Mục lục:
- Giới thiệu
- Foundation - TNSTAFL
- Trách nhiệm sở hữu
- Các thay đổi về bảo trì khác nhau
- Nhận ra chi phí thực sự của bảo trì hoãn lại
- Đổi mới Tòa nhà - Phòng ngừa Tốt nhất Chống lại Chi phí Thay thế
- Bớt tư tưởng
Giới thiệu
Khi nói đến quyền sở hữu bất động sản, và thậm chí tài sản cá nhân, ngân sách và tài chính luôn lu mờ tất cả những gì chúng ta làm. Tôi chưa bao giờ có một dự án với ngân sách không giới hạn và không bao giờ mong đợi sẽ có một dự án. Sau khi dành phần lớn sự nghiệp của mình để nhìn mọi thứ từ quan điểm của một kiến trúc sư, gần bảy năm qua của tôi đã dành để nhìn những vấn đề tương tự từ quan điểm của chủ sở hữu. Khi bạn phải giám sát tốt hơn 143 triệu feet vuông, thậm chí hàng chục triệu đô la (nghe có vẻ như nhiều tiền) thực sự là không đáng kể so với nhu cầu và đòi hỏi. Các quyết định phải được thực hiện với số tiền hạn chế có sẵn về cách phân phối các quỹ đó hiệu quả nhất. Làm thế nào để bạn nhận được lợi nhuận lớn nhất cho số tiền đã sử dụng?
Trong môi trường đó, câu hỏi thực sự là làm thế nào để bạn tối đa hóa giá trị của những khoản tiền hạn chế đó? Để đi đến kết luận đó, phải cân nhắc nhiều yếu tố. Bài viết này sẽ cố gắng đưa ra một số yếu tố phức tạp liên quan đến nhau và kiểm tra những vấn đề đó trong nỗ lực phát triển một phương pháp luận có thể cho phép những người ra quyết định tạo ra các công cụ cho phép ưu tiên hiệu quả hơn các chi phí duy trì tài sản vốn. Đây thực sự là các khoản chi phí, nhưng nếu được khai thác một cách chiến lược, chúng thực sự trở nên giống một khoản đầu tư hơn, với lợi tức đầu tư (ROI) và các lợi ích khác.
Foundation - TNSTAFL
Trong một trong những lớp học đầu tiên của tôi về Kinh tế học 101, người hướng dẫn của tôi đã bắt đầu tiết học bằng cách viết lên bảng TNSTAFL. Anh ấy hỏi chúng tôi có ai biết những chữ cái này viết tắt cho cái gì không. Sau khi không ai hiểu chính xác, anh ấy nói, "Không có điều gì như vậy là một bữa trưa miễn phí." Ông hỏi có bao nhiêu người tin rằng tuyên bố đó là đúng. Nhiều người nói rằng điều đó là không chính xác, vì có một thứ như một bữa trưa miễn phí. Nếu ai đó trả tiền cho nó, thì đó là một bữa trưa miễn phí là lý do được trình bày. Nhiều người trong lớp đồng ý với nhận định đó. Người hướng dẫn của chúng tôi tiếp tục không đồng ý với chúng tôi, nói rằng có một khoản chi phí ngay cả khi bạn không trả tiền cho bữa trưa; đó là thời gian của bạn là chi phí được trích ra. Bạn đã chọn dành thời gian cho bữa trưa mà người khác đang trả tiền cho bữa trưa đó, vì vậy bữa trưa vẫn có giá trị thời gian của bạn. Cuộc thảo luận sau đây trở nên khá khai sáng.Nói về một quan điểm kinh tế thuần túy về chi phí, điều đó chắc chắn là đúng, và chắc chắn là đúng, chỉ không phải là một quá trình suy nghĩ mà hầu hết chúng ta đã có trước cuộc thảo luận đó.
