Mục lục:
- Thế chấp là gì?
- Đố nhanh
- Câu trả lời chính
- Các phần của một thế chấp
- Hiệu trưởng
- Sự quan tâm
- Thuế
- Bảo hiểm
- Các hình thức thế chấp truyền thống
- Các tùy chọn thế chấp phi truyền thống
- Chủ sở hữu Carry
- Thuê để sử dụng
- Chỉ lãi suất và thế chấp bằng bong bóng
Bạn có cần phải thực hiện một công việc tốt hơn hoặc để gần gũi hơn với gia đình? Hay là nó chỉ là thời gian cho một cái gì đó mới? Có thể bạn đang muốn mua một ngôi nhà lần đầu tiên trong đời.
Nếu việc mua một ngôi nhà mới đang trong quá trình chuẩn bị, bạn có nhiều lựa chọn để xem xét. Trước hết, giá bạn đang tìm kiếm là bao nhiêu? Làm thế nào để bạn biết nếu bạn đang nhận được một hợp đồng tốt? Nếu đây là ngôi nhà đầu tiên của bạn, bạn có thể sẽ có nhiều câu hỏi về các khoản thế chấp. Bạn có thể đã mua một căn nhà và bạn đang phải thế chấp, nhưng bạn không thực sự hiểu điều kiện thanh toán của mình có nghĩa là gì hoặc những hình thức cho vay nào khác dành cho người mua nhà.
Trong bài viết này, tôi muốn phác thảo nhiều chi tiết và tùy chọn đó để giúp bạn có ý tưởng tốt hơn về những gì bạn đang tham gia, giúp bạn có một bức tranh rõ ràng hơn trong tương lai. Nếu bạn nhìn nhận nó theo cách này, bạn càng hiểu rõ hơn về quá trình bắt đầu, bạn càng ít có khả năng bị lợi dụng hoặc gặp rắc rối về sau vì điều gì đó mà bạn không biết. Hãy bắt tay ngay vào!
Ảnh của rawpixel trên Unsplash
Thế chấp là gì?
Hãy bắt đầu với việc định nghĩa thế chấp là gì. Thế chấp là một hệ thống cho vay tiền cho phép người mua đặt một số tiền nhỏ hơn số tiền mà căn nhà phải trả trước. Giả sử tôi muốn mua một ngôi nhà trị giá 130.000 đô la, nhưng chỉ có 10.000 đô la để đặt cọc, hoặc đôi khi không có gì cả.
Sau đó, ngân hàng hoặc người cho vay tư nhân cho phép bạn vay phần còn lại của chi phí căn nhà và thanh toán cho họ, với lãi suất, trong một khoảng thời gian được xác định trước. Khoảng thời gian mà bạn vay tiền được gọi là "thời hạn" của khoản vay và có thể dài tới 30 năm. Để đảm bảo rằng bạn giữ được thỏa thuận cuối cùng và trả lại tiền, ngôi nhà của bạn được đưa ra làm tài sản thế chấp. Nói cách khác, nếu bạn ngừng thanh toán khoản vay, ngân hàng hoặc người cho vay có thể lấy lại nhà của bạn trong một quy trình tịch thu nhà.
Các phần của khoản vay cụ thể của bạn bao gồm Tiền gốc, Tiền lãi, Thuế và Bảo hiểm. Tổng bốn phần đó thường được gọi là “PITI”, đơn giản là chữ cái đầu tiên của mỗi phần thế chấp của bạn (Tiền gốc, Tiền lãi, Thuế, Bảo hiểm). Nhưng mỗi từ đó có nghĩa là gì và chúng bao gồm những gì? Câu hỏi hay!
Đố nhanh
Đối với mỗi câu hỏi, hãy chọn câu trả lời đúng nhất. Câu trả lời chính là bên dưới.
