Mục lục:
- Lợi ích của việc sở hữu kho tự lưu trữ
- Cách bắt đầu
- Những bước đầu tiên
- Vị tri được lựa chọn
- Thiết kế
- Phê duyệt quy định
- Xây dựng
- Hoạt động, Nhân viên và Hệ thống
- Tiếp thị và bán hàng
- Chín điều cần làm đầu tiên
- Đặt lịch trình thực tế
Bạn có thể kiếm 100% lợi nhuận trên tất cả các sản phẩm được bán.
- 5. Nhân viên
- 6. Các nhà sản xuất tòa nhà tự lưu trữ
- 7. Công việc của bạn
- 8. Đường ngắm
- Câu trả lời cho Bảy câu hỏi thường gặp
- Tôi không có bất kỳ nền tảng tự lưu trữ nào. Tôi có thể xây dựng một doanh nghiệp thành công không?
- Tôi phải có bao nhiêu tiền (vốn tự có) để xây dựng kho tự lưu trữ và ngân hàng sẽ cho tôi vay bao nhiêu?
- Chi phí xây dựng là bao nhiêu?
- Tôi nên xây bao nhiêu mét vuông và tôi cần bao nhiêu đất?
- Một số sai sót trong thiết kế sơ đồ mặt bằng mà bạn đã thấy là gì?
- Một số điều quan trọng nhất tôi cần biết khi chúng tôi mở cửa là gì?
- Đánh giá cơ sở từ một khách hàng thực
Công việc kinh doanh tự lưu trữ có cảnh quan đẹp mắt của chúng tôi.
Có thể bạn giống tôi và đã có một sự nghiệp tuyệt vời, hoặc có thể bạn đang tìm kiếm một loại hình kinh doanh khác để bắt đầu.
Trong 25 năm làm kỹ sư xây dựng, tôi đã làm việc với rất nhiều chủ doanh nghiệp, nhà phát triển và doanh nhân, nhưng hầu hết họ đều không có phong cách sống, lịch làm việc linh hoạt và thu nhập như tôi mong muốn. Có một anh chàng có cả thời gian và tiền bạc, và anh ta sở hữu một doanh nghiệp tự lưu trữ. Chuyến thăm của anh ấy đến văn phòng của tôi đã thay đổi cuộc đời tôi. Xin vui lòng cho tôi chia sẻ những gì tôi học được từ chuyến thăm đó và sau này trải nghiệm tận mắt là đúng.
Lợi ích của việc sở hữu kho tự lưu trữ
- Trở thành ông chủ của chính bạn: Ngoài ra, không có nhân viên nào so với hầu hết các doanh nghiệp và không có chính trị công ty để giải quyết hàng ngày. Tự lưu trữ là một hoạt động kinh doanh do người quản lý định hướng.
- Lịch trình làm việc linh hoạt: Tôi có thể tiếp tục làm việc toàn thời gian tại doanh nghiệp kỹ thuật của mình. Rồi một ngày tôi đã thay thế thu nhập từ kỹ sư của mình và có thể nghỉ hưu. Bây giờ người quản lý của tôi điều hành công việc kinh doanh hàng ngày cho ba địa điểm tự lưu trữ của tôi trong khi tôi chăm sóc bức tranh lớn và làm việc trong văn phòng ngay bây giờ và sau đó cho niềm vui của nó.
- Kiểm soát tương lai và an ninh của chính bạn: Ngay cả khi là chủ sở hữu của một doanh nghiệp kỹ thuật, tôi đã giao dịch đô la hàng giờ. Và không bao giờ có đủ giờ trong ngày. Tự lưu trữ cung cấp một loại thu nhập dư cho cuộc sống khi bạn làm cho nó chạy trên tất cả các xi lanh. Và tất cả cùng với bạn là xây dựng vốn chủ sở hữu để bạn có thể có thu nhập hưu trí khi bạn sẵn sàng!
