Mục lục:
- Đầu tư bất động sản
- Đầu tư Bất động sản Thương mại và Nhà ở 101
- Ưu điểm của Đầu tư vào Bất động sản:
- Nhược điểm của Đầu tư vào Bất động sản:
- Đầu tư Bất động sản Đơn giản: Mua Nhà & REITs
- Tài nguyên
- Tín ảnh
Đầu tư bất động sản
Đầu tư bất động sản có vẻ đáng sợ đối với những người mới bắt đầu. Bước đột phá đầu tiên và duy nhất để sở hữu bất động sản mà hầu hết người Mỹ sẽ thực hiện là mua một ngôi nhà — và điều đó đủ thách thức mà không làm phức tạp thêm! Rốt cuộc, ai trong tâm trí họ sẽ đăng ký nhiều hơn trong cách thanh toán thế chấp, phí bảo hiểm và chi phí bảo trì?
Như một câu trả lời, bạn chỉ cần nhìn vào tỷ lệ tăng giá lịch sử đối với các khoản đầu tư vào thị trường bất động sản (khoảng 9% mỗi năm trong 35 năm qua). 1 Điều này có ý nghĩa vì việc làm được tạo ra khi nền kinh tế phát triển. Hãy xem xét rằng dân số Hoa Kỳ đã ngồi đúng vào khoảng năm triệu linh hồn hai trăm năm trước. Một thế kỷ trước, có (khoảng) bảy mươi lăm triệu người sống ở nước ta. Ngày nay, con số đó đã tăng hơn gấp bốn lần và hơn ba trăm triệu người hiện gọi Mỹ là nhà — và bạn có thể yên tâm cho rằng hầu hết những người đó sẽ cần hai thứ vào một lúc nào đó: một nơi làm việc và một nơi ở sống! 2,3 Ngẫu nhiên, cả hai điều đó đều yêu cầu bất động sản.
Nói chung, việc tiếp tục tạo ra những ngôi nhà và việc làm mới ở đất nước của chúng ta sẽ đòi hỏi chúng ta phải tận dụng nguồn cung đất hữu hạn mà chúng ta có thể tiếp cận. Khi lượng (cung) đất này giảm đi, ngay cả khi nhu cầu về nó ngày càng tăng (cầu), giá cả ngày càng tăng cao. Hãy nhớ lại khi bạn còn học tiểu học, tìm hiểu về cuộc mở rộng Great Westward vào những năm 1800? Trong những ngày đó, Chính phủ Liên bang thực sự trao đất cho những công dân đồng ý sinh sống và làm việc trên mảnh đất đó. Họ có thể đủ khả năng để hào phóng như vậy bởi vì cung đất vào thời điểm đó đã vượt quá cầu rất nhiều.
Điều này không còn xảy ra - và như với bất kỳ nguồn tài nguyên hữu hạn nào - giá sẽ tiếp tục tăng khi dân số tăng lên, thúc đẩy việc tiêu thụ nguồn cung đất có thể xây dựng cố định của chúng ta. Do đó, những người hiểu biết sẽ xem bất động sản là một khoản đầu tư đúng đắn. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là thị trường bất động sản miễn nhiễm với những thăng trầm mà thị trường tài chính phải chịu. Cách xa nó! Trên thực tế, hầu hết những người không tìm thấy thành công trong đầu tư bất động sản là những người phản ứng quá mức với những biến động ngắn hạn và cố gắng sắp xếp các khoản nắm giữ của họ cho phù hợp.
Để nhận ra đầy đủ tiềm năng tăng giá của việc đầu tư bất động sản, thông thường cần phải mua và nắm giữ tài sản trong nhiều năm — kể cả khi nghỉ hưu và lâu hơn nữa — để chống lại các khoản lỗ ngắn hạn và tận dụng sự tăng giá dài hạn. Hơn nữa, về mặt lý thuyết, giá đất sẽ tiếp tục tăng khi dân số tăng lên, nhưng điều này có thể mất một khoảng thời gian trong một số trường hợp.
Vì vậy, chỉ đơn giản là mua bất kỳ bất động sản cũ nào, sau đó ngồi lại và xem tài sản của bạn được đánh giá cao về giá trị. Bạn cần áp dụng các phương pháp đã thử và đúng để đánh giá giá trị của bất động sản trước khi mua, để tối đa hóa cơ hội nhận thấy giá trị tăng với tốc độ nhanh hơn so với các bất động sản khác (nói một cách tương đối). Chúng bao gồm: phân tích thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương, kiểm tra và thẩm định kỹ lưỡng cho mọi bất động sản mà bạn nghiêm túc xem xét, và tính toán thực tế cho các dòng thu nhập dự kiến so với các khoản chi ra ngoài.
Tất cả những cân nhắc đó và hơn thế nữa sẽ được đề cập trong hướng dẫn gồm nhiều phần này: Đầu tư Bất động sản Nhà ở và Thương mại 101! Trong phần này, tôi sẽ đưa ra những ưu và nhược điểm của việc mua tài sản để tăng sự giàu có của bạn. Sau đó, chúng ta sẽ nói về một số phương pháp đầu tư bất động sản gián tiếp hơn, dành cho những người chỉ muốn nhận được lợi nhuận mà thị trường được hưởng theo thời gian, nhưng không muốn đối phó với những rắc rối liên quan -tín tay với việc làm chủ nhà.