Khái niệm này đã có tác động rất lớn đến phần còn lại của học kỳ, đặc biệt là khi chúng tôi thảo luận về chi phí cơ hội. Cuộc thảo luận đó đã đặt nền tảng cho các nghiên cứu của tôi về kinh tế học khiến tôi nhận ra rằng mọi thứ đều phải trả giá; câu hỏi luôn là, tôi có sẵn sàng trả chi phí đó cho lợi ích nhận được không? Khi chúng ta bắt đầu xem xét tài sản thực và tài sản cá nhân từ góc độ của chủ sở hữu, điều này trở thành một khái niệm tối quan trọng. Không quan trọng nếu bạn đang đưa ra những quyết định này với tư cách cá nhân hay là một phần của nhóm. Không có gì thay đổi; nền tảng là như nhau cho những quyết định này.
Trách nhiệm sở hữu
Một khi quyết định mua tài sản thực hoặc tài sản cá nhân được đưa ra, trách nhiệm là sản phẩm phụ không thể tránh khỏi của việc mua lại đó. Ví dụ, khi bạn mua một chiếc xe hơi, bạn có nghĩa là bạn phải mua nhiên liệu. Nếu bạn không mua nhiên liệu đó, xe sẽ không tiếp tục di chuyển. Các lực lượng bên ngoài có thể yêu cầu các trách nhiệm bổ sung. Như trong ví dụ về ô tô trước đó, Tiểu bang có thể yêu cầu bạn mang và duy trì bảo hiểm trên ô tô đó để lái ô tô. Điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ phải tuân thủ luật pháp của tiểu bang để lái chiếc xe đó.
Thay dầu cũng trở thành một phần của những trách nhiệm đó. Nếu bạn không thay dầu, bạn sẽ giảm tuổi thọ của chiếc xe đó. Không phải cho đến nay, nhưng những người có tuổi một chút có thể nhớ đoạn quảng cáo Bộ lọc dầu Fram, "Bạn có thể trả tiền cho tôi ngay bây giờ, hoặc bạn có thể trả tiền cho tôi sau." Nguyên tắc vẫn tồn tại và vẫn vậy. Khi tôi còn trẻ hơn nhiều, tôi có người quen thuê một chiếc ô tô trong năm năm. Khi đến năm thứ năm, chiếc xe của anh ấy bị hỏng và tôi đưa anh ấy đến thợ sửa xe sau khi xe được kéo đến đó. Người thợ máy hỏi lần cuối cùng anh ta thay nhớt là khi nào, và anh ta nói không bao giờ. Hồi đó không có loại dầu tổng hợp nào trên thị trường, vì vậy, thay dầu khoảng 20 đô la mỗi ba tháng. Chi phí thay nhớt cho chiếc xe của anh ấy trong 5 năm đó tổng cộng khoảng 400 USD, trong khi động cơ mới anh ấy tốn khoảng 5000 USD để lắp đặt.Đó là sự gia tăng đáng kể chi phí cho việc bảo trì hoãn lại (hoặc không).
Một chủ sở hữu hiểu biết về bất động sản hoặc tài sản cá nhân sẽ có thể nhận ra điều này và tìm cách cân bằng áp lực gia tăng để giảm ngân sách đồng thời cân bằng kéo dài tuổi thọ của tài sản vốn. Bài viết này sẽ cố gắng đưa ra hướng dẫn về cách cân bằng nhiều yếu tố phụ thuộc lẫn nhau này và tối đa hóa tuổi thọ của tài sản vốn được đầu tư mạnh mẽ.
Các thay đổi về bảo trì khác nhau
Chúng ta hãy bắt đầu cuộc thảo luận này với việc xác định chính xác thế nào là bảo trì hoãn lại. Sai lầm lớn nhất mắc phải khi mọi người hoặc nhóm sử dụng ý tưởng bảo trì trì hoãn này là áp dụng sai nguyên tắc này. Để tránh phổ biến việc áp dụng sai này, trước tiên chúng ta phải nắm được một số khái niệm cơ bản về chính xác bảo trì hoãn lại thực sự là gì. Quay trở lại với những gì đã nói trước đó, có một chi phí liên quan đến mọi thứ, bảo trì hoãn lại không phải là ngoại lệ. Để tìm hiểu chi phí thực của bảo trì hoãn lại là bao nhiêu, trước tiên chúng ta phải bắt đầu bằng cách xác định chi phí bảo trì trông như thế nào. Tôi sẽ sử dụng các con số để minh họa nguyên tắc này, nhưng những con số này không được hiểu là có liên quan đến bất cứ thứ gì cụ thể.