- Cơ hội phát triển và rủi ro hạn chế: Tôi sẵn sàng làm việc chăm chỉ nhưng không muốn mạo hiểm với tất cả những gì tôi đã hoàn thành, vì vậy tôi tìm kiếm một ngành đang phát triển, lợi nhuận cao và tỷ lệ thành công cao. Nếu bạn kiểm tra ngành công nghiệp tự lưu trữ như tôi đã làm, bạn sẽ thấy rằng tự lưu trữ có tỷ lệ hoàn vốn dài hạn cao hơn của tất cả các danh mục bất động sản chính bao gồm căn hộ, cao ốc văn phòng, bất động sản công nghiệp và bán lẻ và chi phí xây dựng thấp hơn.
Cách bắt đầu
Thực hiện bước đầu tiên là phần khó nhất. Tôi đã thiết kế kho lưu trữ tự động đầu tiên của mình cách đây 20 năm khi còn là một kỹ sư dân dụng trẻ. Tôi thậm chí không biết nó là gì cho đến khi khách hàng của tôi cung cấp cho tôi các chi tiết, tôi thiết kế nó và được Ủy ban Quy hoạch và Phân khu Thành phố chấp thuận. Kể từ thời điểm đó tôi đã thiết kế nhiều cơ sở tương tự. Gần đây hơn, tôi đã lên kế hoạch, thiết kế, xây dựng và vận hành hai cơ sở tự lưu trữ mà tôi sở hữu và đang xây dựng cơ sở quốc tế đầu tiên của mình ở Canada. Tôi đã học hỏi từ những kinh nghiệm thực tế trong cuộc sống và tiếp tục học hỏi mỗi ngày.
Những bước đầu tiên
Một số người có thể nói với bạn rằng tự tích trữ rất dễ dàng, không tốn nhiều kế hoạch, thời gian, tiền túi và luôn kiếm được tiền. Hãy coi chừng. Không có gì xa hơn từ sự thật. Đối với một cơ sở điển hình có diện tích 50.000 bộ vuông, bạn sẽ đầu tư khoảng 400.000 đến 500.000 đô la tiền riêng của mình, vay ngân hàng 3 đến 5 triệu đô la và cá nhân sẽ dành hàng trăm giờ trước khi thuê căn hộ đầu tiên. Nhưng một cơ sở được quy hoạch, vận hành và được cấp vốn phù hợp có thể là một công việc kinh doanh rất bổ ích và có lợi nhuận.
Vị tri được lựa chọn
Vị trí, Vị trí, Vị trí. Đây là yếu tố quan trọng nhất tạo nên sự thành công cho một doanh nghiệp tự lưu trữ. Tôi khuyên bạn nên tìm kiếm bất động sản trên con đường có lưu lượng giao thông trung bình hàng ngày ít nhất 10.000 xe mỗi ngày với lưu lượng giao thông trung bình hàng ngày được đề xuất là 20.000 xe mỗi ngày hoặc lớn hơn. Bắt đầu trò chuyện với mọi người từ đại lý bất động sản địa phương, chủ ngân hàng, người lập kế hoạch thị trấn và các nhà khai thác tự lưu trữ khác.
Mỗi tài sản là duy nhất và mỗi thị trấn thường có các quy định phân vùng cụ thể ảnh hưởng đến lượng lưu trữ có thể phù hợp với một tài sản nhất định. Thông thường, bạn cần 4 -5 mẫu Anh cho một tòa nhà một tầng và 2 mẫu Anh cho một tòa nhà nhiều tầng. Thường thì các nhà sản xuất tòa nhà sẽ bố trí sơ bộ miễn phí.
Thiết kế
Việc mời kỹ sư và nhà cung cấp tòa nhà của bạn tham gia sớm là điều cần thiết để có được một cơ sở được thiết kế tốt. Bạn cũng có thể có được những ý tưởng tuyệt vời từ việc đọc các ấn phẩm thương mại và tham quan các cơ sở tự lưu trữ hiện có. Trong quá trình thiết kế, bạn cũng nên bắt đầu tiếp thị cơ sở của mình.
Phê duyệt quy định
Đừng đánh giá thấp các chi tiết và kế hoạch sẽ được yêu cầu. Thường sẽ yêu cầu các kế hoạch xây dựng và địa điểm gần như hoàn thành. Đừng ước tính thời gian cần thiết để được phê duyệt theo quy định. Đây là một giai đoạn quan trọng mà thường phải có sự thỏa hiệp. Bạn nên có khung thời gian 12 tháng trong hợp đồng mua hàng của mình, ngay cả khi bạn phải trả thêm tiền cho 6 tháng thứ hai.
