Sở hữu bất lợi và cách nó hoạt động

Sở hữu bất lợi là một học thuyết pháp lý được nghiên cứu chủ yếu bởi sinh viên năm nhất trường luật và bị lãng quên ngay sau khi các kỳ thi kết thúc. Luật bất động sản tối nghĩa, còn được gọi là "quyền của người tiêu hủy", đã gây ra tin tức lớn vào năm 2011 khi một người đàn ông Texas tuyên bố mua một căn nhà trị giá 340.000 đô la chỉ với khoản phí 16 đô la để nộp bản khai về sở hữu bất lợi tại tòa án quận. Ken Robinson sau đó đã tạo ra một trang web, xuất bản một cuốn sách điện tử và giảng dạy cho một lớp sinh viên luật tại SMU trước khi bị buộc phải chuyển ra khỏi nhà vào tháng 2 năm 2012.

Vậy sở hữu bất lợi là gì, và nó thực sự có thể được sử dụng để sở hữu một ngôi nhà đắt tiền ở ngoại ô?

Chiếm hữu bất lợi liên quan đến xâm phạm.

Luật sở hữu bất lợi

Lý thuyết đằng sau việc chiếm hữu bất lợi rất đơn giản: Nếu ai đó chiếm đất mà họ không sở hữu mà không có sự cho phép của chủ sở hữu, chủ sở hữu thực sự phải có hành động đuổi kẻ xâm phạm trong một khoảng thời gian nhất định (theo quy định của thời hiệu hiện hành của tiểu bang). Nếu chủ sở hữu thực sự không hành động kịp thời, người chiếm hữu bất lợi có thể có được quyền sở hữu đất và trở thành chủ sở hữu hợp pháp.

Ngũ hành thiết yếu

Để thắng thế, người chiếm hữu bất lợi phải thể hiện năm yếu tố cần thiết sau:

Rằng người đó đang sở hữu thực tế đối với đất và sử dụng đất như chủ sở hữu thực sự của tài sản tương tự.
Rằng quyền sở hữu là loại trừ đối với tất cả những người khác và không được chia sẻ với chủ sở hữu thực sự hoặc công chúng.
Việc sở hữu bất lợi được mở ra và hiển thị cho tất cả mọi người nhìn thấy để chủ sở hữu thực sự có thể biết rằng có người khác đang đứng ra đòi tài sản.
Rằng chủ sở hữu bất lợi có yêu cầu đối với tài sản thù địch hoặc không tương thích với yêu cầu của chủ sở hữu.
Việc chiếm hữu bất lợi diễn ra liên tục và không bị gián đoạn trong suốt thời hiệu.

Yêu cầu Thay đổi theo Tiểu bang

Các yêu cầu chi tiết khác nhau giữa các tiểu bang. Thời gian chiếm hữu cần thiết có thể ngắn nhất là 5 năm ở một bang cho đến 20 năm ở bang khác. Một số tiểu bang yêu cầu người chiếm hữu bất lợi phải trả thuế tài sản hoặc cải tạo đất trong thời gian này; ở các tiểu bang khác, những hành động này rút ngắn thời gian chiếm hữu cần thiết.

Một số tiểu bang yêu cầu người chiếm hữu bất lợi phải có niềm tin tốt rằng họ có quyền sở hữu tài sản đó; một số tiểu bang thậm chí yêu cầu "màu sắc của tiêu đề", một số dạng tài liệu có mục đích chuyển quyền sở hữu cho người chiếm hữu bất lợi nhưng không hợp lệ vì một số lý do. Các tiểu bang khác yêu cầu người chiếm hữu bất lợi phải biết rằng họ đang xâm phạm. Ở một số tiểu bang, trạng thái tâm lý của người chiếm hữu bất lợi là không liên quan, và tất cả những gì quan trọng là đất đang bị chiếm dụng mà không có sự cho phép của chủ sở hữu thực sự.

Tham khảo luật của tiểu bang của bạn để biết thêm thông tin.