Đối với bất kỳ khoản đầu tư vốn nào, giả sử rằng chi phí hàng năm để duy trì khoản đầu tư đó trong tình trạng hoạt động tốt là 1.000 đô la một năm. Con số này thực sự sẽ tăng lên khi tài sản vốn già đi, nhưng chúng tôi sẽ không sử dụng yếu tố đó trong ví dụ này vì điều đó sẽ làm phức tạp thêm sự minh họa mà nhiều người đọc không hiểu. Vì vậy, doanh thu năm hiện tại đang giảm, không có 1.000 đô la để chi tiêu cho việc bảo trì bắt buộc cho tài sản vốn này; cần phải có quyết định về việc phải làm gì với sự sụt giảm ngân sách ngắn hạn. Nhiều lựa chọn có sẵn, mỗi phương án đều có chi phí riêng liên quan đến từng quyết định cụ thể, khiến mỗi phương án trở thành một giải pháp duy nhất cho tình huống giảm ngân sách ngắn hạn.
Giải pháp phổ biến nhất hiện nay là bỏ qua nó, không trả 1.000 đô la và xử lý sau khi doanh thu tốt hơn. Đó hoàn toàn là cách tiếp cận sai lầm. Tôi không thường sử dụng những từ có giá trị vô hạn như vậy khi nói về giải pháp, nhưng đây là một trong số rất ít lần một từ mạnh mẽ như vậy có thể áp dụng trong lĩnh vực giải pháp, điều này sẽ được chứng minh khi chúng ta tiếp tục cuộc thảo luận này. Mỗi và mọi người hoặc nhóm ra quyết định có liên quan đến các loại quyết định này đều là công ty con dưới hình thức này hay hình thức khác. Điều này có nghĩa là họ có nghĩa vụ sử dụng tốt nhất số tiền hiện có. Vì vậy, chúng ta sẽ tiếp tục theo tham số cụ thể đó cho phần còn lại của cuộc thảo luận này; tất cả những người ra quyết định đều là công ty con. Hệ tư tưởng này nên ngụ ý rằng vị trí bền vững nhất là mục tiêu cho bất kỳ quyết định quản lý tài sản vốn nào.
Điểm tiếp theo phải được thừa nhận là thực tế là tại bất kỳ thời điểm nào trong tương lai (trước mắt hoặc xa) chi phí thấp nhất có sẵn cho bất kỳ cải tạo / đổi mới xây dựng vốn là thời điểm hiện tại. Tại bất kỳ thời điểm nào trong tương lai, thậm chí chỉ trong vài tuần, chi phí sẽ có khả năng tăng lên và càng xa trong tương lai, mức tăng chi phí càng nhiều. Sự gia tăng này sẽ do vô số lý do tiềm ẩn, chi phí nguyên vật liệu, lạm phát, cung cầu, tình trạng thiếu hụt, vv Vì vậy, bất kỳ tác động bảo trì trì hoãn nào đều phải được thể hiện bằng các điều khoản của sự gia tăng này. Các chi phí dự kiến này luôn chỉ là dự kiến, vì vậy chúng sẽ khác nhau. Hy vọng rằng phương sai sẽ chỉ là nhỏ. Nếu chúng thay đổi nhiều hơn thế; thì dự báo bị tắt vì một lý do nào đó mà phải được xác định để giúp các dự báo trong tương lai chính xác hơn.