Xây dựng
Kế hoạch và tài liệu xây dựng của bạn càng chi tiết, dự án của bạn sẽ càng có ít chi phí chạy quá mức. Bạn nên có một đầu mối liên hệ duy nhất với tất cả các nhà thầu của mình và bạn muốn có mặt hàng ngày trên công trường. Không ai sẽ bảo vệ tiền bạc và lợi ích của bạn tốt như bạn.
Hoạt động, Nhân viên và Hệ thống
Tài sản số một của bạn là nhân viên của bạn. Chúng tôi điều hành một cơ sở rộng 50.000 mét vuông với một người quản lý và một nhân viên bán thời gian làm việc vào các ngày thứ Bảy. Thuê nhân viên của bạn dựa trên kỹ năng con người của họ, khả năng nói và viết, và ý thức thông thường trước tiên và kiến thức tự lưu trữ của họ sau cùng. Bắt đầu ngày đầu tiên với việc tạo ra các hệ thống và quy trình để làm cho công việc trôi chảy hơn. Hãy nhớ rằng bạn sẽ có nhiều việc làm trong nhiều năm, vì vậy tài liệu bằng văn bản là rất quan trọng.
Tiếp thị và bán hàng
Việc tiếp thị của bạn nên bắt đầu từ rất lâu trước khi trang web của bạn mở ra, bắt đầu với việc lựa chọn và thiết kế trang web. Tôi đã nói điều này trước đây nhưng điều đáng nói lại là: Chín mươi phần trăm những người thuê nhà của chúng tôi tìm thấy chúng tôi bằng cách lái xe qua Internet và giới thiệu từ những khách hàng hiện tại. 10% cuối cùng đến từ phần còn lại của hoạt động tiếp thị và quảng cáo của chúng tôi. Nhưng 10% cuối cùng có thể có nghĩa là sự khác biệt giữa việc hòa vốn hoặc tạo ra lợi nhuận. Và chỉ vì họ bước vào cửa hàng của bạn không có nghĩa là họ sẽ thuê. Phần lớn các nhà quản lý kho tự lưu trữ là nhân viên nhận đơn đặt hàng, một số là nhân viên dịch vụ khách hàng nhận đơn đặt hàng. Những nhà quản lý tuyệt vời là những người bán hàng.
Chín điều cần làm đầu tiên
- Thực hiện đánh giá cá nhân để đảm bảo rằng bạn có đủ kiến thức, đủ thời gian và tiền bạc hoặc cơ hội để có một khởi đầu tuyệt vời.
- Tham gia hiệp hội tự lưu trữ địa phương hoặc tiểu bang của bạn và tham dự các cuộc họp.
- Đăng ký tạp chí thương mại như Inside Self-Storage hoặc Mini-Storage Messenger .
- Đọc các quy định về phân vùng và đất ngập nước cho thị trấn nơi bạn muốn mua đất. Gặp gỡ kỹ sư và nhà lập kế hoạch của thị trấn để thảo luận về quy trình cấp phép cho một cơ sở tự lưu trữ.
- Tìm một nhà môi giới thương mại để giúp bạn tìm kiếm đất.
- Gặp chủ ngân hàng của bạn và hỏi về các khoản vay tự lưu trữ.
- Gặp gỡ với một kỹ sư địa phương để có được khung thời gian sơ bộ cho thiết kế và phê duyệt địa điểm.
- Dừng lại ở mọi cơ sở tự lưu trữ mà bạn đi qua và nói chuyện với chủ sở hữu. Hãy cho họ biết bạn đang suy nghĩ về việc thành lập công ty của riêng bạn. Một số chủ sở hữu sẽ miễn cưỡng nói nhiều, nhưng nhiều người sẽ rất vui khi cung cấp cho bạn hàng tấn thông tin hữu ích.
- Kiểm tra các cơ sở trong cộng đồng của bạn. Bạn sẽ ngạc nhiên khi bắt đầu học những thông tin vô giá một cách nhanh chóng.
Đặt lịch trình thực tế
Đối với ba cơ sở mà tôi đã xây dựng và hiện đang sở hữu, trung bình mất hai năm kể từ khi tôi quyết định xây dựng ban đầu đến khi mở cửa. Mặc dù điều này có vẻ chậm, nhưng nó khá nhanh.
