Mục lục:
- Tìm ra ngân sách
- Sơ tuyển người cho vay
- Chọn một đại lý bất động sản
- Cách chọn đại lý
- Mua ngôi nhà đầu tiên của bạn: Hướng dẫn từng bước - Bìa mềm
- Mua sắm tại nhà
- Danh sách kiểm tra nhà
- Kiểm tra nhà và đưa ra đề nghị
- Thuê một luật sư bất động sản
- Những gì người cho vay muốn xem
- Phê duyệt trước của người cho vay
- Những câu hỏi mà Người mua nhà lần đầu nên hỏi - Bìa mềm
- Bàn kết thúc
Quy trình mua từng bước:
- Tìm ra ngân sách
- Sơ tuyển người cho vay
- Chọn một đại lý bất động sản
- Mua sắm tại nhà
- Kiểm tra nhà
- Đưa ra đề nghị
- Thuê một luật sư bất động sản
- Phê duyệt trước của người cho vay
- Bàn kết thúc
Khi mua một ngôi nhà mới, nhiều người đến thẳng internet hoặc hiệu sách để tự tìm hiểu về quy trình và những gì sẽ xảy ra. Mặc dù vậy, sau khi trải qua điều đó, tôi có thể nói với bạn rằng, hầu như không thể chuẩn bị cho bản thân hoàn toàn cho những gì sắp xảy ra khi mua ngôi nhà đầu tiên của bạn. Các tiểu bang, quận và thậm chí cả thị trấn có thể có các quy tắc và quy định riêng của họ về việc mua nhà để không ai có thể trải nghiệm thực sự giống nhau. Tôi cũng là một trong những người mua nhà mới, hào hứng, những người cảm thấy như tôi có thể đoán trước được tất cả những gì sẽ đến chỉ từ những tìm kiếm thường xuyên trên google của tôi nhưng thật khó để biết cho đến khi bạn thực sự xem qua.
Tôi chỉ có thể hy vọng rằng câu chuyện của cá nhân tôi cung cấp cho người mua nhà mới tiếp theo một chút thông tin cơ bản về những gì sẽ xảy ra, bạn sẽ đối phó với ai trong toàn bộ quá trình ở các giai đoạn khác nhau và cách chuẩn bị cho sự chờ đợi. Từ lúc đề nghị đến khi đóng có thể mất từ 60 ngày đến 3 tháng hoặc hơn, nhưng trung bình là khoảng 60 đến 90 ngày. Tôi không bao gồm việc tịch thu nhà hoặc bán khống, đó là một trò chơi hoàn toàn khác. Câu chuyện của tôi là về một dinh thự dành cho một gia đình mua thường xuyên trên Long Island, NY ở thị trấn Brookhaven.
Tìm ra ngân sách
Hãy bắt đầu ngay từ đầu bằng cách suy nghĩ về số tiền bạn có thể trả một tháng cho thế chấp, thuế tài sản, PMI và bảo hiểm nhà. Đối với những người trong số các bạn có thể nghĩ rằng ban đầu là tìm kiếm nhà, bạn không đơn độc. Tôi nghĩ rằng hầu hết mọi người sẽ cố gắng thực hiện phần thú vị trước như xem nhà trực tuyến hoặc đi mở nhà. Tuy nhiên, nó chắc chắn không phải là bước đầu tiên! Trên thực tế, hầu hết các đại diện thế chấp, môi giới và đại lý bất động sản sẽ không chỉ muốn biết ngân sách của bạn ngay lập tức mà còn muốn biết rằng người cho vay đồng ý với những gì bạn đang nói về ngân sách của bạn. Khía cạnh tiền bạc không phải là phần thú vị nhất nhưng đó là cách có trách nhiệm nhất để bắt đầu việc tìm kiếm nhà của bạn. Tại sao phải tìm ngôi nhà trong mơ của bạn nếu bạn không bao giờ đủ tiền mua nó? Rất nhiều quan điểm hiện tại về việc tìm ra những gì bạn có thể mua được bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng nhà ở.Nhiều người đã vào được những ngôi nhà mà họ chỉ đơn giản là không thể mua được và đã có lúc bị mất nhà vì bị tịch thu nhà. Tất cả số tiền khó kiếm được trả vào nhà giờ đã biến mất. Chúng tôi không muốn điều đó xảy ra với bạn!
Bây giờ, mặc dù đã có nhiều quy định chặt chẽ hơn đối với việc vay thế chấp, nhưng theo tôi, một số ngân hàng vẫn cho phép nhiều hơn những gì tôi nghĩ là trong phạm vi ngân sách hợp lý. Đối với tôi, sự khác biệt giữa ngân sách thông thường theo quan điểm của ngân hàng và ngân sách hợp lý là ngân sách hợp lý sẽ thực tế hơn một chút đối với cách mọi người sống hay cụ thể hơn là muốn sống. Mọi người đều muốn sống trong khả năng của mình nhưng điều quan trọng là phải lập danh sách nơi bạn muốn thu nhập tùy ý đó thực sự đi đến đâu. Hãy thành thật mà nói,nó sẽ được chuyển vào một tài khoản tiết kiệm nhưng bạn thích chi tiêu khoản tiết kiệm đó vào đâu? Bạn có thích thỉnh thoảng mua sắm một chiếc túi Gucci mới hay bạn thích đi ăn hàng đêm sau khi nấu nướng? Bạn luôn muốn có chiếc xe mới nóng hổi đó hay bạn thích tiết kiệm từng xu để mua nó một lần trong chuyến đi nghỉ mát trong đời? Bạn, và thậm chí có thể là một người quan trọng khác, cần phải ngồi xuống một cách nghiêm túc và thành thật thảo luận về nơi bạn muốn chi tiêu thêm thu nhập đó. Có nhiều cuộc tranh luận về chủ đề mức thu nhập tùy ý phù hợp giữa các nhà tư vấn tài chính và nó phụ thuộc rất nhiều vào nhiều yếu tố — chẳng hạn như cư trú tại khu vực có chi phí sinh hoạt cao hoặc có thể biết bạn có gia đình để bù đắp tài chính nếu có. là một trường hợp khẩn cấp. Tuy nhiên, hầu hết sẽ đồng ý rằng nó nên nằm trong khoảng từ 30 đến 50%. Và chỉ để làm rõ,thu nhập tùy ý là chi tiêu tiền sau thuế mà không được chi tiêu cho những khoản 'phải lập hóa đơn' — thức ăn, chỗ ở, thanh toán bằng thẻ tín dụng và phương tiện đi lại.
