Mục lục:
- Ngôi nhà thứ hai có những ưu điểm đáng giá
- Cách IRS xác định nhà
- Nếu Ngôi nhà thứ hai của Bạn là Nhà nghỉ của Bạn (Bạn Không Thuê Nó)
- Lãi suất thế chấp
- Thuế tài sản
- Nếu bạn thuê ngôi nhà thứ hai của mình
- Thời gian thuê mỗi năm = 14 ngày hoặc ít hơn
- Thời gian thuê mỗi năm = Hơn 14 ngày
- Chuyển Ngôi nhà thứ hai của Bạn thành Nơi ở Chính của Bạn
- Tính thuế phức tạp
- Turbo Tax Giải thích các khoản khấu trừ thuế tài sản cho thuê
- Tài nguyên
- Thời gian cho kỳ nghỉ
Tận dụng các khoản khấu trừ thuế nhà thứ hai
Miền công cộng tại Wikimedia Commons
Ngôi nhà thứ hai có những ưu điểm đáng giá
Sở hữu ngôi nhà thứ hai mang lại nhiều lợi thế. Tất nhiên, một trong những lợi ích chính là bạn sở hữu một nơi mà bạn và gia đình và bạn bè của bạn có thể đến và dành nhiều thời gian tùy thích mà không gặp rắc rối khi phải đặt khách sạn hoặc thuê. Một lợi ích khác có thể là bạn có một nơi yên bình để nghỉ hưu. Nó cũng có thể là một cơ hội đầu tư dưới hình thức cho thuê tiền. Và cuối cùng, cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, bạn có thể được hưởng một số lợi ích về thuế khi sở hữu ngôi nhà thứ hai.
Ngôi nhà thứ hai có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời
CC-BY-SA-3.0 Wikimedia Commons
Cách IRS xác định nhà
Nhiều loại cấu trúc có thể được coi là một ngôi nhà. Sở Thuế vụ (IRS) xác định một ngôi nhà là một ngôi nhà, nhà thuyền, nhà di động, căn hộ hợp tác hoặc chung cư. Miễn là có các thiết bị ngủ, nấu ăn và phòng tắm, nó có thể được coi là một ngôi nhà. Nếu bạn là chủ nhà, bạn đã biết về những lợi thế về thuế khi sở hữu nơi ở chính của mình. Những ngôi nhà thứ hai cũng có thể được IRS giảm thuế.
Tuy nhiên, không phải tất cả các ngôi nhà thứ hai đều được đối xử như nhau, vì vậy nếu bạn sở hữu hoặc dự định mua một ngôi nhà thứ hai, bạn chắc chắn nên biết rõ các quy tắc thuế cơ bản ảnh hưởng đến chủ nhà thứ hai.
Nếu Ngôi nhà thứ hai của Bạn là Nhà nghỉ của Bạn (Bạn Không Thuê Nó)
Nếu bạn sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình cho mục đích cá nhân, nói chung, lãi suất thế chấp và thuế bất động sản của bạn có thể được khấu trừ giống như khi bạn ở nơi cư trú chính của mình.
Lãi suất thế chấp
Là một chủ nhà, bạn đã biết rằng lãi suất cho khoản thế chấp căn nhà đầu tiên của bạn được khấu trừ. Nếu bạn sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình như một ngôi nhà thứ hai, nơi bạn sống một phần thời gian và bạn không cho thuê nó, thì lãi suất thế chấp cho căn nhà thứ hai của bạn cũng được khấu trừ. Bạn có thể xóa 100% lãi suất bạn phải trả cho khoản nợ lên tới 1,1 triệu đô la được bảo đảm bằng ngôi nhà thứ nhất và thứ hai của bạn và được sử dụng để mua hoặc cải thiện tài sản của bạn. Hãy nhớ rằng khoản khấu trừ này dành cho tổng số nợ 1,1 triệu đô la chứ không phải 1,1 triệu đô la trên mỗi ngôi nhà.
Thuế tài sản
Bạn có thể khấu trừ thuế tài sản trên ngôi nhà thứ hai của mình. Trên thực tế, bạn có thể khấu trừ thuế bất động sản đã trả cho bất kỳ số lượng nhà nào bạn sở hữu.
Nếu bạn thuê ngôi nhà thứ hai của mình
Số ngày bạn cho thuê căn nhà thứ hai của mình là rất quan trọng để xác định số lợi ích về thuế mà bạn đủ điều kiện nhận. Về cơ bản, nếu bạn thuê căn nhà thứ hai của mình trong thời gian ít hơn 14 ngày một năm, thì bạn có thể coi căn nhà thứ hai của mình giống như đối xử với nơi ở chính của mình. Nếu bạn cho thuê căn nhà thứ hai của mình hơn 14 ngày một năm, thì IRS xác định rằng căn nhà thứ hai của bạn là tài sản cho thuê, căn nhà này bị đánh thuế khác với căn nhà chính. Xin lưu ý rằng nếu bạn không bao giờ đến thăm ngôi nhà thứ hai của mình, nó sẽ được phân loại là bất động sản đầu tư. Để được coi là sử dụng tài sản cá nhân của bạn, bạn phải sử dụng nhà của bạn. Những lần bạn đến thăm ngôi nhà của mình hoặc sửa chữa hoặc bảo dưỡng không được tính là mục đích sử dụng cá nhân và sẽ khiến ngôi nhà thứ hai của bạn trở thành một ngôi nhà đầu tư.