Do mối quan hệ này, chi phí gia tăng của các khoản chi tiêu trong tương lai có thể được bù đắp bằng việc trích lập thực tế một số quỹ kể từ hôm nay vào tài khoản khi công việc hoãn lại sẽ được hoàn thành. Tài khoản ủy thác / ký quỹ này nên được sử dụng để giúp bù đắp chi phí gia tăng từ chi phí bảo trì hoãn lại bổ sung, nếu không, tổng tác động của những chi phí bổ sung đó sẽ phải được hấp thụ trong tương lai, do đó tạo thêm áp lực lên doanh thu trong tương lai. Bí quyết của phương pháp này là dự báo phải rất chính xác, nếu không các khoản chi tiêu theo kế hoạch có thể tăng vọt bất ngờ. Sau đó, có một hệ thống kết hợp là sự kết hợp giữa cả hai cách tiếp cận này, hệ thống này dành nhiều hơn không, nhưng ít hơn toàn bộ chi phí bảo trì đang được hoãn lại. Nếu toàn bộ chi phí bảo trì được dành riêng,thì câu hỏi là tại sao phải trì hoãn việc bảo trì? Vì vậy, đó là lý do tại sao nó thường sẽ là một cái gì đó ít hơn toàn bộ chi phí bảo trì.
Nhận ra chi phí thực sự của bảo trì hoãn lại
Vì vậy, để dễ dàng minh họa, chúng ta hãy quay lại với chi phí 1.000 đô la cần được hoãn lại. Nếu quyết định trì hoãn việc bảo trì trong một năm, thì chi phí gia tăng, ít nhất, sẽ gây lạm phát. Nếu chi phí lạm phát đó chỉ là hai phần trăm, thì mức tăng lên 1.000 đô la đó sẽ là 20 đô la. Nếu chi phí nguyên liệu thô tăng lên một phần trăm trong cùng năm đó, thì sẽ có thêm chi phí $ 10 sẽ phải được tính vào chi phí bảo trì hoãn lại, tổng cộng là $ 30, nâng chi phí bảo trì hoãn lại lên $ 1,030. Bây giờ điều này nghe có vẻ không nhiều, nhưng điều này sẽ là gì nếu chi phí ban đầu cho việc bảo trì này gấp 10.000 lần hoặc 100.000 lần hoặc hơn? Bạn chắc chắn có thể thấy những con số này tăng lên nhanh chóng như thế nào.
Bây giờ, chúng ta hãy nói rằng những người ra quyết định chỉ dành riêng mức tăng dự kiến, chẳng hạn như 30 đô la. Bây giờ trong chu kỳ ngân sách của năm tới, tất cả những gì cần thiết để thực hiện bảo trì bắt buộc sẽ là chi phí ban đầu 1.000 đô la. Điều đó sẽ không có tác động ròng nào đến áp lực ngân sách của năm tới vì 1.000 đô la ban đầu vẫn là nghĩa vụ bắt buộc duy nhất để đáp ứng nhu cầu, nhưng sẽ yêu cầu 30 đô la đó được giữ trong một số loại tài khoản ký quỹ hoặc ủy thác từ ngân sách năm nay. Tuy nhiên, nếu số tiền đó được trích lập trong ngân sách năm nay là 515 đô la, chi phí cho việc bảo trì trong ngân sách năm sau sẽ chỉ là 515 đô la, giảm áp lực cho ngân sách năm sau. Bây giờ điều này sẽ có tác động rất tích cực đến ngân sách của cả hai năm, tiết kiệm chi phí trong mỗi chu kỳ ngân sách và vẫn thực hiện bảo trì hoãn lại theo yêu cầu. Bây giờ, mặc dù chi phí đã tăng lên,có ít tác động hơn đến ngân sách của mỗi năm. Chi phí gia tăng này ít có tác động hơn nhiều trong mỗi năm. Một lần nữa, hãy tưởng tượng nếu những cường độ này được tăng lên 10.000 hoặc 100.000 lần. Đây là kế hoạch từ trước, hoặc như đã nói trong chương trình MBA của tôi, tư duy chiến lược. Đây thực sự là một công cụ rất đơn giản.
Bây giờ chúng ta hãy xem xét bảo trì hoãn lại là năm năm kể từ bây giờ. Lạm phát sẽ tăng lên, vì vậy lạm phát hai phần trăm tương tự mỗi năm làm tăng chi phí lạm phát lên khoảng 104 đô la. Nếu chi phí nguyên liệu thô tăng với cùng một tỷ lệ một phần trăm mỗi năm như đã thảo luận trước đó, chi phí nguyên liệu sẽ tăng lên khoảng 51 đô la, làm cho toàn bộ chi phí bảo trì hoãn lại là 1.155 đô la. Một lần nữa, bạn có thể tưởng tượng tác động của những chi phí này nếu chúng được phóng đại 10.000 hoặc 100.000 lần. Đừng quên rằng những tính toán này không lường trước được sự gia tăng chi phí do cung và cầu, chẳng hạn như thiếu hụt hoặc tăng chi phí do tính chất lão hóa của (các) hệ thống, điều này sẽ tiếp tục làm tăng chi phí bảo trì trì hoãn.
