Kỹ thuật giá trị: quy trình hay trọng tâm?

Giới thiệu

Trong vài tuần ngắn ngủi nữa, tôi sẽ đánh dấu 40 năm kể từ lần đầu tiên tôi bước vào văn phòng kiến trúc sư, mặt trời mọc vào buổi bình minh của sự nghiệp. Năm 17 tuổi, tôi không biết con đường đó sẽ dẫn đến đâu và nhìn lại đây là tất cả những gì người ta có thể hy vọng. Khi tôi đang kết thúc một phần ba cuối cùng của sự nghiệp, tôi sẽ không thay đổi điều gì trong toàn bộ sự nghiệp của mình. Ở giai đoạn này, tôi đoán mọi người có thể nói tôi là một “chính khách lão làng” trong nghề nghiệp của mình. Điều đó gần giống như một tiêu đề phân biệt, vì dù sao thì tiêu đề cũng vậy. Khi một chủ đề cụ thể một lần nữa xuất hiện trong thực tế của tôi, tôi bắt đầu nghĩ lại về sự nghiệp của mình, mang những cảm xúc và suy nghĩ phản ánh những tình cảm mà tôi vừa thể hiện. Quá nhiều để hồi tưởng, bây giờ chúng ta hãy chuyển sang chủ đề tôi muốn thảo luận.

Cố vấn và giảng dạy luôn là một đặc tính thúc đẩy sự nghiệp của tôi. Tôi học được điều gì đó và chỉ cần không ngừng chia sẻ nó với những người khác. Đó là một phần của những gì tôi luôn xem như ngọn đuốc truyền cho thế hệ chuyên gia tiếp theo. Tôi muốn thảo luận về một khái niệm thường bị lạm dụng, kỹ thuật giá trị (VE), có thể là một công cụ rất hiệu quả hoặc một căn bệnh ung thư tiềm ẩn trong ngành xây dựng có thể gây thiệt hại lớn cho toàn xã hội. Giống như nhiều thứ trong cuộc sống, khi được sử dụng đúng cách, VE có thể là một công cụ cực kỳ mạnh mẽ. Khi áp dụng không phù hợp, nó sẽ trở thành gánh nặng cho toàn xã hội bằng cách tạo ra các cơ sở vật chất trở thành hố tiền và phiền toái. Thường thì những quả chanh này được bán cho một người mua không nghi ngờ với tư cách là người báo trước. Lưu ý thêm, tôi thường đặt câu hỏi về mức độ nào mà việc không tiết lộ trở thành phi đạo đức, không chỉ là bất hợp pháp,và bao nhiêu cái nhìn sâu sắc về tính cách thực sự của một số người. Tôi chắc chắn rằng tất cả chúng tôi đã ở đó vào một thời điểm nào đó khi chúng tôi cảm thấy như chúng tôi thực sự kết thúc thỏa thuận ngắn ngủi.

Trách nhiệm của Chủ sở hữu, Nhà thiết kế và Xây dựng của Tòa nhà

Có rất ít người có thể khẳng định rằng một phần trong số chúng có thể sống trên tảng đá này từ 100 năm trở lên. Ngành xây dựng chỉ là một trong số rất ít ngành mà người lao động có thể thực sự đưa ra những tuyên bố như vậy một cách hợp pháp. Hãy nghĩ về điều đó, miễn là tòa nhà bạn từng làm còn tồn tại, một phần của bạn sẽ tồn tại trên hành tinh này. Chà! Ít ai có thể tuyên bố về di sản như vậy và chính xác. Quan điểm này sẽ đưa các chuyên gia trong ngành xây dựng lên một tầm cao mới, một hệ tư tưởng và thực hành lâu dài, bền vững. Thật không may, đó không phải lúc nào cũng là quan điểm của những người trong ngành xây dựng. Trong một bài viết trước, tôi đã đề cập đến hiện tượng thiển cận này. Như tôi đã nêu trong bài báo đó,trích dẫn sau đây đã được cung cấp trong hội nghị quốc gia của Viện Kiến trúc sư Hoa Kỳ (AIA) năm 1984 và tôi thấy điều này quan trọng đến mức tôi muốn trích dẫn lại bài báo đó:

“Quá thường xuyên, bạn, Kiến trúc sư, chống lại sự phán xét tốt hơn của bạn, đi cùng với khách hàng của bạn… cho phép bản thân bị đe dọa bởi các nhà phát triển, nhà xây dựng và chủ sở hữu, những người muốn kiếm lợi nhuận nhanh chóng bằng cái giá của toàn xã hội… Thật không may, tôi 'Tôi đã đi đến kết luận này sau khi xây dựng trong nhiều năm và mắc nhiều sai lầm và tự tôi phát hiện ra rằng đầu tư vào' dòng trên cùng 'càng lớn thì kết quả ở dòng cuối càng lớn. Tôi nghĩ bạn (Kiến trúc sư) lẽ ra đã nói với tôi điều này từ lâu rồi ”.

Herman Chanen, Chủ tịch và Chủ tịch Hội đồng Quản trị

Công ty Xây dựng Chanen

1984 Công ước Quốc gia AIA Công

bố trong Hồ sơ Kiến trúc, tháng 6 năm 1984

Trích dẫn này minh họa khả năng ung thư mà VE có thể trở thành nếu nó được sử dụng không đúng trọng tâm và quy trình. Tôi sẽ thảo luận về hai điều này trong giây lát. Trước khi chúng ta đi vào phần đó của cuộc thảo luận này, tôi muốn bắt đầu cuộc thảo luận bằng cách đặt kính vào đó sẽ giúp chúng ta hiểu được phân nhánh của những quyết định VE này.

Lý do thực sự cho VE

Không cần phủ đường hoặc ảo tưởng, không có cái gọi là ngân sách vô hạn cho bất cứ thứ gì, nhưng đặc biệt là trong xây dựng. Để được rõ ràng, hãy để tôi nói điều đó theo cách khác; không có cái gọi là ngân sách vô hạn! Tôi hy vọng rằng điều đó là rõ ràng cho tất cả mọi người đọc này. Như vậy, sẽ không bao giờ có đủ kinh phí để làm mọi thứ bạn có thể muốn làm khi xây dựng cơ sở. Các cơ sở này dự kiến sẽ có tuổi thọ 40 hoặc 50 năm, và nhiều khả năng chúng sẽ tồn tại trên 70 năm trong nhiều trường hợp. Đó là bốn, năm, thậm chí có thể là bảy thập kỷ. Điều đó có củng cố khung thời gian sống động trong tâm trí bạn không? Bây giờ bạn có thể có cảm giác thực sự về những gì tôi đã nói trước đó về di sản.

Với nhu cầu kéo dài tuổi thọ và nguồn vốn hạn chế, điều bắt buộc là giá trị phải tăng lên cho mỗi và mọi khoản đầu tư hệ thống vào một cơ sở. Nói một cách khác, hầu hết mọi hệ thống tòa nhà sẽ được thay thế ít nhất một lần trong suốt thời gian tồn tại của cơ sở đó. Làm thế nào để chúng tôi đưa ra những quyết định đầu tư tốt nhất? Cách tốt nhất là thông qua chi phí vòng đời, nhưng đó là một cuộc thảo luận cho thời gian khác. Ngoài chi phí vòng đời, cách phổ biến nhất để kiểm soát chi phí là thông qua kỹ thuật giá trị (VE). Tôi đã thấy VE được đưa vào một dự án thông qua hai phương pháp cơ bản. Đầu tiên, là một phần của toàn bộ quá trình lập kế hoạch / xây dựng từ việc xem xét kỹ lưỡng khi mua bất động sản thông qua việc chiếm dụng cơ sở đã hoàn thiện. Thứ hai, khi đã xác định được rằng chi phí xây dựng đã vượt quá ngân sách đã lập.Đầu tiên là cách tiếp cận chủ động, thứ hai là phản ứng. Ai muốn đoán xem cái nào sẽ mang lại kết quả lớn nhất và tốt nhất?