Trong phần thứ hai, Cách Đầu tư Trực tiếp vào Bất động sản , tôi sẽ trình bày tổng quan chi tiết về những gì liên quan đến việc đầu tư vào ba loại bất động sản chính: bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại và đất chưa phát triển. Trong Phần 3, Định giá Bất động sản và Phân tích Dòng tiền , chúng tôi sẽ giải quyết các nguyên tắc bạn cần hiểu để tìm ra các lĩnh vực mong muốn cho các
hoạt động đầu tư bất động sản của bạn, cách thực hiện định giá phù hợp và từng bước phương pháp xác định dòng tiền (tức là thu nhập cho thuê trừ chi phí).
Phần 4 của loạt bài này, Thương lượng Giao dịch và Tránh Lừa đảo trong Đầu tư Bất động sản , sẽ cung cấp cho bạn cái nhìn sâu sắc về những điểm tốt hơn để chốt một giao dịch bất động sản (chi phí) một cách hiệu quả, cũng như sơ lược về một số khoản đầu tư bất động sản khủng cần tránh. chi phí. Sau khi đọc phần này, bạn sẽ chuẩn bị để xác định một số “bẫy chanh” phổ biến của thế giới bất động sản, cũng như các chiến thuật phổ biến mà những người mua và người bán không có đạo đức sử dụng.
Vì vậy, không cần quảng cáo thêm, tôi cung cấp cho bạn Đầu tư Bất động sản Nhà ở và Thương mại 101!
Đầu tư Bất động sản Thương mại và Nhà ở 101
Các thành phố lớn như New York, Los Angeles và San Francisco có điểm gì chung? Đối với những người mới bắt đầu, giá bất động sản ở tất cả các đô thị thịnh vượng đó là một số cao nhất xung quanh! Điều này là do nguồn cung đất có thể phát triển khan hiếm so với nhu cầu lớn về đất. Do đó, cả bất động sản nhà ở và thương mại có nhiều khả năng được bán với giá cao hơn.
Ngược lại, giá bất động sản ở phần lớn Trung Tây hoặc Nam Mỹ thấp hơn nhiều vì có nhiều nguồn cung đất có thể xây dựng hơn (ví dụ: “không gian rộng mở”). Điều đó không có nghĩa là bạn không thể thấy tỷ lệ đánh giá cao đối với bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào được thực hiện ở các vùng nông thôn như vậy — chỉ là bạn nên mở rộng kỳ vọng của mình cho phù hợp. Ví dụ: nếu bạn xác định rằng trạng thái của
nền kinh tế địa phương ở Thị trấn Trung bình A — một ngôi làng nhỏ ấm cúng nằm nép mình ở đâu đó trong American Heartland — đang phát triển lành mạnh và sẵn sàng mở rộng, thì bạn có quyền mong đợi một bất động sản đầu tư (được nghiên cứu kỹ lưỡng và hợp lý về mặt tài chính) trong khu vực để đánh giá cao độc đáo theo thời gian. Nó có thể không chỉ ra loại phí bảo hiểm mà bạn mong đợi từ một căn nhà phố ở Manhattan trong đời, nhưng điều này ít quan trọng hơn tổng giá trị đầu tư ban đầu của bạn.
Tiến bộ, ngành công nghiệp và năng suất đều có ảnh hưởng tích cực đến giá bất động sản và có rất nhiều cơ hội (trong nhiều lĩnh vực) cho các nhà đầu tư thông minh muốn thấy tiền của họ tăng lên. Miễn là bạn có hiểu biết về cách phân tích và lựa chọn bất động sản đầu tư, rất có thể bạn sẽ tìm được một số bất động sản đáng giá trong khu vực chung của mình. Và ngay cả khi không - ví dụ, nếu bạn sống ở một vùng kinh tế suy thoái - bạn vẫn có thể đầu tư gián tiếp vào bất động sản bằng REITs và quỹ tương hỗ REIT (sẽ thảo luận ở phần sau).
Ưu điểm của Đầu tư vào Bất động sản:
1. Đánh giá cao tài sản & Thu nhập cho thuê
Có hai cách mà các nhà đầu tư bất động sản kiếm tiền từ tài sản của họ: đánh giá cao theo thời gian và / hoặc thu nhập cho thuê từ người thuê. Hơn nữa, không giống như các chứng khoán tài chính (không hưu trí) khác như cổ phiếu và trái phiếu, các hợp chất tăng giá bất động sản được hoãn thuế cho đến khi các nhà đầu tư quyết định bán. Ngay cả khi đó, vẫn có thể tránh được việc nộp thuế, nếu lợi nhuận từ việc bán bất kỳ tài sản cho thuê nào được sử dụng để mua các tài sản cho thuê khác. Chúng được gọi là trao đổi Starker, hoặc trao đổi IRS Section 1031 .
May mắn thay, ngay cả khi các nhà đầu tư quyết định không chuyển lợi nhuận từ việc bán bất động sản cho thuê, việc đánh thuế đối với những khoản lợi nhuận đó bị hạn chế ở mức tối đa là mười lăm phần trăm - nếu các bất động sản được đề cập đã được giữ ít nhất một năm. Những khoản lợi nhuận như vậy được phân loại là lợi tức vốn dài hạn và bị đánh thuế ở mức thấp hơn đáng kể so với lãi vốn ngắn hạn, có thể bị đánh thuế với thuế suất cao tới bốn mươi phần trăm. (Rất tiếc!)