Điều phải luôn nhớ là có một chi phí liên quan bất cứ khi nào một người đánh cược vào bảo trì hoãn lại. Không ai thực sự có thể nhìn thấy tương lai, vì vậy việc dự đoán các điều kiện thị trường và chi phí trong tương lai luôn tiềm ẩn rủi ro là một dự báo không chính xác. Việc đưa ra những dự báo này cũng là một loại hình nghệ thuật cũng giống như một môn khoa học, và sự thiếu chính xác có thể cộng lại với số lượng rất lớn cực kỳ nhanh chóng.
Bây giờ đây không phải là trường phái suy nghĩ duy nhất liên quan đến việc bảo trì hoãn lại. Một cách tiếp cận khác mà tôi đã xem qua thậm chí còn hấp dẫn hơn và với dữ liệu hạn chế mà tôi có trong Đại lý của chúng tôi, hãy tìm ra khái niệm ít nhất là ở sân chơi bóng. Khái niệm đó đã được gọi là “Quy tắc Hình vuông Nghịch đảo cho Bảo trì Trì hoãn” được phát triển bởi David Geaslin, thuộc Geaslin Group. Khi lần đầu tiên tôi được giới thiệu về khái niệm này, thành thật mà nói, tôi nghĩ rằng “không có”, thậm chí không thể có chuyện này gần giống với sân bóng. Các con số tăng quá nhanh để có thể chính xác. Bây giờ tôi sẽ thừa nhận, với tư cách là một người đang trong quá trình bảo trì cơ sở, tôi thực sự thích thực tế là những con số này tăng nhanh vì điều đó sẽ giúp tôi xây dựng một trường hợp vững chắc cho nhu cầu đổi mới tòa nhà của chúng tôi,nhưng với tư cách là một nhà phân tích, tôi không thể đặt dữ liệu ra ngoài đó cho mục đích tiêu dùng chung không thể được hỗ trợ hoặc có thể bị thách thức đáng kể. Ngay cả Phó Giám đốc Tài chính của Cơ quan tôi cũng có những cảm xúc và lo lắng tương tự. Sau đó, tôi lấy một vài dự án mà Đại lý của chúng tôi đã hoàn thành gần đây để "thiết kế ngược" chi phí để kiểm tra xem điều này có gần đúng hay không, và tôi ngạc nhiên về cơ bản là nó đã được chứng minh. Bây giờ tôi sẽ là người đầu tiên thừa nhận rằng nó không phải là một sự tương đương toán học, bởi vì nó không chính xác với chi phí, nhưng sự gần gũi thì đáng ngạc nhiên. Nó gần như giật mình với cái bóng của nó. Vì vậy, tôi sẽ trình bày khái niệm này không phải là một tiên đề toán học, hay định luật, mà là một khái niệm hoặc nguyên tắc chung.Sau đó, tôi lấy một vài dự án mà Đại lý của chúng tôi đã hoàn thành gần đây để "thiết kế ngược" chi phí để kiểm tra xem điều này có gần đúng hay không, và tôi ngạc nhiên về cơ bản là nó đã được chứng minh. Bây giờ tôi sẽ là người đầu tiên thừa nhận rằng nó không phải là sự tương đương toán học, bởi vì nó không chính xác với chi phí, nhưng sự gần gũi thì đáng ngạc nhiên. Nó gần như giật mình với cái bóng của nó. Vì vậy, tôi sẽ trình bày khái niệm này không phải là một tiên đề toán học, hay định luật, mà là một khái niệm hoặc nguyên tắc chung.Sau đó, tôi lấy một vài dự án mà Đại lý của chúng tôi đã hoàn thành gần đây để "thiết kế đối chiếu" chi phí để kiểm tra xem điều này có gần đúng hay không, và tôi ngạc nhiên về cơ bản là nó đã được chứng minh. Bây giờ tôi sẽ là người đầu tiên thừa nhận rằng nó không phải là một sự tương đương toán học, bởi vì nó không chính xác với chi phí, nhưng sự gần gũi thì đáng ngạc nhiên. Nó gần như giật mình với cái bóng của nó. Vì vậy, tôi sẽ trình bày khái niệm này không phải là một tiên đề toán học, hay định luật, mà là một khái niệm hoặc nguyên tắc chung.Nó gần như giật mình với cái bóng của nó. Vì vậy, tôi sẽ trình bày khái niệm này không phải là một tiên đề toán học, hay định luật, mà là một khái niệm hoặc nguyên tắc chung.Nó gần như giật mình với cái bóng của nó. Vì vậy, tôi sẽ trình bày khái niệm này không phải là một tiên đề toán học, hay định luật, mà là một khái niệm hoặc nguyên tắc chung.
