thương mại hoặc nhà ở.

Trong nền kinh tế ngày nay, REITs đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Chúng được liên kết với rất nhiều cơ sở, chẳng hạn như căn hộ, bệnh viện, công nghiệp, viện dưỡng lão, trung tâm mua sắm, địa điểm lưu trữ dài hạn, nhà ở cho sinh viên đại học và nhiều hơn nữa. Các nghiên cứu của các công ty tư vấn cho thấy REITs sở hữu bất động sản ở mọi bang của Hoa Kỳ, cùng với hơn 30 quốc gia khác nhau trên thế giới.

Nhưng làm thế nào để một công ty đủ điều kiện để được phân loại là REIT? Họ phải đầu tư tối thiểu 75 phần trăm tài sản họ sở hữu vào bất động sản. Ngoài ra, 75 phần trăm trở lên thu nhập của họ phải đến từ tiền thuê tài sản của họ, tiền lãi từ các khoản thế chấp mà họ đầu tư vào hoặc từ tài sản họ bán.

REITs cũng phải trả 90% hoặc nhiều hơn thu nhập chịu thuế cho các cổ đông của họ dưới dạng cổ tức. Họ là các tổ chức chịu thuế được quản lý bởi hội đồng quản trị hoặc hội đồng quản trị. Họ phải có ít nhất 100 cổ đông và năm cổ đông trở xuống không được có nhiều hơn 49% cổ phần trên thị trường.

MLP là gì?

Hợp danh hữu hạn Thạc sĩ, hoặc MLP, là một hình thức hợp tác hữu hạn được giao dịch trên thị trường chứng khoán. Hợp danh TNHH Master có các loại thành viên: thành viên hợp danh và thành viên hợp danh. Các đối tác hữu hạn chịu trách nhiệm cung cấp vốn cho MLP, trong khi họ cũng nhận được một phần dòng tiền của MLP dưới dạng phân phối thu nhập. Trong khi đó, đối tác chung chịu trách nhiệm giải quyết các công việc của MLP, trong khi tiền lương của họ được gắn với cách thực thể hoạt động trong thời gian của họ.

Về mặt pháp lý, công ty hợp danh được định nghĩa là MLP khi công ty hợp danh nhận được ít nhất 90% dòng tiền từ hàng hóa, tài nguyên thiên nhiên hoặc liên doanh bất động sản. MLP là một cơ hội đầu tư thú vị cho các cá nhân vì chúng cung cấp lợi ích về thuế của một quan hệ đối tác hữu hạn, đồng thời mang lại cho các nhà đầu tư tính thanh khoản khi mua vào một công ty được giao dịch công khai. Lợi ích về thuế đề cập đến thực tế là công ty không phải trả thuế cho số tiền họ kiếm được, nhưng cổ tức mà những người lớn tuổi nhận được sẽ bị đánh thuế.

Tại Hoa Kỳ, MLP đóng một vai trò to lớn trong cơ sở hạ tầng năng lượng của quốc gia. MLP chịu trách nhiệm vận chuyển, lưu trữ và xử lý các hydrocacbon khác nhau, chẳng hạn như dầu, khí tự nhiên, chất lỏng khí và các sản phẩm tinh chế khác. Hãy nghĩ về những MLP này như một hệ thống đường cao tốc quốc gia, nơi xe ô tô trả “phí cầu đường” bất cứ khi nào chúng đi từ tiểu bang này sang tiểu bang khác. Các MLP tham gia vào cơ sở hạ tầng năng lượng tạo ra thu nhập ổn định thông qua phí cầu đường do các công ty cần vận chuyển hydrocacbon từ nguồn đến khách hàng trả.

Điều thú vị là thực tế là thu nhập do MLPs tạo ra không nhất thiết phụ thuộc vào giá dầu hoặc khí đốt tự nhiên trong một quý hoặc năm nhất định. Ngay cả khi giá xăng trở nên thực sự thấp, phí đối với hàng hóa không thay đổi - bởi vì phí liên quan đến khối lượng vận chuyển. Một lợi ích khác đối với MLP liên quan đến năng lượng là các biện pháp bảo vệ lạm phát được tích hợp sẵn trong hầu hết các hợp đồng thu phí. Phí vận chuyển hydrocacbon tăng sau một vài năm, để theo kịp với lạm phát của nền kinh tế quốc gia.

Đầu tư vào REIT's

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners, LP là một quan hệ đối tác hữu hạn được thành lập bởi Cheniere Energy, Inc. Công ty hoạt động thông qua các hoạt động hóa lỏng và tái đông hóa tại phân khúc cảng Sabine Pass LNG.

Rủi ro khi đầu tư vào REIT và MLP

Mặc dù cả REIT và MLP khác nhau về cách chúng được cấu trúc, nhưng tiền đề của cả hai đều rất giống nhau. Họ trả phần lớn số tiền thắng cược cho các cổ đông hoặc nhà đầu tư của họ. REIT có nghĩa vụ pháp lý phải cung cấp ít nhất 90% thu nhập của họ cho các cổ đông, có nghĩa là họ chỉ còn lại rất ít khoảng trống trong một quý hoặc năm cụ thể. Khi mọi thứ đang diễn ra tốt đẹp, các nhà đầu tư có thể thấy cổ tức đáng kể. Nhưng nếu REIT trải qua một câu thần chú tồi tệ, nó có thể dẫn đến một vụ phá sản hoàn toàn. Và REITs liên quan đến chứng khoán thế chấp thường cắt giảm cổ tức mà họ trả khi lãi suất tăng hoặc tỷ lệ vỡ nợ thế chấp tăng lên.