Tuy nhiên, có một điểm khó khăn và nó nằm ở cách IRS phân loại lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản cho thuê (không chuyển nhượng). Có nghĩa là, chính phủ không tính toán lợi nhuận từ việc bán bất động sản cho thuê chỉ đơn giản là giá bán trừ đi giá mua. Thay vào đó, khoản khấu hao (tức là sự giảm giá trị của bất động sản theo thời gian, đặc biệt là do hao mòn) mà các nhà đầu tư
yêu cầu trên tờ khai thuế của họ — cho mỗi năm tài sản được sở hữu — được khấu trừ vào giá mua ban đầu và số này sau đó được sử dụng để xác định tổng lợi nhuận từ việc bán hàng.
Ví dụ: giả sử bạn đang có kế hoạch bán một bất động sản cho thuê mà bạn đã mua cách đây 5 năm với giá 100.000 đô la. Đối với mỗi năm sở hữu, bạn đã yêu cầu khấu hao 3.000 đô la trên tờ khai thuế của mình, tổng cộng là 15.000 đô la. Bây giờ, hãy tưởng tượng rằng tài sản của bạn đã tăng giá với tỷ lệ 10 phần trăm mỗi năm trong cùng 5 năm đó, do đó tổng giá trị đầu tư của bạn đã tăng lên 110.000 đô la.
Thoạt nhìn, có vẻ như lợi nhuận chịu thuế của bạn là 10.000 đô la (110.000 đô la - 100.000 đô la = 10.000 đô la) —nhưng IRS không nhìn nhận như vậy! Trong mắt họ, tổng lợi nhuận của bạn sẽ bao gồm khoản khấu hao 15.000 đô la mà bạn đã khai trên tờ khai thuế. Do đó, bạn sẽ nợ họ khoản lợi nhuận 25.000 đô la của họ, mặc dù bạn thực sự chỉ kiếm được 10.000 đô la khi bán hàng (100.000 đô la - 15.000 đô la = 85.000
đô la và 110.000 đô la - 85.000 đô la = 25.000 đô la). Chỉ để lái xe về nhà: mười lăm phần trăm của 10.000 đô la là 1.500 đô la; trong khi, mười lăm phần trăm của 25.000 đô la là 3.750 đô la — nhiều hơn gấp đôi số tiền ban đầu!
Tất nhiên, minh họa này không tính đến lợi nhuận kiếm được từ thu nhập cho thuê trừ đi các khoản chi tiêu trong khoảng thời gian năm năm đó. Đây được gọi là “dòng tiền” và là yếu tố quyết định chính trong việc liệu bất động sản cho thuê có phải là một khoản đầu tư đáng giá hay không. Thông thường, dòng tiền nhỏ trong những năm đầu sở hữu bất động sản - trừ khi bắt đầu trả trước một khoản lớn (cho khoản thế chấp) - vì lợi nhuận hoạt động hàng tháng bị tăng lên bởi chi phí thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm và phí bảo trì.
(Lưu ý: Dòng tiền — thu nhập cho thuê vượt quá chi phí (ví dụ: thế chấp, thuế tài sản, bảo hiểm, bảo trì) cho một bất động sản — được xử lý đầy đủ hơn trong Phần 3 của hướng dẫn này.)
Trong trường hợp tốt nhất, các nhà đầu tư sẽ tăng giá cho thuê bất động sản của họ nhanh hơn so với tăng chi phí của họ, do đó thu được lợi nhuận ổn định. Tuy nhiên, điều này có thể không thực hiện được trong thời kỳ kinh tế tăng trưởng chậm - hoặc tệ hơn là suy thoái. Trong những trường hợp như vậy, giá thuê thậm chí có thể giảm!
Sở giao dịch Starker
Starker Exchanges không thân thiện với DIY. Bên thứ ba thường được yêu cầu giám sát quá trình và lợi nhuận từ việc bán tài sản cho thuê của bạn được chuyển vào tài khoản ký quỹ. Hơn nữa, bạn phải xác định tài sản thay thế trong vòng bốn mươi lăm ngày và hoàn tất giao dịch mua mới trong vòng sáu tháng. Hầu hết mọi người chọn thuê một cố vấn thuế / luật sư để hỗ trợ họ thực hiện các giao dịch mua qua lại này, để đảm bảo rằng tất cả các chữ “tôi” của họ đều được chấm và “chữ” bị gạch chéo!
2. Đòn bẩy
Với bất động sản, bạn thường có thể vay tám mươi phần trăm hoặc hơn (giá trị) khoản đầu tư của mình, do đó kiểm soát một tài sản lớn hơn nhiều với một phần nhỏ chi phí. Ví dụ: hãy nhớ rằng tài sản giả định trị giá 100.000 đô la mà bạn đã “mua” trong phần trước? Rất có thể bạn đã không tưởng tượng mình đang bước
vào ngân hàng với một chiếc cặp đựng đầy tiền mặt để mua chỗ. (Tôi cá là bây giờ , đúng không?) Thay vào đó, nếu bạn giống như hầu hết mọi người, bạn sẽ phải có một khoản thế chấp để trả cho khoản đầu tư của mình.