- Tỷ lệ dân số mua nhà là bao nhiêu?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%
Câu trả lời chính
- 67%
Ảnh của Fernando Lavin trên Unsplash
Các phần của một thế chấp
Vì vậy, bốn phần thế chấp của bạn là Tiền gốc, Tiền lãi, Thuế và Bảo hiểm. Hãy xem qua từng phần để giúp bạn hiểu rõ hơn về chúng.
Hiệu trưởng
Tiền gốc là số tiền mà bạn thực sự đã vay để trả cho ngôi nhà mới của mình. Đó là giá của ngôi nhà, trừ đi số tiền bạn bỏ ra từ túi của bạn. Nếu bạn không đặt cọc, tiền gốc là toàn bộ giá của căn nhà. Ví dụ: nếu bạn mua căn nhà với giá 300.000 đô la và đặt cọc 60.000 đô la (mức 20% kỳ diệu mà người cho vay thường thấy và khiến bạn trở thành người mua ít rủi ro hơn đối với họ), thì khoản thế chấp của bạn (tiền gốc) là 240.000 đô la.
Nói về những người mua ít rủi ro hơn, nếu bạn có ít nhất 20% giá mua để trả cho căn nhà của mình, bạn thường nhận được mức lãi suất tốt hơn và sau đó bạn sẽ có ít vòng quay hơn để đủ điều kiện cho khoản vay bạn muốn. Ngân hàng / người cho vay coi bạn đủ điều kiện hơn vào thời điểm đó vì bạn đã có một số điểm trong trò chơi.
Nếu bạn chọn giảm dưới 20%, ngân hàng / người cho vay có thể sẽ không đủ điều kiện cho bạn mức lãi suất thấp nhất có thể và có thể sẽ yêu cầu bạn mua Bảo hiểm Thế chấp Tư nhân (PMI). PMI bảo vệ ngân hàng / người cho vay trong trường hợp bạn không thực hiện thanh toán thế chấp của mình. Nó KHÔNG giống như Bảo hiểm Chủ nhà bảo vệ BẠN trong trường hợp hỏa hoạn, lũ lụt, trộm cắp, v.v.
Ghi chú bên lề: Nếu bạn không có hoặc không muốn trả trước 20% và bắt buộc phải mua PMI, tại một thời điểm nào đó khi bạn đã trả một số tiền đủ cho ngân hàng / người cho vay (thường là 20% kỳ diệu đó), bạn có thể hủy PMI và khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giảm đi một chút.
Ảnh của Lea Böhm trên Unsplash
Sự quan tâm
Lãi suất là số tiền mà ngân hàng tính cho bạn khi vay Tiền gốc, giống như trên thẻ tín dụng của bạn. Ví dụ: nếu số dư thế chấp của bạn bắt đầu là 100.000 đô la và khoản vay của bạn được viết với lãi suất 5%, thời hạn 30 năm yêu cầu khoản thanh toán hàng tháng là 536,83 đô la. Trong khoản vay 30 năm, tổng tất cả các khoản thanh toán của bạn chỉ dưới $ 193.259. Đó là 93% phí bảo hiểm trả lãi trên số dư thế chấp!
Nhiều chủ nhà với khoản thế chấp 30 năm không nhận ra họ đang phải trả bao nhiêu tiền lãi. Đây là vấn đề. Giải pháp cho nhiều người là đẩy nhanh việc thanh toán, bằng cách trả nhiều tiền gốc hơn mỗi tháng hoặc bằng cách ký một hợp đồng trả nợ ngắn hơn. Nổi tiếng nhất trong số này là kỳ hạn 15 năm. Tôi thực sự khuyên bạn nên xem xét thêm vấn đề này và so sánh khoản thanh toán hàng tháng với khoản thanh toán trong toàn bộ thời gian vay để đảm bảo bạn nhận được thỏa thuận tốt nhất.