- Đầu tiên, bạn phải tìm được mảnh đất phù hợp với nhu cầu của mình, và thương lượng phương án mua.
- Sau đó, kỹ sư của bạn phải thiết kế dự án và được sự chấp thuận của các hội đồng thành phố địa phương.
- Sau khi phê duyệt quy định, bạn phải thiết kế chi tiết hơn.
- Tiếp theo, bạn phải chọn (các) nhà thầu và tất nhiên, sau đó bạn phải xây dựng cơ sở.
Bạn càng thực tế về thời gian biểu của mình, bạn sẽ càng chuẩn bị tốt hơn, và chắc chắn nó sẽ bớt căng thẳng hơn rất nhiều.
Bạn có thể kiếm 100% lợi nhuận trên tất cả các sản phẩm được bán.
Điều thứ tư liên quan đến môi giới. Các đại lý bất động sản không phải là kỹ sư, chuyên gia phân vùng hoặc chuyên gia phát triển và họ có thể biết hoặc không biết các chi tiết cụ thể có thể khiến bất động sản không phù hợp để phát triển tự lưu trữ. Họ sẽ không chịu trách nhiệm dưới bất kỳ hình thức nào nếu tài sản không phù hợp với nhu cầu của bạn. Bạn cần phải thực hiện thẩm định của riêng bạn. Bạn không phải đáp ứng bất kỳ mức giá ưu đãi tối thiểu nào mà họ đề xuất.
5. Nhân viên
Điều thứ năm liên quan đến nhân viên. Bản chất của con người là khó chịu khi thỏa thuận bị thay đổi. Bạn phải trình bày rất cụ thể về trách nhiệm công việc của người quản lý, nhiệm vụ và các chính sách của công ty bạn ở giai đoạn phỏng vấn và nó phải được viết thành văn bản. Các cuộc phỏng vấn thường được thực hiện không chính thức và không chính thức. Mặc dù một nhà quản lý tiềm năng giỏi có thể chưa bao giờ làm việc trong kho lưu trữ bản thân trước khi họ phải là một người kinh doanh, một con người và luôn tự động viên mình. Và chỉ bởi vì họ nói rằng họ không làm cho nó thành sự thật.
Bất kỳ thay đổi công việc hoặc thậm chí làm rõ sau khi họ được thuê sẽ gây rối. Ngay cả những điều bạn có thể coi là lẽ thường như không sử dụng máy tính cho các trang xã hội cá nhân trong ngày cũng nên có trong sổ tay hướng dẫn của công ty. Người quản lý tự lưu trữ phải là đầu mối của nhiều giao dịch từ tiếp thị trực tiếp ra bên ngoài, dọn dẹp, kêu gọi thanh toán trễ, kế toán, bảo trì, v.v. Bạn và người quản lý của bạn càng hiểu rõ trước khi họ được thuê thì càng tốt. Người quản lý của bạn là tài sản số một của bạn!
6. Các nhà sản xuất tòa nhà tự lưu trữ
Thứ sáu, liên quan đến các nhà sản xuất tòa nhà tự lưu trữ. Họ cung cấp các quy hoạch địa điểm khái niệm miễn phí, nhưng các quy hoạch này thường không xem xét tất cả các đặc điểm đất đai và các quy định về quy hoạch. Một nhà sản xuất đáng tin cậy sẽ cho bạn biết kế hoạch của họ là điểm khởi đầu và bạn thường cần một kế hoạch địa điểm chi tiết của một kỹ sư địa phương, người hiểu rõ các quy định về Phân vùng địa phương và biết thêm chi tiết về khu đất.
7. Công việc của bạn
Công việc của bạn là giáo dục và dạy dỗ nhân viên của mình. Nhiệm vụ của bạn là làm cho điện thoại đổ chuông và khiến các khách hàng tiềm năng ghé qua cơ sở lưu trữ tự động của bạn và người quản lý của bạn phải thuê các đơn vị cho họ.