Archimedes: "Hãy cho tôi đủ đòn bẩy… và tôi sẽ di chuyển thế giới !!"
Theo truyền thống, điều đó có nghĩa là tiếp cận nhà cung cấp dịch vụ thế chấp với (ít nhất) khoản thanh toán trước 20% — hoặc 20.000 đô la cho ví dụ này — và yêu cầu người cho vay tài trợ cho số dư chưa thanh toán của bạn. Bằng cách này, bạn có thể nắm quyền kiểm soát tài sản thực trị giá 100.000 đô la chỉ bằng một phần năm giá mua. Nếu giá trị tài sản của bạn tăng lên theo thời gian, như bạn hy vọng, thì bạn có cơ hội kiếm tiền từ khoản đầu tư ban đầu ngoài số tiền bạn đã vay.
Để minh họa, giả sử sau khi nắm giữ bất động sản nói trên trong một số năm, giá trị của bất động sản tăng lên 120.000 đô la. Nếu bạn chọn bán tại thời điểm này, bạn sẽ hoàn lại một trăm phần trăm cho khoản đầu tư ban đầu là 20.000 đô la (khoản trả trước mà bạn đã thực hiện cho khoản thế chấp của mình), sau khi trả cho người cho vay số dư nợ (120.000 đô la - 80.000 đô la = 40.000 đô la). Tất nhiên, ví dụ đơn giản này giả định rằng tài sản của bạn tồn tại trong tình trạng lấp lửng kỳ lạ trong những năm bạn sở hữu và bạn không phải trả thêm tiền thế chấp, cũng như không trải qua bất kỳ dòng tiền dương (hoặc âm) nào từ thu nhập cho thuê. Ngoài ra, nó giả định rằng trong thế giới kỳ lạ, IRS cho phép mọi người miễn thuế và chi phí giao dịch liên quan đến việc mua và bán bất động sản không tồn tại!
3. Đầu tư dài hạn
Một trong những lợi ích của việc đầu tư trong thời gian dài là giảm gánh nặng thuế phải chịu do nắm giữ chứng khoán và tài sản trong nhiều năm. Như đã thảo luận trong các phần trước, thuế bán bất động sản có thể chiếm một phần lớn thu nhập của bạn. Ngoài ra, chi phí giao dịch và các khoản phí khác liên quan đến việc mua và bán bất động sản rất phức tạp và có thể khiến bạn mất tới mười lăm
phần trăm (hoặc hơn) tổng giá trị của một tài sản bất động sản.
Trong lĩnh vực tài chính, có một doanh nghiệp lớn trong việc báo cáo về mọi động thái mà Thị trường thực hiện, và mạng lưới các nhà phân tích giả được tài trợ với các biểu hiện khó hiểu “khuyên” các nhà đầu tư tung ra số tiền nắm giữ của họ trong những nỗ lực điên cuồng mua thấp và bán cao. Nhưng cũng giống như đầu tư bất động sản, việc mua bán thường xuyên ăn vào lợi nhuận của nhà đầu tư dưới hình thức đánh thuế thu nhập vốn ngắn hạn, chưa kể hoa hồng môi giới và các loại phí giao dịch. Nhiều người bỏ tiền vào chứng khoán tài chính và bất động sản đã không thực hiện những cân nhắc này theo lời khuyên, và cuối cùng đã bỏ lỡ sự tăng giá dài hạn mà thị trường đã được hưởng theo thời gian (trung bình 7% –10% mỗi năm, trong lịch sử), trong khi đồng thời cung cấp cho cỗ máy điều khiển hoa hồng được tạo nên từ những lời khuyên đầu tư tồi đang lan tràn xã hội của chúng ta.
Tuy nhiên, mặc dù giá thị trường bất động sản biến động không đổi như giá thị trường chứng khoán, nhưng không có kênh mạng, ấn phẩm, email và cảnh báo văn bản nào dành riêng để báo cáo về những thay đổi đó. Như người ta thường nói “mất tầm nhìn, mất trí” và các nhà đầu tư bất động sản có được sự yên tâm tương đối đi kèm với việc bỏ qua những mưu đồ tinh vi — và nói thẳng ra là không đáng kể — những mưu đồ ngắn hạn của giá thị trường, trong ủng hộ sự tăng trưởng dài hạn. Hơn nữa, không giống như cổ phiếu hoặc trái phiếu có thể được giao dịch ngay lập tức, những rắc rối liên quan đến việc chuẩn bị một tài sản để bán đang cố gắng (chưa kể đến việc tốn thời gian) và đóng vai trò như một rào cản bổ sung cho việc bán một cách bốc đồng.
Ví dụ, hãy tưởng tượng một kịch bản như trên, chỉ bây giờ Thế giới kỳ lạ mới có một kênh truyền hình mạng tường thuật về những biến động của thị trường bất động sản cập nhật thứ hai: Real Estate Watch! Hơn nữa, sự suy thoái gần đây đã khiến giá trị tài sản của bạn giảm xuống còn 80.000 đô la và bạn thấy rằng về mặt kỹ thuật, bạn đã lỗ một trăm phần trăm cho khoản đầu tư ban đầu của mình (khoản trả trước 20.000 đô la của bạn). Trong cơn hoảng loạn, bạn chọn bán trước khi mọi thứ trở nên “tồi tệ hơn” và cuối cùng phải hy sinh tài sản thực của mình. Điều này dẫn đến việc bạn phải thực sự trả tiền bán hàng để trang trải chi phí giao dịch và phí đóng cửa!