Thuế
Thuế là số thuế bất động sản mà ngôi nhà bạn mua đã được đánh giá. Số tiền này là một tỷ lệ phần trăm của giá trị ngôi nhà của bạn và nó dựa trên khu vực nơi ngôi nhà được xây dựng để hỗ trợ thành phố, trường học và quận và / hoặc cơ sở hạ tầng của tiểu bang của khu vực đó. Giá trị đó có thể lên xuống tùy thuộc vào giá trị căn nhà trong khu vực trong suốt thời gian vay của bạn.
Thông thường, đây đã là một phần trong khoản thanh toán của bạn và sẽ được rút ra và đưa vào tài khoản Ký quỹ để tiết kiệm cho khoản thanh toán của bạn vào cuối năm, nhưng đây là thứ bạn có thể chọn trong quá trình mua. Bạn thậm chí có thể nhận được tùy chọn để giảm khoản thanh toán hàng tháng của mình và tự tiết kiệm thuế. Một chủ đề tuyệt vời khác để xem xét.
Ảnh của Michael Browning trên Unsplash
Bảo hiểm
Bảo hiểm được trả cho công ty bạn chọn để bảo hiểm ngôi nhà của bạn chống lại trộm cắp, hỏa hoạn, hoặc bất kỳ thảm họa nào khác dưới hình thức Bảo hiểm Nhà. Bạn có thể chọn không thanh toán khoản đó như một phần của khoản thế chấp và tự thanh toán cho công ty bảo hiểm nếu bạn muốn. Tuy nhiên, nếu ngân hàng / người cho vay coi bạn là người đi vay rủi ro cao, họ có thể yêu cầu bạn đưa khoản đó vào khoản thanh toán thế chấp của mình. Hầu hết mọi người chọn thanh toán bằng giấy thế chấp hàng tháng chỉ vì nó dễ dàng hơn.
Mặc dù các khoản thanh toán của bạn theo lãi suất cố định trong 30 năm (lãi suất cố định có nghĩa là họ không thể thay đổi số tiền thanh toán của bạn mỗi tháng), thế chấp sẽ giữ nguyên trong suốt thời hạn của khoản vay, ban đầu nó được cấu trúc để phần lớn số tiền được phân phối đối với lãi suất bạn đang trả cho khoản vay. Có nghĩa là, trong một khoản vay truyền thống 30 năm, phải mất hơn 20 năm để trả hết một nửa số tiền gốc, vì bạn đang trả trước phần lớn lãi suất. Một nửa còn lại được trả trong 10 năm qua. Trên thực tế, kỳ hạn 30 năm phân bổ chậm đến mức sau năm năm (60 lần thanh toán), bạn vẫn còn nợ khoảng 92% số dư ban đầu.
May mắn thay, theo thời gian, sự thay đổi đó và nhiều khoản thanh toán bạn đang thực hiện sẽ bắt đầu chuyển sang tiền gốc. Tại thời điểm đó, bạn sẽ xây dựng "vốn chủ sở hữu" hoặc quyền sở hữu ngôi nhà của bạn và đó là mục tiêu! Nhưng hãy cân nhắc rằng người mua lần đầu trung bình chỉ giữ nhà của họ dưới 5 năm khi bạn ký vào giấy tờ đó. Làm nghiên cứu của bạn!
Vì vậy, hãy nói về các loại thế chấp hoặc các cách bạn có thể trả cho ngôi nhà mới của mình.
Ảnh của Jared Rice trên Unsplash
Các hình thức thế chấp truyền thống
Lựa chọn đầu tiên bạn có thể cân nhắc là tiền mặt, vì điều đó chắc chắn sẽ giúp bạn tiết kiệm được một lượng thuyền theo thời gian! Nếu bạn tiết kiệm được một đống bột, một người họ hàng giàu có muốn cho bạn một đống tiền, hoặc bạn đã giành được Powerball, thì bạn không cần phải thế chấp gì cả. Bạn có thể chuyển tiếp nhanh việc mua hàng, thư giãn và bắt đầu đóng gói. Bạn thậm chí không cần phải đủ điều kiện để được vay. Xin chúc mừng!
