Mục lục:
- 1. Thực hiện một chuyến đi bộ thực tế của khách sạn
- 2. Đảm bảo rằng tất cả các tài liệu cho vay đều có sẵn
- 3. Thuê chuyên gia phân vùng để xem xét sự tuân thủ của khách sạn
- 4. Phân tích hoạt động của khách sạn
- 5. Xem xét tất cả các hồ sơ nhân viên và các vấn đề lao động
- 6. Xem xét các yêu cầu về quyền sở hữu mới với người nhượng quyền của khách sạn
- 7. Tìm kiếm các liens ẩn trên tài sản
- 8. Xem xét tài chính của khách sạn
- Phần kết luận
Bạn đang mua hoặc đang cân nhắc đầu tư vào một khách sạn? Trong khi khách sạn là tài sản thương mại, đầu tư vào ghi chú khách sạn là khác nhau vì bạn không chỉ mua ghi chú mà còn mua bất động sản thực. Bởi vì điều này, bạn cần phải thẩm định kỹ trước khi mua giấy tờ tùy thân của khách sạn. Mặc dù đây không phải là một danh sách thẩm định đầy đủ, nhưng đây là một khởi đầu tốt cho quy trình mua giấy tờ của khách sạn.
1. Thực hiện một chuyến đi bộ thực tế của khách sạn
Khi một nhà đầu tư mua một tờ tiền khách sạn, họ đang mua cả tờ tiền và tài sản thực. Nhà đầu tư nên tiến hành một cuộc dạo chơi với một nhà thầu và kỹ sư có kinh nghiệm. Xác nhận rằng tất cả tài sản của khách sạn tuân thủ luật môi trường và mọi giấy phép sử dụng có điều kiện do chính phủ cấp.
2. Đảm bảo rằng tất cả các tài liệu cho vay đều có sẵn
Trước khi mua khoản vay khách sạn, hãy xác nhận số lần khoản vay đã được chỉ định cho người mua khoản vay. Bạn cũng muốn có được một tập tin thư từ của người bán ghi chú. Cùng với thông tin này, hãy tìm bất kỳ thỏa thuận quản lý khách sạn nào và bất kỳ thỏa thuận tiện nghi hoặc phụ thuộc nào. Làm việc với luật sư của bạn để đảm bảo rằng tất cả các tài liệu chuyển nhượng được hoàn thành và hoạt động tốt.
3. Thuê chuyên gia phân vùng để xem xét sự tuân thủ của khách sạn
Trong quá trình thẩm định, bạn nên thuê một nhóm chuyên gia để đánh giá tình trạng và sự tuân thủ của tài sản. Một chuyên gia phân vùng, thanh tra kỹ sư và thanh tra môi trường nên phân tích tài sản và cung cấp báo cáo về những phát hiện của họ. Ví dụ, một chuyên gia phân vùng nên xem xét các quyền lợi của khách sạn, chẳng hạn như xác nhận rằng số lượng chỗ đậu xe tuân thủ các yêu cầu phân vùng. Một kỹ sư kiểm tra nên cung cấp một báo cáo về các khía cạnh vật lý của tài sản, bao gồm hệ thống ống nước, điện, máy tính, điện thoại và cơ khí. Báo cáo kỹ sư cũng nên nêu chi tiết tình trạng của các phần tử kết cấu.
Thanh tra môi trường nên tìm kiếm bất kỳ mối nguy môi trường hiện tại và tiềm ẩn nào có thể tồn tại trên và gần khu nhà. Thanh tra môi trường cũng nên xác minh xem tài sản và bảng chỉ dẫn của khách sạn có tuân thủ tất cả các luật môi trường và giấy phép sử dụng có điều kiện do chính phủ cấp hay không. Biển báo cũng cần được xác minh rằng nó tuân thủ luật môi trường và tiểu bang.
4. Phân tích hoạt động của khách sạn
Phân tích các hệ thống của khách sạn. Xem xét chi phí duy trì hoặc thay đổi các khái niệm, giao thức và hệ thống của khách sạn. Một số khách sạn lưu ý người mua chỉnh sửa hoặc hoàn thành các khoản tài chính của khách sạn nếu khách sạn bị quản lý sai. Hãy nhớ rằng một số người mua khách sạn cũng triển khai hệ thống quản lý doanh thu mới, hệ thống đặt phòng và hệ thống ngăn chặn chi phí. Hãy tính đến những chi phí tiềm năng này trong khi phân tích việc mua ghi chú khách sạn của bạn.
5. Xem xét tất cả các hồ sơ nhân viên và các vấn đề lao động
Xác nhận rằng tất cả nhân viên (bao gồm người giúp việc, người vệ sinh và đội ngũ quản lý), là nhân viên hợp pháp và có tài liệu thích hợp trong hồ sơ. Nếu bạn thấy có những người lao động không có giấy tờ, bạn nên tìm kiếm một tờ tiền khác của khách sạn để mua. Đảm bảo rằng bạn hoàn toàn phân tích tất cả các vị trí của nhân viên, từ nhân viên vệ sinh đến người quản lý.