Vài tháng sau, sau khi xảy ra trên Real Estate Watch! trong khi lướt kênh, bạn lưu ý rằng thị trường đã tăng trở lại. Giá trị của tài sản cũ của bạn đã trở lại như cũ trước khi suy thoái! Trong cơn thịnh nộ mù quáng, bạn ném điều khiển TV vào màn hình phẳng của mình, làm vỡ nó. Sau đó, như một sự xúc phạm thêm nữa, bạn nên nhớ rằng bạn không có tiền để mua một chiếc tivi thay thế — bạn đã tham gia vào dự án bất động sản của mình.
Thị trường đối lập
Một lợi thế của việc đầu tư bất động sản là giá trị tài sản không di chuyển đồng bộ với thị trường chứng khoán và / hoặc các loại tài sản khác mà bạn có thể nắm giữ. Điều này có lợi, bởi vì danh mục đầu tư đa dạng có thể giúp bạn phòng ngừa tổn thất nếu một hoặc nhiều lĩnh vực thị trường hoạt động kém trong thời kỳ suy thoái kinh tế.
4. Gia tăng giá trị cho tài sản của bạn
Khi bạn đầu tư vào các công ty bằng cách mua cổ phiếu và trái phiếu - trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua các quỹ tương hỗ - không có nhiều việc phải làm sau đó ngoại trừ việc ngồi lại và xem chứng khoán của bạn (hy vọng) tăng giá. Một ngoại lệ sẽ là nếu bạn tình cờ sở hữu một lượng lớn cổ phiếu trong một công ty cụ thể, điều này sẽ cho phép bạn có nhiều tiếng nói hơn trong hoạt động của công ty đó. Nhưng bạn không nhất thiết phải có vị trí để mua cổ phần kiểm soát tại Microsoft để có vai trò tích cực hơn trong các khoản đầu tư của mình.
Các nhà đầu tư bất động sản hiểu biết thường có khả năng xác định các bất động sản có sai sót bề ngoài, và sau đó mua chúng với giá chiết khấu bằng cách sử dụng các kỹ năng đàm phán sắc sảo. Điều này đặc biệt hấp dẫn đối với những người thích ý tưởng xắn tay áo vào đầu tư để tăng giá trị thị trường. Những bất động sản cần lớp sơn mới, chú ý đến cảnh quan, hay đơn giản là
dọn dẹp tốt có rất nhiều trên thị trường bất động sản, chỉ chờ một nhà đầu tư có tâm áp dụng một chút TLC!
Một số nhà đầu tư có tài cải tạo nhà còn coi trọng hơn thế và cố tình tìm kiếm những bất động sản đã cũ hoặc bị hạn chế để mua, với mục đích duy nhất là sửa chữa chúng để đưa chúng trở lại thị trường. Thực hành này,
được gọi là "lật", có thể sinh lợi nếu tiếp cận đúng cách. Tuy nhiên, đừng mắc sai lầm khi nhảy vào thị trường ngách này mà không hiểu đúng về các chỉ số kinh tế ảnh hưởng đến việc định giá trên thị trường nhà ở (sẽ được thảo luận chi tiết hơn ở phần
sau), thuế thu nhập vốn ngắn hạn (đã thảo luận trước đó) và chi phí giao dịch liên quan đến doanh số bán bất động sản, cũng như ước tính thực tế về số tiền
sửa chữa sẽ khiến bạn phải trả giá. Nếu không, cuối cùng bạn có thể đổ máu, mồ hôi và nước mắt của mình vào một hố tiền mà không có cơ hội kiếm được một khoản lợi nhuận xứng đáng!
Chân chèo
Các nhà đầu tư bất động sản mua những bất động sản đang gặp khó khăn cần cải tạo lớn, với mục đích duy nhất là thực hiện những cải tạo đó để bán lại bất động sản đó kiếm lời, được gọi là “chân chèo”.
5. Nguồn cung đất hữu hạn
Có thể bạn đã quen thuộc với câu nói mang tính biểu tượng của Mark Twain về bất động sản:
Rất có thể bạn chưa bao giờ suy nghĩ nhiều về điều này, nhưng hãy xem xét rằng ông Twain sống vào nửa sau thế kỷ 19, khi dân số thế giới xấp xỉ 1,6 tỷ. Nói cách khác, vào năm 2014, tổng dân số thế giới là hơn 7 tỷ người. Vì vậy, phải mất hơn hai trăm nghìn năm để dân số đạt một tỷ người, và trong hơn một thế kỷ nữa, chúng ta đã vượt qua con số đó sáu lần!
Đất đai chỉ là một thứ mà con người luôn cần, và nếu không có sự xâm chiếm của sao Hỏa hoặc Mặt trăng, chúng ta đang bị mắc kẹt rất nhiều với số lượng mà chúng ta luôn có. Kết hợp nguồn cung cố định với nhu cầu tăng nhanh chóng, và không khó để xem bất động sản là một khoản đầu tư hấp dẫn. Hơn nữa, mọi người có xu hướng định cư tương đối gần nhau và gần ngay với cơ sở hạ tầng giao thông mạnh mẽ bao gồm đường bộ, đường sắt và sân bay.