Tuy nhiên, nếu giống như phần còn lại của chúng tôi, bạn phải thế chấp toàn bộ hoặc một phần giao dịch mua, đây là các hình thức cho vay phổ biến nhất hiện nay:
Cho đến nay, khoản vay thế chấp cố định 30 năm là hình thức cho vay mua nhà phổ biến nhất. Hơn 75% tất cả các giao dịch mua được tài trợ bằng hình thức cho vay này. Điều này có nghĩa là lãi suất bạn nhận được khi vay vốn vẫn giữ nguyên trong 30 năm tiếp theo. Các khoản vay này tốt nhất khi lãi suất thấp, hoặc nếu lãi suất đang tăng lên vì bạn không có cách nào để dự đoán chúng có thể tăng cao như thế nào. Chúng cũng là lựa chọn hàng đầu cho những người muốn có một khoản thanh toán có thể đoán trước và dự định sống trong nhà trong thời gian dài, như 5 đến 7 năm. Khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể sẽ thấp hơn với gói này, nhưng bạn sẽ trả lãi nhiều hơn theo thời gian.
Thế chấp cố định 15 năm cũng giống như thế chấp cố định 30 năm nhưng bạn sẽ trả hết khoản vay trong một nửa thời gian và trả 1/3 lãi suất. Các khoản vay này thường có lãi suất thấp hơn nhưng số tiền phải trả hàng tháng cao hơn (hiển nhiên) so với khoản vay 30 năm. Lợi thế rõ ràng đối với các khoản vay này là bạn trả khoản vay sớm hơn và bạn xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà nhanh hơn. Điểm bất lợi có thể là khoản thanh toán hàng tháng cao hơn nếu ngân sách của bạn khá eo hẹp.
Thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) là các khoản vay được điều chỉnh theo các khoảng thời gian xác định trước để phản ánh lãi suất thế chấp hiện tại tại thời điểm đó. Bạn có thể chọn một trong những loại phổ biến nhất: ARM 3 năm, ARM 5 năm hoặc ARM 7 năm. Lợi thế của ARM là lãi suất ban đầu thường thấp hơn lãi suất cố định 30 năm và nếu bạn không có kế hoạch sống trong nhà lâu hơn khoảng thời gian có thể điều chỉnh có thể có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn nhiều trong khi bạn Sống tại đó.
Rủi ro / bất lợi rõ ràng có thể xảy ra nếu bạn thấy mình không có khả năng di chuyển vào cuối thời kỳ ARM và lãi suất cao hơn đáng kể so với khi bạn mua. Khoản thanh toán của bạn cũng có thể tăng đáng kể mà không cần cảnh báo trước một tháng hoặc trong một thời gian, khiến bạn không thể thực hiện thanh toán. Đây không phải là sự lựa chọn an toàn nhất cho người mới mua nhà.
Hãy nhớ rằng đây chỉ là những hình thức thế chấp truyền thống nhất, nhưng có một số lựa chọn khác cần xem xét. Bạn luôn có các lựa chọn!
Ảnh của christian koch trên Unsplash
Các tùy chọn thế chấp phi truyền thống
Nếu tất cả các cuộc thảo luận về thế chấp này là quá nhiều và bạn cần một số lựa chọn khác, rất may là có nhiều lựa chọn hơn cho bạn.
Chủ sở hữu Carry
Bạn đã bao giờ nghe nói về “ Chốt lại chủ sở hữu ” hoặc “ Chốt lại người bán ” chưa? Kiểu sắp xếp này có nghĩa là người bán nhà sẽ tự tài trợ toàn bộ hoặc một phần cho việc mua bất động sản đó. Có những lợi thế cho cả hai bên trong loại hình tài trợ này. Người mua trả ít chi phí đóng hơn, đủ điều kiện dễ dàng hơn và có tiềm năng nhận được các điều khoản tốt hơn và khoản thanh toán trước thấp hơn cho căn nhà. Điều này cũng mở ra nhiều lựa chọn hơn để linh hoạt trong thanh toán.