Khái niệm này rất cơ bản. Nếu bạn tính chi phí bảo trì ban đầu phải được thực hiện và cho phép bảo trì bắt buộc đó tiến tới cấp độ hư hỏng tiếp theo trước khi hành động, bạn thấy rằng chi phí sửa chữa đó, ở cấp độ hỏng hóc tăng lên, sẽ có giá thực tế gần bằng bình phương của chi phí ban đầu của bảo trì chưa được đáp ứng. Ví dụ, một chỗ dột trên mái nhà có chi phí sửa chữa là 500 đô la, và người ta xác định rằng việc sửa chữa sẽ bị trì hoãn vì không còn chỗ trong ngân sách năm nay. Năm tới, vì nó không có vấn đề gì được báo cáo, nó đã trì hoãn một năm nữa, và cứ thế tiếp tục. Cuối cùng xô phải được đặt dưới những chỗ rò rỉ khi mưa bão. Lớp cách nhiệt bây giờ phải được thay thế, bảo hành mái lợp bị vô hiệu vì rò rỉ không được sửa chữa hoặc báo cáo. Bây giờ một số sàn mái có thể cần thay thế,một số trần nhà phải thay thế, nước vào đèn chiếu sáng cần phải thay thế, có thể tường đã bị hư hỏng và yêu cầu tấm thạch cao được thay thế và sơn lại, có thể một số sàn phải được dỡ bỏ và thay thế, vật liệu hữu cơ có thể đang hình thành (nấm mốc); bạn có thể thấy thiệt hại thứ cấp từ việc thiếu hành động ban đầu giờ đã tăng lên một tỷ lệ lớn như thế nào. Bây giờ toàn bộ việc sửa chữa sẽ tốn 10.000 đô la. Đừng quên thêm vào chi phí để di dời những người sử dụng không gian đó trong khi sửa chữa đang được thực hiện. Tổng chi phí tăng thêm bao nhiêu? Nó bắt đầu trông rất lớn, rất nhanh.vật liệu hữu cơ có thể đang hình thành (nấm mốc); bạn có thể thấy thiệt hại thứ cấp từ việc thiếu hành động ban đầu giờ đã tăng lên một tỷ lệ lớn như thế nào. Bây giờ toàn bộ việc sửa chữa sẽ tốn 10.000 đô la. Đừng quên thêm vào chi phí để di dời những người sử dụng không gian đó trong khi sửa chữa đang được thực hiện. Tổng chi phí tăng thêm bao nhiêu? Nó bắt đầu trông rất lớn, rất nhanh.vật liệu hữu cơ có thể đang hình thành (nấm mốc); bạn có thể thấy thiệt hại thứ cấp từ việc thiếu hành động ban đầu giờ đã tăng lên một tỷ lệ lớn như thế nào. Bây giờ toàn bộ việc sửa chữa sẽ tốn 10.000 đô la. Đừng quên thêm chi phí để di dời những người sử dụng không gian đó trong khi sửa chữa đang được thực hiện. Tổng chi phí tăng thêm bao nhiêu? Nó bắt đầu trông rất lớn, rất nhanh.