Các khoản đầu tư REIT luôn tiềm ẩn rủi ro khi thị trường bất động sản đối mặt với sự suy thoái. Điều quan trọng là các nhà đầu tư bỏ tiền vào REITs phải hiểu được thị trường bất động sản của đất nước đang phát triển như thế nào. Khi đầu tư vào MLP, điều quan trọng là các nhà đầu tư phải nhìn xa hơn mức cổ tức cao. Thông thường, bạn nên tìm kiếm các MLP có lịch sử lâu dài và có đủ tiền mặt. Các MLP này ít có khả năng bị phá sản hơn nhiều.

Ngay cả với REITs, bạn nên xem lại lịch sử chi trả cổ tức, bởi vì nó quan trọng hơn một hoặc hai năm tỷ suất cổ tức 15 hoặc 16%. Đôi khi REIT trả lợi tức cổ tức bảy hoặc tám phần trăm trong mười năm liên tiếp là cách để đi, bởi vì họ có thành tích duy trì thành công của mình.

Biểu đồ giá của Realty Income Corporation (O).

Lợi ích của REITs

Có một vài lý do chính khiến các nhà đầu tư có thể muốn bỏ tiền của họ vào REIT. Đa dạng hóa là một phần thưởng lớn, bởi vì REIT thường ít thể hiện mối tương quan với cách thị trường chứng khoán đang hoạt động. Và cổ tức được trả bởi REITs là rất lớn, khi so sánh với những cổ phiếu truyền thống. Chúng cũng rất dễ mua và bán, điều này hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có thể chỉ muốn sở hữu REIT trong một thời gian ngắn.

Phân tích thống kê đã chỉ ra rằng nhiều REIT trên sàn chứng khoán niêm yết tốt hơn S&P, Dow Jones và NASDAQ. Họ cũng cực kỳ minh bạch, bởi vì họ phải tuân theo các điều kiện quy định giống như các công ty giao dịch công khai khác. Báo cáo tài chính của họ cũng giống như một công ty đưa cổ phiếu của mình ra thị trường.

Lợi ích của MLPs

Hầu hết các MLP cung cấp lợi suất từ ​​6 đến 7%, đồng thời tạo ra dòng tiền ổn định và nhất quán hàng năm. Việc phân phối tiền mặt do MLP cung cấp khá dễ dự đoán, điều này rất tốt cho các nhà đầu tư đang tìm kiếm sự ổn định. Vì MLPs không phải chịu gánh nặng về việc đóng thuế nên họ có chi phí vốn thấp hơn nhiều so với hầu hết các công ty khác. MLP có thể theo đuổi các liên doanh mà các thực thể chịu thuế có thể cho là không khả thi.

Lợi nhuận từ vốn là một trong những lợi ích lớn nhất để một công ty chuyển sang cơ cấu MLP. Thay vì phải đối mặt với tình trạng đánh thuế hai lần, vốn phổ biến đối với các công ty, MLPS chỉ bị đánh thuế khi nhận được phân phối.

Hậu quả về thuế — MLPs

MLP bị đánh thuế khi hoàn vốn, trong khi các nhà đầu tư phải đối phó với hình thức thuế K-1 khi họ sở hữu MLP. Đây là một phương tiện khai thuế phức tạp, nhưng có rất nhiều kế toán hoặc biểu mẫu thuế trực tuyến có thể giúp quá trình này bớt khó khăn hơn một chút.

Một tiêu cực khác về MLP là chúng không kết hợp với IRA vì UBTI hoặc thu nhập chịu thuế kinh doanh không liên quan. Các MLP thường tạo ra loại thu nhập này thông qua hoạt động của họ. Nếu tài sản bạn có đủ lớn để dẫn đến hóa đơn thuế UBTI trên 1.000 đô la, bạn có thể phải trả thuế cho UBTI, ngay cả khi MLP được đặt trong tài khoản hoãn thuế của bạn.

Nhưng MLP cũng đi kèm với nhiều lợi ích về thuế. Hãy để chúng tôi vì bạn đã mua các đơn vị trị giá 100.000 đô la trong MLP. Trong năm đầu tiên, bạn được tặng 6.000 đô la trong các lần phân phối hàng quý. Khi năm kết thúc, bạn biết rằng các khoản phân phối này có tổng thu nhập là $ 6.000 và khấu hao là $ 5.000. Bạn sẽ trừ 5.000 đô la từ 6.000 đô la để có số tiền bạn sẽ trả thuế - 1.000 đô la. Ngay cả khi bạn đang ở trong khung thuế rất cao tính thuế 50 phần trăm, cuối cùng bạn sẽ chỉ phải trả 500 đô la tiền thuế trên 6.000 đô la thu nhập.