8. Đường ngắm
Cuối cùng, liên quan đến đường ngắm. Một trong những vấn đề về quy hoạch địa điểm cơ bản bị bỏ qua nhiều nhất là yêu cầu về các tuyến đường lái xe được đề xuất. Thông thường, một đường ngắm thích hợp phải được cung cấp cho bất kỳ sự phát triển thương mại nào. Vì đây là một vấn đề an toàn nên rất khó để có được một phương sai hoặc sự chấp thuận nếu không được đáp ứng. Chúng thường dựa trên tốc độ của giao thông hiện tại (không phải giới hạn tốc độ) và bắt đầu trong phạm vi 250 feet đến 350 và vượt qua 1000 feet để có tốc độ giao thông lớn hơn. Tôi đã thấy các kế hoạch đang được tiến hành tốt trước khi nhận ra rằng không thể cung cấp các đường ngắm cần thiết. Tôi biết những thứ nhàm chán - nhưng kỹ sư xây dựng trong tôi không thể không làm điều đó.
Câu trả lời cho Bảy câu hỏi thường gặp
Tôi không có bất kỳ nền tảng tự lưu trữ nào. Tôi có thể xây dựng một doanh nghiệp thành công không?
Có bạn có thể. Trên thực tế, phần lớn trong số 50.000 doanh nghiệp tự lưu trữ ở Hoa Kỳ thuộc sở hữu của các cá nhân chỉ sở hữu cơ sở lưu trữ của chính mình. Họ bắt đầu giống như bạn và tôi không có nền tảng tự lưu trữ. Điều tuyệt vời về tự lưu trữ là nó không phức tạp so với hầu hết các doanh nghiệp. Với nghiên cứu và một số trợ giúp trong quá trình thực hiện, bạn có thể xây dựng một doanh nghiệp có chi phí thấp hơn hầu hết các doanh nghiệp bất động sản và các doanh nghiệp khác và có tỷ lệ rủi ro rất thấp.
Và trên hết, nó tạo ra một thứ quan trọng nhất mà nhiều doanh nghiệp không bao giờ tạo ra được: một dòng tiền dương còn lại có thể tồn tại suốt đời hoặc thậm chí qua nhiều thế hệ. Và niềm vui của nó! Cách tốt nhất để bắt đầu tự lưu trữ là sử dụng một hệ thống đã được chứng minh. Kiểm tra cơ hội cơ quan lưu trữ ở cuối bài viết này.
Tôi phải có bao nhiêu tiền (vốn tự có) để xây dựng kho tự lưu trữ và ngân hàng sẽ cho tôi vay bao nhiêu?
Thông thường, bạn sẽ cần 15-35% chi phí phát triển và ngân hàng sẽ cung cấp một khoản vay cho số dư. Có thể có ngoại lệ cho cả bình dân và cao cấp tùy thuộc vào thị trường và nền kinh tế trong khu vực của bạn, kinh nghiệm kinh doanh và xếp hạng tín dụng của bạn, ngân hàng cá nhân và các yếu tố khác.
Chi phí xây dựng là bao nhiêu?
Có ba lĩnh vực chi phí chính cần được xem xét, đầu tiên là chi phí trước khi xây dựng (hoặc chi phí vay trước). Chúng bao gồm chi phí kỹ thuật cho kế hoạch địa điểm và phê duyệt quy định; phí ngân hàng cho đơn xin vay (phí nộp đơn xin vay hoặc các điểm, phí thẩm định, v.v.); và phí quyền chọn đất. Mặc dù những khoản phí này thường được coi là một phần vốn chủ sở hữu của bạn trong dự án, bạn thường phải trả những khoản phí này bởi vì ngân hàng sẽ không cho bạn vay nếu không có dự án được thành phố phê duyệt hoặc phí vay ngân hàng được trả trước.
Đây là tiền có rủi ro vì không có gì đảm bảo rằng thị trấn sẽ chấp thuận dự án của bạn. Vì vậy, điều rất quan trọng là bạn phải thực hiện thẩm định của mình về “chất lượng” (đất ngập nước, đất dễ dàng, quy hoạch và các hạn chế khác) của đất và với Thị trấn trước khi bạn chi một số tiền lớn cho kế hoạch địa điểm được thiết kế cuối cùng. Thường trả tiền cho một kỹ sư xây dựng địa phương để xem xét tài sản và các quy định về quy hoạch và cung cấp cho bạn một kế hoạch khái niệm để xem xét với Thị trấn là tiền đã được chi tiêu tốt. Thông thường, nhóm phí đầu tiên này có thể nằm trong khoảng từ $ 25,000 đến $ 50,000 nếu không có vấn đề lớn nào phát sinh.