Lợi thế của Người bán / Chủ sở hữu là bất động sản khó bán sẽ dễ bán hơn với loại hình tài trợ này, đặc biệt là trong một thị trường yếu kém, đặc biệt nếu ngôi nhà đó không thuộc loại hình truyền thống. Nhưng nó cũng thiết lập cho Người bán nhận các khoản thanh toán theo thời gian thay vì một khoản tiền lớn một lần trong khi đồng thời bỏ tiền vào túi của họ theo lãi suất.
Đổi lại, Người bán chịu rủi ro lớn rằng bạn sẽ trả tiền cho anh ta như bạn đã hứa. Tuy nhiên, nếu bạn không tuân theo lời nói của mình và thực hiện các khoản thanh toán thường xuyên, hợp đồng có các điều khoản mà anh ta có thể lấy lại tài sản, giống như một ngân hàng sẽ làm trong quy trình tịch thu tài sản.
Một điểm cần lưu ý : Người bán phải sở hữu căn nhà miễn phí và rõ ràng từ ngân hàng để thực hiện Chuyển nhượng.
Ảnh của Sophia Baboolal trên Unsplash
Thuê để sử dụng
Một lựa chọn phi truyền thống khác để mua nhà là Thuê để Sở hữu. Trong thỏa thuận này, bạn quyết định một phần tiền thuê mà bạn đang trả cho chủ nhà của mình, sẽ được chỉ định thành khoản trả trước cho việc mua nhà vào cuối thời hạn đã định. Sau cùng, nếu bạn quyết định không mua nhà, về cơ bản bạn đã mất số tiền tiết kiệm được khi kết thúc hợp đồng thuê nhà. Tiền thuê các tài sản trong thỏa thuận đó thường sẽ cao hơn để bù đắp cho khoản tiền trả trước bổ sung.
Chỉ lãi suất và thế chấp bằng bong bóng
Ngoài ra còn có Thế chấp chỉ lãi suất, trong đó bạn trả lãi cho khoản vay trong 10 năm đầu tiên của khoản vay và không có Tiền gốc, và cả Thế chấp bằng Balloon, nơi bạn thực hiện các khoản thanh toán hàng tháng thấp trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 5 đến 7 năm) và sau đó số dư của khoản vay đến hạn thanh toán một lần. Những loại cho vay này khó có được hơn, rủi ro hơn cho bạn và bạn nên tham khảo ý kiến của một cố vấn tài chính có trình độ trước khi xem xét một trong hai.
Ảnh của Brian Babb trên Unsplash
Khi lần đầu tiên xem xét một khoản thế chấp nhà, nó có vẻ hơi phức tạp và gần như chắc chắn áp đảo. Nó dành cho tất cả mọi người, vì vậy bạn chắc chắn không đơn độc. Nhưng nó không cần phải phức tạp. Với một chút nghiên cứu, có thể tìm hiểu kỹ trên mạng và đặt nhiều câu hỏi, bạn sẽ sớm cảm thấy mình là một chuyên gia về chủ đề này.
Hy vọng rằng những thông tin này đã giúp bạn hiểu rõ hơn về quy trình này, và giải đáp một số thắc mắc của bạn về thế chấp. Đó có thể là một quá trình tương đối dễ dàng nếu bạn biết mình đang làm gì, nhưng nó thường khiến mọi người lo lắng. Với những sự thật này, tôi hy vọng bạn có thể xoa dịu nỗi sợ hãi của mình và chuyển sang phần thú vị, lựa chọn và chuyển đến ngôi nhà mới của bạn!
© 2013 Victoria Van Ness