Thời gian thuê mỗi năm = 14 ngày hoặc ít hơn
Nếu bạn cho thuê căn nhà thứ hai của mình từ 14 ngày trở xuống trong năm, bạn có thể nhận được khoản tiền miễn thuế. Không quan trọng bạn tính bao nhiêu tiền thuê nhà, bạn không phải yêu cầu IRS số tiền này. Nếu bạn cho thuê căn nhà thứ hai của mình trong thời gian ít hơn 14 ngày, căn nhà sẽ được coi như nơi cư trú cá nhân của bạn và bạn sẽ khấu trừ lãi suất thế chấp và thuế tài sản giống như đối với nơi ở chính của bạn.
Thời gian thuê mỗi năm = Hơn 14 ngày
Nếu bạn cho thuê căn nhà thứ hai của mình hơn 14 ngày, thì bạn phải báo cáo tất cả thu nhập cho thuê mà bạn nhận được. Đồng thời, bạn có thể khấu trừ chi phí cho thuê bao gồm thuế, bảo hiểm, lãi thế chấp, tiện ích, dịch vụ dọn phòng và sửa chữa. Bạn thậm chí có thể khấu trừ các nguồn cung cấp như khăn tắm và khăn trải giường. Hơn nữa, bạn có thể xóa bỏ phần khấu hao, phần giá trị bị mất đi do nhà cửa bị hao mòn theo thời gian. Thách thức là xác định nơi phân bổ chi phí giữa thời gian bạn sử dụng tài sản cho mục đích cá nhân và thời gian bạn thuê tài sản đó. Bạn muốn lưu giữ những hồ sơ tuyệt vời về ngày tháng, thu nhập và chi phí. Và, thuê một chuyên gia thuế để phân bổ chính xác thu nhập chịu thuế và không chịu thuế.
Chìa khóa để tối đa hóa các khoản khấu trừ là giữ cho việc sử dụng nhà nghỉ cá nhân hàng năm của bạn dưới 15 ngày hoặc 10% tổng số ngày thuê, tùy theo ngày nào nhiều hơn. Trong trường hợp đó, nhà nghỉ có thể được coi như một khoản cho thuê, nhận các khoản khấu trừ tiền thuê. Để giữ cho ngôi nhà thứ hai của bạn được coi là tài sản cho thuê, bạn phải tránh vượt quá giới hạn 10%. Để giúp đánh giá lượng thời gian tối đa bạn có thể sử dụng ngôi nhà của mình cho mục đích cá nhân, về cơ bản, bạn không nên sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình nhiều hơn một ngày trong mỗi 10 ngày bạn thuê.
Để tối đa hóa các khoản khấu trừ tài sản cho thuê, bạn cần tích cực tham gia vào quá trình cho thuê. Điều này có nghĩa là tiến hành các cuộc họp với người thuê và thiết lập các điều khoản thỏa thuận cho thuê cho người thuê. Và, điều này rất quan trọng — bạn cần sở hữu ít nhất 10% tài sản.
Chuyển Ngôi nhà thứ hai của Bạn thành Nơi ở Chính của Bạn
Một chiến lược lợi dụng thuế mà chủ nhà thứ hai sử dụng để tránh phải trả thuế lãi vốn khi bán căn nhà thứ hai là chuyển căn nhà thứ hai thành nơi ở chính của họ. Cách để làm điều này là sống trong ngôi nhà thứ hai trong hai năm trong số năm năm trước đó trước khi bán nhà. Điều này đủ điều kiện bán hàng để được loại trừ thuế với lợi nhuận lên đến 250.000 đô la cho những người khai thác đơn lẻ và 500.000 đô la cho những người khai thác chung.
Trong năm 2009 và những năm sau đó, bạn phải trả thuế thu nhập vốn 10% thông thường trên phần thu nhập tương đương với thời gian bạn sử dụng ngôi nhà làm nhà nghỉ sau năm 2008.
Tính thuế phức tạp
Chuyên gia thuế của bạn sẽ cần tất cả các chi tiết về cách bạn sử dụng ngôi nhà thứ hai của mình. Thông tin này phải được thu thập và duy trì một cách nhất quán trong suốt năm để chuyên gia thuế của bạn có thể tính toán chính xác tổng thu nhập đã điều chỉnh và tổng thu nhập đã điều chỉnh đã điều chỉnh của bạn. Gây nhầm lẫn? Quả thực là như vậy .
Turbo Tax Giải thích các khoản khấu trừ thuế tài sản cho thuê
Tài nguyên
IRS có nhiều ấn phẩm để giúp bạn hiểu những điều cơ bản về sở hữu ngôi nhà thứ hai và cách áp dụng thuế đối với quyền sở hữu. Để biết thêm thông tin về việc sở hữu, sử dụng và bán ngôi nhà thứ hai của bạn cũng như những ưu và nhược điểm về thuế, hãy truy cập www.IRS.gov và tìm kiếm các ấn phẩm sau.
- Ấn phẩm # 527 Bất động sản Cho thuê Nhà ở (Bao gồm Cho thuê Nhà Nghỉ mát)
- Ấn phẩm # 523 Bán nhà của bạn