Một trong hai cách tiếp cận này sẽ có cùng mục tiêu ngắn hạn, giảm chi phí ban đầu. Chưa biết cái nào sẽ gây ảnh hưởng lớn nhất đến cơ sở khi tòa nhà cũ đi. Tôi có thể nhắc nhở mỗi độc giả rằng cũng giống như cơ thể con người, các tòa nhà cũng có tuổi. Đây là một sự thật không thể chối cãi. Giống như chi phí cao hơn khi chúng ta già đi, tức là các cuộc hẹn với bác sĩ, kính, v.v., điều này cũng đúng đối với các tòa nhà. VE có thể có khả năng trở thành ung thư khi nó làm giảm tuổi thọ của cơ sở hoặc làm tăng chi phí cho người già cao hơn mức bình thường dự kiến đối với cơ sở có độ tuổi và loại hình tương đương. Hãy nghĩ theo cách này, nếu mái nhà được cho là có tuổi thọ 20 năm, và vào năm thứ 10, mái nhà phải được sơn phủ lại để mái nhà đạt mốc 20 năm, thì chính xác bạn đã phải trả bao nhiêu khi trả tiền cho điều đó " 20 năm ”để bắt đầu với mái nhà.Tôi đã thảo luận điều này trong một bài viết khác về bảo hành.

Trong nhiều nguồn mô tả VE được coi là gì, một khái niệm dường như là thống nhất trong các mô tả đó, đó là giảm chi phí xây dựng ban đầu được thể hiện bằng giá trị. Tôi hiếm khi nhìn thấy các thuật ngữ giá trị được thể hiện trong chi phí vòng đời, nhưng đó thực sự là cách giá trị này nên được thể hiện. Thông thường nhất, tôi đã thấy những giá trị này được thể hiện dưới dạng tiết kiệm chi phí ban đầu trực tiếp ngay lập tức, độc quyền. Có vẻ như lý do chính cho phương pháp thứ hai là do kết quả trực tiếp của thời điểm VE được đưa vào quy trình, phổ biến nhất, vào cuối sau khi mức vượt ngân sách đã được thiết lập. Điểm bắt đầu này có thể là dấu hiệu báo trước về sự cân bằng của cuộc thảo luận này khi chúng ta tiến tới các phần trọng tâm và quá trình của bài viết này. Tập trung vào việc cố định cắt giảm chi phí do vượt quá ngân sách.Quy trình là việc thiết lập sự cân bằng giữa nhu cầu dài hạn và ngắn hạn của cơ sở và tổ chức.

VE như một công cụ xử lý

Khi VE được đưa vào toàn bộ quy trình lập kế hoạch, VE có tiềm năng lớn nhất là trở thành một công cụ rất mạnh. Đây là lúc quá trình VE trở nên tập trung vào kết quả giá trị. Tôi thấy mục tiêu đó không thể đạt được ngoài việc xem xét vòng đời và nó biến phân tích này thành một chỉ báo tuyệt vời nếu chủ sở hữu đã bắt đầu với ngân sách ban đầu phù hợp. Khu vực công thường thiếu hụt về mặt này khi các nhà hoạch định chính trị tập trung vào đô la và thường giảm giá các lực lượng không thể kiểm soát về mặt chính trị tác động lên thị trường. Thông thường, những gì được quyết định về chi phí bởi nhánh lập pháp không phù hợp với những gì thị trường xác định là chi phí thực và do đó, cần phải xây dựng dưới tiêu chuẩn và được phép hoàn thành các dự án quan trọng về mặt chính trị. Ví dụ, trong khi khoa học đã xác định cà chua là trái cây,Quốc hội đã cố gắng thay đổi quan điểm đó với Đạo luật thuế quan năm 1833 tuyên bố cà chua là rau. Đáng buồn thay, Tòa án Tối cao đã công nhận các hành động của Quốc hội trong phán quyết ủng hộ Đạo luật Thuế quan năm 1893. Tôi sẽ để những sự kiện đó tự lập mà không đưa ra bình luận, vào lúc này.