Ngoài ra, bạn nên xem xét bất kỳ vấn đề công đoàn nào. Điều này chắc chắn cần thiết nếu bạn đang mua ghi chú của một thương hiệu khách sạn lớn. Ví dụ: nếu khách sạn là đối tượng của chiến dịch công đoàn, chi phí hoạt động của khách sạn có thể tăng tới 40%. Điều này có thể làm giảm giá trị của ghi chú khách sạn của bạn.
6. Xem xét các yêu cầu về quyền sở hữu mới với người nhượng quyền của khách sạn
Nếu bạn đang cân nhắc mua một khách sạn được nhượng quyền, hãy xác minh các điều kiện và yêu cầu của thương hiệu để có quyền sở hữu mới. Một số bên nhượng quyền có thể yêu cầu bên nhận quyền trả lại bất kỳ khoản phí nhượng quyền chưa thanh toán nào như một khoản dự phòng cho việc sử dụng thương hiệu. Một số công ty nhượng quyền khách sạn cũng yêu cầu một khoản phí hủy bỏ đối với chủ sở hữu mới muốn chấm dứt hoạt động và thuê một nhà điều hành mới.
Ngoài ra, bên nhượng quyền có thể yêu cầu một kế hoạch cải tiến tài sản, điều này có thể ảnh hưởng đến giá trị của tờ tiền. Một kế hoạch cải thiện tài sản là một kế hoạch nâng cấp cho khách sạn. Nó đôi khi được sử dụng cho các khách sạn để tuân thủ luật môi trường và chính phủ. Một số bên nhượng quyền cũng yêu cầu nó để bên nhận quyền theo kịp các tiêu chuẩn của thương hiệu khách sạn. Sau đây là một số cải tiến điển hình:
- Cải tạo mặt tiền bên ngoài - bao gồm biển báo, mái che và màu sắc
- Thông tin cập nhật về phòng và sảnh đợi chẳng hạn như ánh sáng và đồ đạc
- Các tiện nghi mới như hồ bơi trong nhà / ngoài trời và khu tập thể dục
- Mở rộng hoặc cải thiện bãi đậu xe
7. Tìm kiếm các liens ẩn trên tài sản
Khi bạn mua một tờ tiền khách sạn, bạn không chỉ mua khoản vay mà bạn còn mua bất động sản thực sự. Do đó, điều quan trọng là phải thực hiện khám xét tài sản thế chấp. Nó cũng bắt buộc phải chạy một tìm kiếm UCC cho các liens ẩn. Các khoản nợ chưa thanh toán đối với một tài sản có thể làm giảm giá trị của một tờ tiền của khách sạn. Một luật sư hiểu biết sẽ có thể hoàn thành việc tìm kiếm quyền thế chấp cho bạn.
8. Xem xét tài chính của khách sạn
Vì bạn sẽ mua tài sản thực cùng với ghi chú khách sạn của mình, bạn chắc chắn sẽ muốn yêu cầu luật sư và / hoặc kế toán của bạn thực hiện thẩm định về tài chính của khách sạn. Thông tin cần được xem xét là:
- Báo cáo lãi lỗ hàng tháng với lịch trình hỗ trợ
- Công suất thuê và tỷ lệ trung bình hàng ngày (trong 3 năm qua)
- Báo cáo lãi lỗ đầu năm hiện tại so với năm trước
- Bảng cân đối kế toán đã được kiểm toán (trong 5 năm gần nhất)
- Hóa đơn thuế tài sản cá nhân và thực tế trong 3 năm gần nhất
- Báo cáo lãi lỗ đã được kiểm toán hàng năm, với đầy đủ các lịch trình hỗ trợ (trong 3 năm gần nhất)
- Kiểm kê FF&E, vật tư, vật tư tiêu hao
- Chi đầu tư (trong 5 năm qua) với dự báo chi hiện tại
- Bản sao của tất cả các hợp đồng có liên quan, chẳng hạn như thỏa thuận quản lý khách sạn, hợp đồng dịch vụ, giấy phép, giấy phép, hợp đồng thuê nhà, thỏa thuận thương lượng tập thể và tất cả các tài liệu nêu chi tiết các nghĩa vụ mà chủ khách sạn mới sẽ đảm nhận
- Các tài liệu về bảo hiểm, bao gồm chi phí bảo hiểm, ngôn ngữ của hợp đồng và ngày hết hạn
Phần kết luận
Khi được mua đúng cách, tiền khách sạn có thể là một khoản đầu tư sinh lợi. Như với hầu hết các khoản đầu tư, điều quan trọng là phải ghi nhớ các mục tiêu và mục tiêu bạn muốn đạt được. Phiếu mua hàng khách sạn phù hợp nhất với những người có kinh nghiệm và kiến thức về sở hữu khách sạn. Nếu bạn thiếu điều này, bạn nên mua một loại ghi chú thương mại khác. Nếu bạn có kinh nghiệm trong ngành khách sạn hoặc nhà hàng và bạn thấy thoải mái khi mua các ghi chú của khách sạn, hãy nhớ thuê một luật sư có kinh nghiệm có thể giúp bạn trong quá trình mua lại.
© 2020 Melissa Pitts