Lĩnh vực thứ hai của chi phí là đất và chi phí xây dựng. Các khoản phí này có thể thay đổi rất nhiều tùy thuộc vào giá đất, các công trình cải tạo đất riêng lẻ, quy mô và loại cơ sở lưu trữ tự động. Đất có thể thay đổi từ $ 50.000 đến vài trăm ngàn. Cải tạo đất riêng lẻ rất khác nhau giữa các địa điểm.
Tôi sở hữu ba cơ sở và mỗi cơ sở có chi phí cải tạo đất đặc biệt khác nhau. Một vị trí tương đối bằng phẳng với cát và sỏi có chi phí cải tạo mặt bằng thấp. Kho lưu trữ tự thứ hai nằm trên một thửa đất dốc, đòi hỏi thêm 3-4 feet chất đầy cho toàn bộ trang web. Một tài sản yêu cầu kiểm tra ô nhiễm đất trị giá 20.000 đô la và nhiều hơn nữa để cải tạo đất theo yêu cầu của luật tiểu bang và liên bang.
Tôi ghét phải cung cấp cho bạn một con số duy nhất cho việc xây dựng nhưng tôi biết đó là những gì bạn cần để điều tra sơ bộ. Vì vậy, trước khi xem xét và phát triển từng lô đất và đề xuất, tôi sẽ sử dụng con số $ 40 cho mỗi foot vuông. Điều này dành cho các tòa nhà tự bảo quản bằng kim loại cơ bản của bạn và không bao gồm chi phí đất, cải tạo đất đặc biệt hoặc chi phí bất thường khác có thể gặp phải.
Chi phí này có thể được tinh chỉnh sau khi bạn đã chọn một bất động sản và kỹ sư xây dựng địa phương của bạn đã thực hiện một kế hoạch địa điểm khái niệm. Và khi một kế hoạch chi tiết cuối cùng được hoàn thành, bạn có thể yêu cầu nhà thầu cung cấp cho bạn một bản dự toán xây dựng với chi phí thực tế hơn. Thông thường, bổ sung 15% vào ước tính của nhà thầu cho các chi phí phụ không lường trước được sẽ xảy ra. Lĩnh vực xây dựng thứ ba là chi phí khởi động. Nếu bạn không bao gồm thiết bị & vật tư văn phòng (và địa điểm), đừng quên đưa chúng vào đây.
Bạn sẽ mở doanh nghiệp tự lưu trữ mới của mình với chi phí hoạt động điển hình của bạn (tiền vay, nhân viên, tiện ích, thuế, v.v.) và thu nhập cho thuê hạn chế. Hàng tháng, bạn sẽ phải đổ tiền vào công việc kinh doanh của mình cho đến khi có đủ tiền thuê nhà để trả các hóa đơn. Quá trình này có thể mất vài tháng đến hai hoặc ba năm tùy thuộc vào nhiều yếu tố. Nếu bạn đã thẩm định kỹ lưỡng và xác định có nhu cầu về cơ sở lưu trữ mới, có vị trí thuận lợi với lưu lượng truy cập phù hợp và chuẩn bị tốt để tiếp thị cơ sở này, bạn có thể giảm đáng kể thời gian để hòa vốn và kiếm lời.
Một lần nữa tôi biết bạn đang tìm kiếm một con số. Tôi có thể cho bạn biết đối với ba cơ sở mà tôi sở hữu, tôi có ba thời gian thuê khác nhau để hòa vốn - dưới 1 năm, 1,5 năm, (và hy vọng ít hơn một năm cho cơ sở tôi vừa mở) Tôi đã có toàn bộ thời gian. nhân viên tại mỗi cơ sở. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này khuyên bạn nên lập ngân sách trong khoảng thời gian 2 năm để hòa vốn. Hai chi phí hoạt động lớn nhất của bạn sau khi thanh toán khoản vay sẽ là nhân viên của bạn và thuế tài sản. Ngay từ sớm, bạn nên gặp người đánh thuế địa phương hoặc kiểm tra xem các cơ sở lưu trữ tự động khác trong thị trấn của bạn đang nộp thuế gì để không bị ngạc nhiên.