Bất động sản nằm trong các khu vực đô thị thịnh vượng — và các vùng ngoại ô xung quanh — có nguồn cung đất có thể phát triển nhỏ có xu hướng thu phí bảo hiểm cao nhất (và thường tăng cao nhất). Như đã đề cập ở phần đầu của hướng dẫn này, giá bất động sản ở những nơi như Thành phố New York và San Francisco cao ngất ngưởng vì những lý do này. Điều này cũng đúng đối với các đảo và chuỗi đảo như Hawaii, Nhật Bản và Đài Loan.
Đường chân trời phía đông Midtown, NYC
Nhược điểm của Đầu tư vào Bất động sản:
1. Cam kết thời gian rất lớn
Đầu tư vào bất động sản không phải là đi dạo trong công viên. Việc xác định tình trạng kinh tế địa phương, nghiên cứu xu hướng giá nhà đất và tìm kiếm các tài sản tiềm năng đều mất nhiều thời gian. Nếu bạn không cẩn thận trước khi mua, bạn rất có thể kết thúc với một quả chanh.
Ngoài ra, nếu bạn chọn cho thuê tài sản của mình, bạn phải sẵn sàng đảm nhận tất cả các trách nhiệm đi kèm với việc trở thành chủ nhà. Công việc của bạn không chỉ đơn thuần là tìm những người thuê nhà đáng tin cậy và sau đó thu thập séc từ họ hàng tháng. Bạn cũng phải giải quyết mọi vấn đề mà họ có thể gặp phải khi thuê từ bạn, bao gồm tất cả các vấn đề về bảo trì.
Bạn có chuẩn bị trả lời điện thoại lúc 2 giờ sáng khi bình nước nóng tại nhà cho thuê của bạn bị hỏng không? Bạn có thời gian để thuê một nhà thầu phụ và giám sát việc sửa chữa? Nếu không, thì bạn không phải là một chủ nhà.
Mặc dù đúng là bạn có thể thuê một người quản lý tài sản để xử lý nhiều vấn đề trong số này, nhưng điều này lại gây tốn kém. Hơn nữa, giao phó trách nhiệm theo cách này không giúp bạn hoàn toàn thoát khỏi công việc. Tiền bạc vẫn dừng lại với bạn — tức là, bạn sẽ phải đăng nhập và giám sát bất kỳ sửa chữa lớn nào.
2. KHÔNG PHẢI là Đại Lộ Để Giàu Có Dễ Dàng
Bạn đã bao giờ thấy một trong những chương trình truyền thông về đêm khuya, nơi một người phát ngôn không khéo léo khoe khoang về cách anh ta hoặc cô ta kiếm được hàng triệu đô la khi đầu tư vào bất động sản, bằng cách sử dụng một phương pháp bí mật mà chỉ có thể học được khi mua cuốn sách này hoặc cuốn sách đó, cách thực hiện video, hoặc sản phẩm độc quyền khác? … Tất nhiên bạn có! Đất nước này sẽ không giống như vậy nếu không có một nhóm tiêu chuẩn gồm những kẻ lừa bịp săn mồi theo mong muốn làm giàu nhanh chóng của người Mỹ đó - mà không cần nỗ lực chút nào - bằng cách sử dụng một số loại mánh lới quảng cáo. Như PT Barnum đã từng (danh tiếng) đã nói:
Nhưng trên thực tế, không có phương pháp bí mật nào để đạt được hàng đống của cải thông qua đầu tư bất động sản, hãy tiết kiệm dầu mỡ thừa thời trang. Nếu bạn dành thời gian để nghiên cứu bất động sản, xác định những món hời tiềm năng và chạy các con số để xác định dòng tiền ước tính, thì bạn sẽ sẵn sàng tận hưởng những lợi ích của việc đầu tư bất động sản hơn mọi sinh viên tốt nghiệp từ các trường đào tạo bậc thầy trên trái đất! (Chúng ta sẽ đi vào chi tiết cụ thể của việc đánh giá một sản phẩm sau.)
3. Rủi ro
Các khoản đầu tư bất động sản chịu cùng rủi ro liên quan đến các loại đầu tư khác, chẳng hạn như cổ phiếu, trái phiếu và quỹ tương hỗ. Như đã đề cập trước đây, thị trường bất động sản sẽ có những biến động ngắn hạn theo thời gian, và một số trong số này sẽ ảnh hưởng xấu đến giá trị tài sản của bạn. Mặc dù các nhà đầu tư bất động sản trước đây đã được hưởng lợi nhuận tổng thể tương đương với lợi nhuận mà các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán được hưởng, nhưng kết quả hoạt động trong quá khứ không đảm bảo cho kết quả trong tương lai.
Ngoài ra, nếu ý định của bạn là cho thuê bất động sản đầu tư của mình, điều quan trọng là phải nhận ra rằng ngay cả những người thuê tận tâm nhất cũng không quan tâm đến việc cho thuê theo cách mà chủ sở hữu làm. Tai nạn xảy ra, và như bất kỳ ai có trẻ em hoặc vật nuôi đều biết, hao mòn là hệ quả tất yếu của quá trình sinh sống.