Bây giờ, tôi muốn quay lại ngay cả trước khi việc sửa chữa $ 500 được xác định. Loại sửa chữa này hầu như không bao giờ được tìm thấy cho đến khi một báo cáo đã được thực hiện và lệnh bảo trì đã được ban hành, có nghĩa là một số người cư ngụ đã thực hiện một báo cáo về vấn đề có thể nhìn thấy được. Đến lúc đó thì điều đó thậm chí đã quá muộn; thiệt hại thứ cấp đã xảy ra. Nếu PM mái được thực hiện ít nhất hai lần một năm như bình thường, vấn đề đó rất có thể đã được phát hiện từ rất lâu trước khi rò rỉ nước xâm nhập vào không gian bị chiếm dụng. Ngay cả khi bạn trả cho một người 25 đô la mỗi giờ để đi lại mái nhà đó hai lần một năm và phải mất một giờ để kiểm tra mái nhà đó, thậm chí không mất nhiều thời gian đối với một người kiểm tra mái nhà có kinh nghiệm, bạn có thể đã phát hiện ra khả năng rò rỉ khi nó sẽ hầu như không có chi phí để sửa chữa. Nhân tiện, 25 đô la bình phương là bao nhiêu? Câu trả lời là $ 625,không xa so với sửa chữa $ 500 phải không? Có lẽ có một nền tảng cho quy tắc bình phương nghịch đảo này? Bạn là thẩm phán.
Đổi mới Tòa nhà - Phòng ngừa Tốt nhất Chống lại Chi phí Thay thế
Khi chúng ta tiếp tục cuộc thảo luận này, tôi muốn nhắc mọi người về ví dụ thay dầu đã thảo luận trước đó. Khi những người ra quyết định không giữ được tài sản vốn trong tình trạng tốt, chúng sẽ bị hao mòn sớm, điều này sẽ tác động tiêu cực đến ngân sách trong tương lai, và biết Luật Murphey thì sẽ không bao giờ là thời điểm tốt. Khi đầu tư vào một khoản đầu tư vốn, chẳng hạn như một tòa nhà, hàng triệu đô la được đặt vào nguy cơ tiềm ẩn. Nếu tòa nhà bị hao mòn sớm, thì tài nguyên sẽ bị lãng phí; ngược lại khi chúng kéo dài hơn tuổi thọ của chúng, công bằng được xây dựng. Đó phải là một phương trình rất đơn giản.
Việc kéo dài tuổi thọ cho tài sản vốn này đạt được thông qua hai quy trình đặc biệt, đổi mới tòa nhà và bảo trì phòng ngừa. Cả hai điều này về cơ bản giống nhau, việc thay thế các hệ thống được thiết kế để hao mòn như một phương tiện bổ sung tuổi thọ cho tài sản vốn. Hầu hết tất cả các hệ thống được thiết kế để về cơ bản bị hao mòn tại một số điểm; cho dù chúng ta đang nói về hệ thống phanh, dây curoa, bugi, v.v. trên xe hơi; hoặc mái lợp, hệ thống HVAC, hệ thống báo cháy, vv trong một tòa nhà, tất cả chúng đều có vòng đời. Mục đích chính là kéo dài tuổi thọ của công trình. Sự khác biệt chính giữa bảo trì phòng ngừa (PM) và đổi mới tòa nhà là chu kỳ mà các hệ thống này có. Cách tiếp cận chung của các tài liệu học thuật / nghiên cứu mà tôi đã tiếp xúc là nếu chu kỳ thay thế dưới một năm thì đó là PM,lâu hơn một năm nó đang xây dựng đổi mới. Khác với các chu kỳ PM và đổi mới tòa nhà về cơ bản là giống nhau. Khi tiến hành bảo trì, theo PM hoặc đổi mới tòa nhà, tuổi thọ sẽ được thêm vào hoặc kéo dài, cho tài sản vốn. Điều này đặt ra câu hỏi tiếp theo, đó là lượng tài nguyên thích hợp để phân bổ cho việc đổi mới tòa nhà / PM này là bao nhiêu?