Khi được giới thiệu trong toàn bộ vòng đời của dự án, VE có thể xác định các khoản tiết kiệm chi phí ban đầu và vòng đời tiềm năng có thể làm giảm gánh nặng tài chính của một cơ sở trong suốt tuổi thọ của nó. Đó là những gì thực sự của VE. Đây là lúc VE trở thành một phần của quá trình chứ không chỉ là một suy nghĩ sau đó. Trong trường hợp này, VE có thể trở thành lực lượng cân bằng giữa chi phí vòng đời dài hạn và chi phí xây dựng ban đầu. Bây giờ sức mạnh của VE đang bắt đầu tỏa sáng.

VE như một bệnh ung thư trọng tâm

Khoảng thời gian phổ biến nhất mà tôi thấy VE được sử dụng là giữa thiết kế và xây dựng, khi phát hiện ra ngân sách không đủ lớn cho dự án như thiết kế. VE đã trở thành một ý tưởng sau cho dự án. Đây không chỉ là đại diện cho việc lập kế hoạch kém, mà còn cho thấy việc lập kế hoạch kém. Tôi có thể nói như vậy không? Ồ, quá muộn, tôi đã làm. Không gây khó chịu cho bất kỳ ai, nhưng đây là đại diện cho kiểu lập kế hoạch tồi tệ nhất tuyệt đối, hoặc thiếu nó. Ai đó đã không lường trước được điều gì đó nên bây giờ phải tìm ra giải pháp nào đó cho sự giám sát đó và nếu nó được đặt một cái tên hấp dẫn, nó có thể trông không ngu ngốc như nếu không. Loại VE này thường không giải quyết được tất cả các vấn đề khi sử dụng. Ví dụ,Để giảm chi phí dự án, người ta xác định rằng các đường thoát nước trên mái (được thiết kế để dẫn nước mưa từ mái ra khỏi tòa nhà đến khu vực lưu giữ) được thay thế bằng máng xối và cống thoát nước (thoát nước mưa ngay sát tòa nhà). Bây giờ đây có thể không phải là vấn đề ở một dự án khác, nhưng dự án này có đất rộng nên khi đất ướt nó sẽ nở ra và buộc các bức tường phải nâng lên. Quyết định đó, đối với dự án này, sẽ tạo ra chi phí khổng lồ bằng đô la phải chi một thập kỷ sau đó để sửa chữa những hư hỏng về cấu trúc do đất mở rộng bị ướt. Quyết định VE đó có hiệu quả như thế nào? Hầu hết thậm chí không theo dõi quyết định của VE để ghi lại các sự kiện này vì khung thời gian sau khi xây dựng.Bây giờ đây có thể không phải là vấn đề ở một dự án khác, nhưng dự án này có đất rộng nên khi đất ướt nó sẽ nở ra và buộc các bức tường phải nâng lên. Quyết định đó, đối với dự án này, sẽ tạo ra chi phí khổng lồ bằng đô la phải chi một thập kỷ sau đó để sửa chữa những hư hỏng về cấu trúc do đất mở rộng bị ướt. Quyết định VE đó có hiệu quả như thế nào? Hầu hết thậm chí không theo dõi quyết định của VE để ghi lại các sự kiện này vì khung thời gian sau khi xây dựng.Bây giờ đây có thể không phải là vấn đề ở một dự án khác, nhưng dự án này có đất rộng nên khi đất ướt nó sẽ nở ra và buộc các bức tường phải nâng lên. Quyết định đó, đối với dự án này, sẽ tạo ra chi phí khổng lồ bằng đô la phải chi một thập kỷ sau đó để sửa chữa những hư hỏng về cấu trúc do đất mở rộng bị ướt. Quyết định VE đó có hiệu quả như thế nào? Hầu hết thậm chí không theo dõi quyết định của VE để ghi lại các sự kiện này vì khung thời gian sau khi xây dựng.Quyết định VE đó có hiệu quả như thế nào? Hầu hết thậm chí không theo dõi quyết định của VE để ghi lại các sự kiện này vì khung thời gian sau khi xây dựng.Quyết định VE đó có hiệu quả như thế nào? Hầu hết thậm chí không theo dõi quyết định của VE để ghi lại các sự kiện này vì khung thời gian sau khi xây dựng.