Hơn nữa, người thuê không chỉ đơn giản là từ trên trời rơi xuống và chiếm ngay tài sản cho thuê của bạn. Có một quá trình (đôi khi kéo dài) liên quan đến việc tìm kiếm những người cho thuê đáng tin cậy và đáng tin cậy, cũng như xử lý các khoản đặt cọc bảo đảm, hợp đồng cho thuê và tất cả các chi tiết vụn vặt quan liêu khác liên quan đến sự tồn tại hiện đại nghiêm trọng của chúng ta. Đặc biệt là nếu bạn có bất động sản cho một người ở (có thể có nghĩa là cả một gia đình, không chỉ một người theo nghĩa đen), đôi khi bạn có thể gặp khó khăn khi không có người thuê nào cả và do đó phải đối phó với tình trạng cạn kiệt tiền mặt của một căn hộ trống rỗng mà không có bất kỳ khoản thu nhập cho thuê nào để bù đắp chi phí. (Ôi!)
Đầu tư Bất động sản Đơn giản: Mua Nhà & REITs
Khi bạn lần đầu tiên học bơi, tôi dám cá rằng bạn đã không ngay lập tức lao đầu xuống vực sâu và để thẻ rơi xuống nơi có thể. Bạn có thể
bắt đầu giống như hầu hết mọi người: trong bể bơi trẻ em, vương giả trong một loạt các thiết bị nổi đầy màu sắc và được giám sát cẩn thận dưới sự giám sát của cha mẹ hoặc người
hướng dẫn. Khi bạn có được sự tự tin và kinh nghiệm, các thiết bị nổi đã bị bỏ qua, và cuối cùng bạn có thể một mình phiêu lưu xuống vùng nước sâu
mà không sợ tính mạng của mình.
Tương tự, nếu bạn là người mới tham gia bất động sản, không nhất thiết bạn phải mua ngay một tòa nhà nhiều căn hộ để gặt hái thành quả khi đầu tư vào lĩnh vực này. Tại sao không “chân ướt chân ráo” (nói một cách ẩn dụ) với một hoặc hai nỗ lực tương đối đơn giản về bất động sản — mua nhà và / hoặc đầu tư vào Quỹ đầu tư bất động sản (được gọi là REIT ) —đọc? Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư cá nhân không bao giờ tham gia vào thị trường bất động sản xa hơn mức này, và điều đó hoàn toàn không có gì sai cả!
1. Mua nhà
Dù họ có biết hay không, mọi chủ nhà ở Mỹ đều là một nhà đầu tư bất động sản. Điều hướng quá trình phức tạp để mua một nơi ở (ví dụ: tìm kiếm bất động sản và thu thập số liệu, tiết kiệm cho một khoản trả trước và tiếp cận người cho vay thế chấp) theo nhiều cách tương tự như mua một bất động sản đầu tư thương mại hoặc nhà ở. Hơn nữa, khi chủ nhà thanh toán bớt các khoản thế chấp và xây dựng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của họ - trong khi hy vọng được hưởng tỷ lệ tăng giá ổn định - họ đang tăng giá trị tài sản ròng của mình giống hệt như một ông trùm bất động sản với hàng tá bất động sản đầu tư, mặc dù quy mô nhỏ hơn.
Hơn nữa, nếu tại một thời điểm nào đó bạn quyết định chuyển đi, bạn có tùy chọn chuyển tài sản của mình thành cho thuê. Tuy nhiên, thậm chí đừng cân nhắc việc làm này
trừ khi bạn đã chuẩn bị để đảm nhận tất cả các trách nhiệm đi kèm với việc trở thành chủ nhà, như đã thảo luận trước đó. Ngoài ra, một số chủ nhà lầm tưởng đi con đường này trong thời điểm thị trường suy thoái, để chờ giá nhà đất phục hồi rồi mới bán. Đây cũng thường là một ý tưởng tồi vì bất kỳ khoản lợi nhuận nào từ việc bán bất động sản cho thuê đều bị đánh thuế là lãi vốn trong hầu hết các trường hợp (trừ khi lợi nhuận đó được chuyển sang một bất động sản tương tự khác).
2. REIT
Quỹ đầu tư bất động sản , hay REIT , là các tổ chức nhận tiền của nhà đầu tư, sau đó mua bất động sản nhà ở và thương mại bằng số tiền đó. Việc quản lý tài sản sau đó sẽ được REITs xử lý với một khoản phí, với lợi nhuận thu được từ tiền thuê và doanh thu thu được sẽ được chuyển cho các nhà đầu tư ban đầu. Bạn có thể đầu tư vào các REIT riêng lẻ nếu muốn, nhưng cách tiếp cận đa dạng hơn là đầu tư vào quỹ tương hỗ REIT .
Đừng cảm thấy tồi tệ nếu bạn chưa bao giờ nghe nói về REIT trước đây — chúng không nhận được nhiều báo chí. Không có bất kỳ chương trình thực tế nào dành riêng cho họ, và các nhà môi giới bất động sản (bao gồm rất nhiều cuốn sách do các nhà môi giới bất động sản viết) thường sẽ không giải thích về REITs , vì họ làm như vậy không có lợi. Điều này là do việc đầu tư vào REIT “cắt đứt những người trung gian”, và nhiều chuyên gia bất động sản
về cơ bản là những người đàn ông trung niên và phụ nữ trung lưu được tôn vinh.