Hậu quả về thuế của MLP được hiểu rõ hơn bằng cách xem xét lợi tức trên vốn và cơ sở chi phí. Lợi tức vốn là khoản thanh toán mà một chứng khoán, chẳng hạn như REITs hoặc MLPS, thực hiện cho nhà đầu tư từ các quỹ không có nguồn gốc từ thu nhập ròng của họ. Cơ sở giá gốc đề cập đến giá gốc của tài sản cho mục đích tính thuế, được điều chỉnh cho bất kỳ khoản cổ tức hoặc phân phối nào. Nó đôi khi được gọi là cơ sở thuế. Khi nộp thuế, nhà đầu tư có thể xác định mức thu nhập vốn của mình, điều này đề cập đến sự chênh lệch giữa cơ sở chi phí và giá trị thị trường hiện tại của tài sản.

Với MLP, bạn không phải trả thuế ngay lập tức cho các khoản nắm giữ của mình - thay vào đó bạn có thể khấu trừ chúng trên cơ sở chi phí. Nhưng nếu bạn bán các đơn vị MLP, bạn phải trả thuế cho các đơn vị đã bán. Vì vậy, việc nắm giữ MLP trong thời gian dài có ý nghĩa đối với nhiều nhà đầu tư, bởi vì họ có thể đợi cơ sở chi phí của họ đạt 0 đô la, có nghĩa là thuế của họ được hoãn lại vĩnh viễn.

Hậu quả về thuế — REITs

Mặc dù viễn cảnh REIT không bị tính thuế đối với lợi nhuận của họ đang hấp dẫn các nhà đầu tư, nhưng họ phải nhớ rằng thuế thu nhập phải chịu đối với cổ tức mà họ nhận được. Ngoài ra, REIT phải đối phó với thuế tài sản đối với các tài sản khác nhau của họ. Đối với một số REIT, thuế tài sản có thể chiếm tới 25% chi phí hoạt động.

Cổ tức được trả bởi REITs được đánh thuế như thu nhập thông thường cho những người chưa có kinh nghiệm. Nhưng có những trường hợp cổ tức được coi là cổ tức đủ tiêu chuẩn, dẫn đến thuế thu nhập vốn. Phần lớn các cổ đông REIT sẽ chỉ trả mức thuế cận biên cao nhất cho cổ tức của họ. Trên thực tế, một số cổ tức do REIT trả có thể đủ điều kiện là lợi tức vốn không chịu thuế, điều này làm giảm thuế đối với các đơn vị đó cho đến khi chúng được chủ sở hữu bán. Những khoản thanh toán không chịu thuế như vậy cuối cùng sẽ làm giảm cơ sở chi phí cho những người chưa có tiền.

Đầu tư vào MLPs

Có nhiều cách để các nhà đầu tư bỏ tiền vào MLP. Một trong những cách đó là thông qua ETF, hoặc Quỹ giao dịch trao đổi, MLP. Quỹ giao dịch hối đoái là chứng khoán có thể bán trên thị trường theo dõi các chỉ số, chẳng hạn như hàng hóa, trái phiếu hoặc quỹ chỉ số. Ngược lại với quỹ tương hỗ, ETF giao dịch trên sàn chứng khoán.

ETF MLP là một cách tuyệt vời để các nhà đầu tư loại bỏ một số rủi ro kinh doanh liên quan đến việc mua MLPS đơn lẻ, đồng thời mang lại cho họ những lợi ích về thuế liên quan đến các quỹ trao đổi. Nhưng ETF MLP thường khá đắt, đây là điều mà các nhà đầu tư phải cảnh giác.

Nếu các nhà đầu tư không muốn tham gia vào ETF MLP, họ cũng có thể xem xét các quỹ tương hỗ nắm giữ MLP. Các quỹ tương hỗ đầu tư tiền của họ vào MLPs sẽ cho phép các nhà đầu tư trì hoãn việc thanh toán thuế đối với thu nhập được phân phối cho đến khi các khoản đầu tư được bán. Những khoản thu nhập này đủ điều kiện là lợi nhuận dài hạn, dẫn đến thuế suất thấp hơn lợi nhuận từ vốn ngắn hạn.

Các quỹ tương hỗ cũng là một lựa chọn tuyệt vời vì tính chất được quản lý của chúng. Việc một nhà quản lý quỹ tương hỗ lựa chọn MLP để đưa vào quỹ có thể tạo ra sự khác biệt rất lớn để giảm thiểu rủi ro của những tài sản này. Có quá nhiều nhà đầu tư nghĩ rằng tất cả các MLP được tạo ra như nhau. Trong khi các nhà đầu tư phải trả phí bảo trì cho những lợi ích này, thì đó là điều đáng giá khi xem xét mặt trái.

Khước từ

Bài viết này chỉ dành cho thông tin và giáo dục. Nó không phải là sự chứng thực của bất kỳ cổ phiếu cụ thể nào cho quỹ. Tham khảo ý kiến ​​nhà môi giới chứng khoán hoặc cố vấn tài chính của bạn trước khi mua và bán cổ phiếu.