Một trường hợp hướng dẫn

Trong khi thời hạn thời hiệu được quy định bởi luật tiểu bang, các yêu cầu của học thuyết được xác định bởi các quyết định của tòa án do các thẩm phán viết. Để minh họa cách thức hoạt động của việc chiếm hữu bất lợi, chúng ta sẽ xem xét một vụ án đã cho nhiều sinh viên luật lần đầu tiên biết đến khái niệm này.

Belotti kiện Bickhardt

Belotti kiện Bickhardt, do Tòa phúc thẩm New York quyết định vào năm 1920, liên quan đến chủ sở hữu của các lô liền kề ở Bronx. Chủ sở hữu của Lô J đã xây dựng một quán rượu và nhà ven đường trên khu đất vào năm 1892 nhưng do bản đồ bị lỗi, tòa nhà đã lấn vài bước vào Lô K bên cạnh, thuộc sở hữu của mẹ Belotti. Năm 1906, Bickhardt mua Lô J từ những người thừa kế của chủ sở hữu ban đầu, mở rộng tòa nhà và sử dụng nó như một khách sạn kể từ đó.

Năm 1914, Belotti khởi kiện Bickhardt yêu cầu dỡ bỏ tòa nhà lấn chiếm khu đất mà ông được thừa kế từ mẹ mình. Belotti đã thành công ở cấp tòa xét xử, nhưng Bickhardt đã kháng cáo. Tòa phúc thẩm New York đã đảo ngược phán quyết ban đầu, nhận thấy Bickhardt đáp ứng các yêu cầu về chiếm hữu bất lợi.

Bickhardt đã không sở hữu bất động sản tranh chấp trong 20 năm theo quy định của thời hiệu New York, nhưng tòa án nhận thấy việc chủ sở hữu trước đó chiếm giữ tài sản đó đã tạo ra một chuỗi chiếm hữu bất lợi liên tục kể từ năm 1892. Bickhardt lúc này là chính chủ theo pháp luật.

Mục đích của việc chiếm hữu bất lợi

Trong khi một số người có thể coi việc chiếm hữu bất lợi như là có được quyền sở hữu do ăn cắp, học thuyết này phục vụ một số mục đích quan trọng.

Thứ nhất, luật cho rằng ai đó sở hữu đất sẽ làm như vậy dưới quyền sở hữu. Quyền sở hữu có thể khó chứng minh vì các chứng từ đã bị mất và không được ghi lại hoặc thiếu hồ sơ về quyền sở hữu đất đai. Học thuyết chiếm hữu bất lợi cung cấp sự bảo vệ chống lại các tài liệu không đáng tin cậy và một phương tiện để sửa chữa những sai sót lâu đời trong việc chuyển tải. Học thuyết cũng yêu cầu các tranh chấp tài sản phải được khởi kiện trong một khoảng thời gian hợp lý trong khi ký ức của nhân chứng vẫn còn mới và bằng chứng đáng tin cậy hơn.

Sở hữu bất lợi khuyến khích việc sử dụng đất có hiệu quả bằng cách thưởng cho những người sử dụng đất để làm ruộng, làm nhà ở hoặc các mục đích sử dụng khác trong khi trừng phạt những người để trống. Cuối cùng, nó bảo vệ sự mong đợi của những cá nhân đã sử dụng tài sản trong nhiều năm mà không bị bất kỳ ai phản đối. Nó thường xuất hiện trong bối cảnh tranh chấp ranh giới mà hàng rào được xây dựng sai vị trí và không ai đặt câu hỏi về việc lấn chiếm trong nhiều năm.

Vụ án sở hữu bất lợi Texas

Ken Robinson nổi tiếng trong suốt mùa hè năm 2011 khi chuyển đến một ngôi nhà bỏ trống ở khu Flower Mound, ngoại ô Dallas và tự nhận nó là của mình dựa trên việc thanh toán 16 đô la phí nộp đơn.

Bối cảnh về trường hợp

Robinson, một cựu nhà đầu tư bất động sản hàng hải và tự mô tả, đã khám phá ra ngôi nhà trong khi tìm kiếm các cơ hội đầu tư tiềm năng trong khu vực. Sân nhà nhếch nhác, và ngôi nhà dường như đã bị bỏ hoang.