Chi phí hàng tháng cho một bộ lưu trữ tự lưu trữ giai đoạn 1 không xác định (25,000 + -sf) có thể vào khoảng $ 15,000 + hoặc - 5k. Vì vậy, giả sử tỷ lệ cho thuê trung bình là 100 đô la mỗi đơn vị có nghĩa là bạn sẽ phải thuê 150 đơn vị để hòa vốn.
Tôi nên xây bao nhiêu mét vuông và tôi cần bao nhiêu đất?
Có một số lý thuyết kinh doanh cần được quan sát khi quyết định xây dựng bao nhiêu bộ nhớ. Một là có một chiến lược rút lui. Thông thường, doanh số bán tự lưu trữ cao nhất thuộc về các cơ sở được mua bởi reits hoặc các nhà khai thác tự lưu trữ lớn khác. Thông thường, họ muốn có các cơ sở 40.000 sf và lớn hơn. Bạn không muốn có một cơ sở quá nhỏ mà chỉ chứng tỏ cơ sở tự lưu trữ là phù hợp với khu vực và thu hút một cơ sở lớn hơn để tạo ra phần lớn lợi nhuận sau khi bạn làm việc chăm chỉ.
Ngoại lệ cho trường hợp này là nếu bạn đang coi doanh nghiệp tự lưu trữ của mình là một doanh nghiệp phụ mà bạn đã xây dựng trên mảnh đất đã có của bạn và không hoạt động khỏi văn phòng kinh doanh hiện tại của bạn. Giá thuê tự lưu trữ nhanh hơn rất nhiều (và giá thuê nhiều hơn cho mỗi sf) khi bạn có văn phòng làm việc theo giờ hành chính. Để trả tiền cho người quản lý và tạo ra lợi nhuận đáng kể và trả cho tất cả nỗ lực và rủi ro của bạn, bạn có thể sử dụng ước tính sơ bộ là 40.000 sf (cho tất cả các giai đoạn) cho đến khi bạn hoàn thành tất cả các thẩm định cho dự án cụ thể của mình.
Bạn không cần phải xây dựng toàn bộ dự án trong một giai đoạn và trên thực tế, chúng tôi khuyến khích thực hiện theo từng giai đoạn. Nó sẽ giúp bạn tiết kiệm thêm chi phí khi có một lượng lớn các đơn vị chưa in. Một dự án 50.000 Sf có thể được xây dựng trong hai hoặc có thể là ba giai đoạn tùy thuộc vào nhu cầu lưu trữ của một khu vực cụ thể. Tất nhiên, chìa khóa là tính toán diện tích hình vuông cần thiết cho khu vực của bạn và trừ đi diện tích hình vuông hiện có và bộ nhớ đã được đề xuất (nhưng không được xây dựng).
Đối với hầu hết các khu vực nơi có nhiều phương tiện tự lưu trữ để lựa chọn, khu vực bốc thăm là bán kính 3 đến 5 dặm và nhu cầu thường là 4 đến 7 sf cho mỗi người. Những yếu tố này thay đổi đáng kể tùy theo từng nơi. Bạn có thể gọi cho chuyên gia thẩm định kho tự lưu trữ tại địa phương (đảm bảo họ có kiến thức nền tảng về thẩm định kho tự lưu trữ) và hỏi họ sử dụng số nào. Ngân hàng của bạn thường sẽ yêu cầu thẩm định dự án của bạn và ngân hàng của bạn có thể cung cấp cho bạn tên của những người thẩm định của họ để liên hệ với thông tin địa phương này.
Số lượng đất bạn cần phụ thuộc nhiều vào các quy định về quy hoạch của địa phương và các đặc điểm đất đai cụ thể. Cả hai nên được kiểm tra sớm với sự chú ý. Thông thường, bạn có thể cần sự hỗ trợ của một kỹ sư xây dựng địa phương. Một quy định phân vùng hoặc một dải đất ngập nước có thể làm cho tài sản không khả thi để tự bảo quản.