Thông thường, khi bất cứ điều gì được thực hiện vào phút cuối và vội vàng, các quyết định tốt nhất không bao giờ được đưa ra, vì các yếu tố quan trọng thường bị bỏ qua. Khá thường xuyên chủ sở hữu, không hiểu biết hoặc có kinh nghiệm với các quyết định như vậy là người đưa ra các quyết định kiểu này, càng làm tăng thêm các phân nhánh. Thường có áp lực về thời gian để thực hiện các quyết định này một cách nhanh chóng vì sự chậm trễ về thời gian có thể tốn kém hơn và kết quả lâu dài hầu như không tránh khỏi bị tổn hại. Bạn sẽ bắt đầu thấy hiệu ứng domino tiềm năng.

Cân nhắc đối với VE

Một trong những câu hỏi đầu tiên phải được đặt ra là mục tiêu của VE là gì. Trước khi người ta nói đến vấn đề ngân sách, trước tiên phải hỏi, giá trị được trả lại cho VE là bao nhiêu. Nếu VE không trả về giá trị, thì có thể đó không phải là cách hành động chính xác. Nếu giá trị xác định được trả lại chỉ là để giảm chi phí xây dựng, thì câu trả lời tiếp theo được tìm kiếm phải là ngân sách dự án ban đầu phù hợp để bắt đầu. Thường thì chủ sở hữu không muốn nghe bất kỳ điều gì trong số này vì nó có thể phản ánh rằng chủ sở hữu đã không làm điều gì đó đúng đắn khi bắt đầu. Nếu VE được giới thiệu qua từng bước của quy trình, thì VE phải có một số lý do khác ngoài ngân sách ban đầu.

Hãy dừng lại để suy nghĩ, cũng giống như cơ thể con người, các tòa nhà già đi. Những điểm tương đồng nào khác có thể tồn tại? Hãy cân nhắc điều này, nếu bạn hỏi một chuyên gia dinh dưỡng, chuyên gia dinh dưỡng, huấn luyện viên thể thao hoặc một người nào đó, họ sẽ cho bạn biết rằng cắt giảm calo để giảm cân là rất hiệu quả đến một thời điểm nhất định, lúc đó cơ bắp bắt đầu biến mất. Tôi có thể nói với bạn từ kinh nghiệm của tôi, tôi thấy điều đó mọi lúc. Nếu khách hàng cố gắng xây dựng một dự án với ngân sách 20% chi phí trên mỗi foot vuông cho một loại tòa nhà, thì tòa nhà đó sẽ không hoạt động thích hợp hoặc tồn tại lâu. Nó thậm chí có thể trở thành một hố tiền. Xem xét điều đó.

Bớt tư tưởng

Như Herman Chanen đã phát hiện và nói về năm 1984, có cơ sở để coi VE là một bệnh ung thư có thể xảy ra, nhưng nếu được vận dụng tốt thì nó có thể là một công cụ rất mạnh. Chủ sở hữu có trách nhiệm đảm bảo nhóm sử dụng VE một cách hiệu quả và cách tốt nhất là không đưa ra quyết định về các vấn đề mà chủ sở hữu có ít chuyên môn và kinh nghiệm, hãy giao các quyết định đó cho các chuyên gia được chủ sở hữu thuê. Nếu VE sẽ được sử dụng trong một dự án, hãy tích hợp VE trong toàn bộ dự án, không chỉ khi ngân sách vượt quá.