Ban đầu nghĩ rằng ngôi nhà sẽ là một ứng cử viên sáng giá cho việc bán khống hoặc bán quyền thế chấp thuế, Robinson không thể tìm thấy chủ sở hữu hoặc người giữ thế chấp để thương lượng, và không có hồ sơ về việc tịch thu nhà ở bất cứ đâu. Đó là khi anh ta quyết định mua lại ngôi nhà theo học thuyết chiếm hữu bất lợi. Anh ta đã nộp một "bản tuyên thệ sở hữu bất lợi" với quận, đã thay ổ khóa và chuyển đến.

Mặc dù Robinson hiện đang duy trì ngôi nhà đã rơi vào tình trạng hư hỏng, nhưng những người hàng xóm ở Flower Mound của anh không vui. Họ gọi cảnh sát, họ đã đến thăm nhà. Khi Robinson cho các cảnh sát xem bản khai của mình, họ quyết định đây không phải là vấn đề hình sự và rời đi.

Truyền thông quốc gia

Câu chuyện gây xôn xao trên các phương tiện truyền thông quốc gia và Robinson ngập tràn yêu cầu tư vấn bất động sản. Ông bắt đầu tổ chức các cuộc hội thảo về cách mua một ngôi nhà không có giá trị gì và xuất bản một cuốn sách điện tử về chủ đề này. Anh ấy đã chào đón các khách hàng tiềm năng và các thành viên của giới truyền thông đến nhà và rất vui khi được cung cấp các chuyến tham quan và chỉ ra cách anh ấy đã dọn dẹp mọi thứ. Sau đó, danh tiếng bắt kịp anh.

Hóa ra, công ty cho vay thế chấp ban đầu đã phá sản vào năm 2009 và khoản thế chấp hiện do Bank of America nắm giữ, công ty đã quá chật chội với các vụ tịch thu khác để có hành động đối với ngôi nhà Flower Mound. Nhưng đối mặt với một ngành công nghiệp sở hữu bất lợi đang nở rộ và những người khác đang tìm cách tái tạo thành công có vẻ như của Robinson, nó và những người nắm giữ quyền cầm giữ khác bắt đầu suy sụp. Vào ngày 6 tháng 2 năm 2012, một thẩm phán Texas đã ra lệnh cho Robinson rời khỏi nhà trong vòng một tuần. Anh bỏ đi mà không phản kháng.

Tại sao Đề án của Robinson không hoạt động

Robinson có thực sự tin rằng mình sẽ có được quyền sở hữu ngôi nhà, hay chỉ đơn giản là anh ta đang giấu giếm thời gian của mình trong những chuyến đào hào nhoáng trong khi kiếm tiền trên tất cả các công chúng?

Theo luật Texas, Robinson phải ở trong nhà 5 năm, đồng thời đóng thuế bất động sản và phí liên kết sở hữu nhà, để có được quyền sở hữu bất lợi. Tại bất kỳ thời điểm nào trong suốt 5 năm đó, anh ta sẽ bị chủ sở hữu thực sự trục xuất, đó cuối cùng là những gì đã xảy ra sau khi Bank of America bắt được âm mưu của anh ta. Còn về bản tuyên thệ chiếm hữu bất lợi $ 16 mà anh ta đã nộp thì sao? Nó chỉ đơn giản là đưa thế giới chú ý đến tuyên bố của ông và cung cấp ngày bắt đầu cho năm năm để chạy; nó không truyền đạt tiêu đề.

Bài học trong câu chuyện của Robinson quay trở lại các mục đích mà học thuyết chiếm hữu bất lợi đã được phát triển. Nó được sử dụng như một phương tiện để giải quyết các tranh chấp chân chính về tài sản do các vấn đề phổ biến trong lịch sử đối với bất động sản như khảo sát nhầm lẫn và không đầy đủ, thiếu quyền sở hữu đất, hoặc chứng từ bị thiếu hoặc bị lỗi. Việc chiếm hữu bất lợi không bao giờ có ý định thưởng cho những kẻ cố ý xâm phạm và phá hoại. Như Ken Robinson đã học, đây không phải là một mô hình kinh doanh tốt cho các nhà đầu tư bất động sản.

Việc chiếm hữu bất lợi không nhằm mục đích thưởng cho những kẻ xâm phạm và kẻ gian.