Nếu bạn không có ràng buộc về quy hoạch, không có ràng buộc về tiện ích và đất tốt (không phải hình dạng kỳ lạ, không có đất ngập nước hoặc vùng nước, không có mái che, không có độ dốc lớn trên 3%, bạn có thể sử dụng ước tính ban đầu là 10.000 + hoặc - sf của mặt bằng một tầng truy cập kho lưu trữ tự động trên mỗi mẫu đất. Hãy cẩn thận không có mảnh đất hoàn hảo như vậy - ít nhất là tôi chưa tìm thấy nó.
Một số sai sót trong thiết kế sơ đồ mặt bằng mà bạn đã thấy là gì?
- Không có văn phòng.
- Không có khu vực bán hàng trong văn phòng hoặc khu vực bán hàng quá nhỏ.
- Không dễ dàng tiếp cận phòng tắm của khách hàng.
- Khách hàng phải qua cổng bảo vệ để đến văn phòng.
- Không có cổng người 4 chân để vào khu vực kho mà không cần mở cổng chính.
- Bàn phím truy cập không thẳng hàng với cổng.
- Nằm trong khu công nghiệp hoặc các vị trí cách xa.
- Khoảng cách giữa các tòa nhà nhỏ hơn 24 feet.
- Các đơn vị lớn hơn (đặc biệt là các đơn vị lưu trữ ô tô) không nằm ở bên ngoài dự án, nơi có thể cung cấp các ổ truy cập lớn hơn.
- Không cung cấp đủ cảnh quan.
- Không có cửa sổ hoặc cửa sổ nhỏ trong văn phòng.
- N0 hoặc không đủ ánh sáng trang web. Một ánh sáng ở lối vào trang web là một nét đẹp.
- Đơn vị lưu trữ không nhìn thấy từ đường.
- Không có biện pháp bảo mật.
- Đến nhiều ngõ cụt.
- Mất đơn vị do bố trí kém.
- Không có đơn vị nhỏ và hoặc không đủ đa dạng về kích thước đơn vị.
- Không có tủ khóa (4 ′ x 4 ′) được cung cấp.
- Để đáp ứng sự chấp thuận của thị trấn, việc xây dựng một số đặc điểm kiến trúc thực sự làm cho việc xây dựng bằng kim loại trở nên đáng chú ý hơn và không hấp dẫn.
- Việc phân kỳ không được cung cấp trên các kế hoạch đã được phê duyệt yêu cầu người nộp đơn phải quay lại ủy ban để phê duyệt.
- Bảng chỉ dẫn trang web không có trong kế hoạch không yêu cầu người nộp đơn phải quay lại ủy ban để phê duyệt.
- chiều rộng đường lái xe và hoặc bán kính tại đường Thị trấn nhỏ. Bán kính tối thiểu là 25 foot và bán kính lối vào ưu tiên là 45 foot.
- Quyền truy cập cho RV không đủ lớn.
Một số điều quan trọng nhất tôi cần biết khi chúng tôi mở cửa là gì?
- Cần có thời gian để mọi người nhận ra bạn đang mở cửa kinh doanh và hoạt động tiếp thị được thực hiện ngay bây giờ sẽ mang lại hiệu quả cao hơn bất kỳ thời điểm nào.
- Bây giờ là lúc để bắt đầu một thói quen tiếp thị nhất quán.
- Câu hỏi đầu tiên và thường là duy nhất đối với các khách hàng tiềm năng là bình thường khi hỏi giá là bao nhiêu. Điều này không có nghĩa gì cả - nó chỉ đơn giản là câu hỏi duy nhất mà họ biết để hỏi. Giá không phải là lý do chính mà hầu hết mọi người thuê.
- Bạn cần phát triển cơ sở của mình các tính năng và lợi ích bán hàng độc nhất ngay hôm nay để bạn có thể cho khách hàng của mình biết.
- Hy vọng rằng bạn có một trang web trước khi mở — nếu không ưu tiên nó.
- Bạn cần phải "hiển thị đơn vị" để thuê nó.
- Bạn cần phải là chuyên gia và giúp khách hàng tiềm năng đưa ra kết luận của riêng họ - bạn không thể chỉ đơn giản nói với họ.
- Bạn cần hỏi khách hàng tiềm năng cho thuê hoặc đặt chỗ.
- Bạn cần tìm hiểu những phản đối của mọi người và giải pháp cho những phản đối này.