Để bắt đầu, số lượng này luôn được thể hiện bằng chi phí xây dựng mới. Điều này đôi khi cũng được gọi là chi phí thay thế. Lý do cho chi phí đổi mới PM / tòa nhà này được thể hiện dưới dạng chi phí xây dựng mới là chi phí đổi mới hệ thống cuối cùng được tìm thấy ở cuối vòng đời khi hệ thống phải được thay thế hoàn toàn. Trong trường hợp này, thay thế cuối cùng là thay thế toàn bộ hệ thống tòa nhà như là chi phí cuối cùng của cuộc đời. Đó là lý do tại sao điều này được thể hiện trong điều kiện chi phí xây dựng mới. Chi phí này được biểu thị bằng một - hai phần trăm chi phí xây dựng mới mỗi năm, dựa trên tài liệu học thuật / nghiên cứu mà tôi đã đọc.
Vì vậy, để tiếp tục khái niệm đó, nếu chi phí thay thế của một loại tòa nhà cụ thể và công suất sử dụng là $ 225 mỗi foot vuông, thì số tiền chi cho tòa nhà đó để làm mới tòa nhà / PM phải từ $ 2,25 - $ 4,50 mỗi foot vuông mỗi năm. Nếu tòa nhà có diện tích 100.000 feet vuông, con số đó sẽ kéo dài khoảng từ 225.000 USD - 450.000 USD mỗi năm cho tòa nhà đó. Bạn có thể thấy điều này tăng lên rất nhanh như thế nào. Tuy nhiên, việc bảo trì này có thể kéo dài thêm tuổi thọ của tòa nhà. Nếu bạn thêm vào tuổi thọ của tòa nhà, công bằng được tạo ra. Đây là lúc mà các chi phí bảo trì có thể bắt đầu hoạt động giống như các khoản đầu tư.
Bây giờ nếu danh mục đầu tư diện tích vuông là hàng triệu feet vuông, bạn có thể thấy chi phí cho việc đổi mới tòa nhà / PM có thể tăng nhanh như thế nào, do đó có thể tạo ra nhu cầu về một chương trình bảo trì hoãn lại hiệu quả.
Bớt tư tưởng
Khoản đầu tư lớn nhất mà chúng tôi thực hiện với tư cách cá nhân và tổ chức là vào tài sản vốn của chúng tôi. Cung cấp những tài sản có tuổi thọ cao nhất là điều tối quan trọng đối với một mô hình tồn tại bền vững cho bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào. Khi chúng tôi biến chi phí thành đầu tư, chúng tôi xây dựng vốn chủ sở hữu, do đó mang lại giá trị gia tăng như chủ sở hữu. Đó là trách nhiệm chính (và duy nhất) của người được ủy thác. Bảo trì hoãn lại, giống như tất cả mọi thứ do ngân sách chi trả, phải diễn ra theo thời gian khi doanh thu không như mong đợi, nhưng nếu nó được áp dụng một cách thích hợp, nó sẽ không tiêu tốn của cá nhân hoặc tổ chức một lượng lớn nguồn lực sớm hoặc trong chu kỳ ngân sách trong tương lai.
Ngay cả trong xã hội “đồ bỏ đi” của chúng ta, hầu hết các tòa nhà phải có tuổi thọ không dưới 50 năm, nhưng nếu chúng ta phân công lại (không nhất thiết phải tăng) chi phí xây dựng ban đầu, chúng ta có thể kéo dài tuổi thọ đó lên 70 năm. Khi chúng ta sử dụng PM và đổi mới tòa nhà một cách thích hợp, chúng ta có thể kéo dài tuổi thọ tòa nhà đó lâu hơn nữa. Một khi tòa nhà tồn tại vượt quá tuổi thọ ban đầu của nó, nó hiện tạo ra vốn chủ sở hữu có thể được sử dụng để xây dựng lại khi tuổi thọ của tòa nhà vượt qua. Đó là nơi mà cái nhìn sâu sắc về bảo trì thực sự mang lại lợi tức đầu tư, nhưng đó là trò chơi chờ đợi lâu dài và không phải là thứ mà mọi người ra quyết định đều sở hữu.
© 2017 Dan Demland