Các đại lý bất động sản, nhà môi giới và dịch vụ đều hoạt động như một người đi giữa cho người mua và người bán bất động sản, và họ kiếm sống bằng tiền hoa hồng bất cứ khi nào hai bên (họ đã kết hợp với nhau) tiến hành kinh doanh. Nhưng REIT được giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn như các chứng khoán tài chính khác, và do đó các nhà đầu tư không yêu cầu dịch vụ của các chuyên gia bất động sản để mua chúng. Nếu bất cứ điều gì, nhà môi giới chứng khoán của bạn có lợi ích hơn trong việc cố gắng thuyết phục bạn mua cổ phiếu REIT — nhưng các chiến thuật mà các nhà môi giới chứng khoán và các công ty môi giới sử dụng là một cuộc thảo luận hoàn toàn khác!
Ba quỹ tương hỗ REIT được đánh giá cao để bạn cân nhắc (theo thứ tự bảng chữ cái), là:
- Cohen & Steers Realty Shares Fund (mã chứng khoán: CSRSX )
- Danh mục Đầu tư Bất động sản Fidelity (ký hiệu mã chứng khoán: FRESX )
- Quỹ chỉ số tín thác đầu tư bất động sản Vanguard (REIT) (ký hiệu mã chứng khoán: VGSIX )
Mỗi quỹ này duy trì việc nắm giữ trong nhiều REIT riêng lẻ, vì vậy các nhà đầu tư không hoàn toàn phụ thuộc vào sự thành công của một tổ chức duy nhất để thấy được lợi nhuận từ tiền của họ. Ngoài ra, tất cả các công việc liên quan đến việc nghiên cứu và mua cổ phần trong các REIT riêng lẻ đều do các nhà quản lý quỹ đảm nhiệm, cũng như tất cả các công việc liên quan đến việc nghiên cứu và mua các bất động sản đầu tư (chưa kể đến việc quản lý các tài sản đó) do REITs xử lý — vì vậy bạn nghĩa là không phải làm bất cứ điều gì ngoại trừ đầu tư và sau đó tiếp tục cuộc sống của bạn! Hơn hết, nếu bạn đầu tư vào quỹ tương hỗ REIT thông qua tài khoản hưu trí như IRA truyền thống , bạn không phải trả bất kỳ khoản thuế nào cho thu nhập của mình cho đến khi bạn bắt đầu nhận phân phối!
Công việc liên quan của Earl:
- Mua căn nhà đầu tiên của bạn: Một khoản đầu tư cho tương lai
- Đầu tư quỹ tương hỗ cho người mới bắt đầu
Tài nguyên
1. Francis, JC và Ibbotson, RG Bất động sản tương phản với các khoản đầu tư tương đương, 1978 - 2004; trang 6-8. New York, NY và New Haven, CT (công việc hợp tác): Có sẵn thông qua Morningstar Inc.; vào khoảng tháng 2 năm 2007.
2. Hobbs, F. và Stoops, N. Xu hướng nhân khẩu học trong thế kỷ 20; pg. 75. Washington, DC: Cục điều tra dân số Hoa Kỳ, Báo cáo đặc biệt của cuộc điều tra dân số 2000, Series CENSR-4; khoảng năm 2002.
3. Đồng hồ dân số Hoa Kỳ và thế giới. Washington, DC: Bộ Thương mại Hoa Kỳ / Cục Điều tra Dân số Hoa Kỳ; cập nhật liên tục. Có sẵn từ:
Tín ảnh
1. “Toàn cảnh Bất động sản”. Nguồn: philippaopao, CC-BY 3.0, qua Deviantart. 2010 ngày 16 tháng 9. Có sẵn từ:
2. "Dấu hiệu Bất động sản Neon." Nguồn: Chris Griffith, CC-BY 2.0, qua Flickr. 2009 ngày 10 tháng 1. Có sẵn từ:
3. "Đòn bẩy Archimedes." Nguồn: Tạp chí Cơ học, Miền công cộng (tức là, Bức tranh này được vẽ ở Mỹ trước năm 1923, và do đó bản quyền đã hết hạn: tìm hiểu thêm), qua Wikimedia Commons. Vào khoảng năm 1824. Có sẵn từ:
commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg
4. “Giá Bán Trung Bình và Giá Bán Trung Bình Của Những Ngôi Nhà Mới Bán Ở Hoa Kỳ 1963-2010 (Hàng Tháng).” Nguồn: Hình ảnh được tạo bởi 'Smallman12q,' dựa trên Dữ liệu Trung bình Điều tra Dân số Hoa Kỳ và Giá Bán Trung bình của Dữ liệu Nhà Mới Đã Bán, Miền Công cộng (tác giả đã phát hành hình ảnh này vào phạm vi công cộng), qua Wikimedia Commons. 2010 ngày 22 tháng 1. Có sẵn từ:
5. “Đường chân trời phía Đông Midtown, NYC.” Nguồn: Dimitry B., CC-BY 2.0, qua Flickr. 2011 ngày 12 tháng 5. Có sẵn từ: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/
6. "Dấu hiệu Bán Bất động sản." Nguồn: Ông TinDC, CC-BY-ND 2.0, qua Flickr. 2009 ngày 7 tháng 2. Có sẵn từ:
7. “Biển báo Phố Chợ Nhà ở”. Nguồn: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, qua Flickr. 2012 ngày 4 tháng 2. Có tại:
© 2020 Bá tước Noah Bernsby