Sơ tuyển người cho vay
Điều này đưa tôi đến với người đầu tiên bạn sẽ gặp trong toàn bộ quá trình này, người cho vay của bạn để sơ tuyển. Điều này rất quan trọng vì đại lý bất động sản của bạn cần điều này để đưa bạn đến các buổi mở bán để xem nhà. Người cho vay của bạn có thể là nhà môi giới, đại diện ngân hàng cho vay hoặc đại diện ngân hàng thế chấp. Tùy thuộc vào nơi bạn đang tìm kiếm một ngôi nhà, lợi ích của mỗi loại có thể khác nhau. Đối với chúng tôi, một nhà môi giới là lựa chọn tốt nhất vì anh ta làm việc trực tiếp cho chúng tôi và có liên kết với nhiều ngân hàng cho vay. Sau đó, anh ta có thể mua sắm xung quanh để có thỏa thuận tốt nhất về lãi suất. Dù sao thì bạn cũng nên nhận được nhiều dấu ngoặc kép. Lúc đầu, chúng tôi cảm thấy không thoải mái với ý tưởng ngồi xuống với một người cho vay và sử dụng hết thời gian của họ khi cuối cùng chúng tôi có thể không tiếp tục với họ. Tuy nhiên,mọi người trong lĩnh vực này đều chuyên nghiệp và hiểu rằng chúng tôi đã khám phá tất cả các con đường trước khi đưa ra quyết định. Họ cũng đối phó với nó mọi lúc nên đừng cảm thấy tồi tệ. Khi đưa ra quyết định của mình, bạn nên chọn bất kỳ ai mà bạn cảm thấy thoải mái nhất. Đối với chúng tôi, điều quan trọng nhất là quyền truy cập. Chúng tôi muốn được thông báo về mọi bước của con đường và nhà môi giới mà chúng tôi gặp đã tập trung vào điều đó khi chúng tôi nói chuyện với anh ấy và đó là cách chúng tôi đưa ra quyết định cuối cùng của mình.
Chúng tôi biết rằng chúng tôi có nhiều khả năng nhận được một khoản thế chấp cố định trong 30 năm, hoặc thế chấp tiêu chuẩn, với chỉ 5% giảm. Chúng tôi sớm biết rằng chúng tôi cần phải trả PMI (“bảo hiểm thế chấp tư nhân”) với chi phí thế chấp hàng tháng của chúng tôi vì chúng tôi không thể đạt được 20% cần thiết để không phải trả nó. PMI chỉ là một khoản thanh toán để trang trải cho người cho vay đối với những người không có đủ 80% vốn chủ sở hữu trả trước cho căn nhà của họ. Tuy nhiên, khi bạn đạt đến 80% vốn chủ sở hữu, nó không còn là khoản thanh toán bạn cần thực hiện. Đối với hầu hết thời gian có thể là 7 đến 10 năm tùy thuộc vào số tiền vay. Nó không quá tệ vì nhiều khoản vay của chính phủ yêu cầu PMI cho thời hạn của khoản vay. Kịch bản này khá điển hình đối với những người mua nhà lần đầu có thu nhập trung bình.Chồng sắp cưới của tôi và tôi đã kiếm quá nhiều để đủ điều kiện nhận bất kỳ khoản vay nào của chính phủ hoặc các chương trình của tiểu bang hoặc quận nhưng chúng tôi không kiếm đủ để sớm tiết kiệm được 20%.
Chọn một đại lý bất động sản
Sau khi được phê duyệt trước, không giống như được phê duyệt trước, bạn đã sẵn sàng để nói chuyện với đại lý bất động sản của mình. Hãy nhớ rằng cuối cùng người cho vay mà bạn đạt được sơ tuyển không nhất thiết phải là người cho vay thế chấp của bạn. Bạn sẽ có thể mua các khoản thế chấp và lãi suất vào một thời điểm khác trong quá trình này. Bạn vẫn sẽ cần phải tiết lộ toàn bộ tình trạng tài chính và tiền tệ của mình trong quá khứ tại thời điểm sơ tuyển — điều này bao gồm nhưng không giới hạn ở phiếu lương hiện tại, W2, tờ khai thuế, nợ hiện tại, khoản thanh toán hàng tháng hiện tại và số dư tài khoản séc và tiết kiệm.
Cách chọn đại lý
Mua ngôi nhà đầu tiên của bạn: Hướng dẫn từng bước - Bìa mềm
Mua sắm tại nhà
Sau khi tính toán ngân sách của mình, chúng tôi bắt đầu tìm kiếm nhà. Chúng tôi đã sử dụng các trang web Zillow và Redfin điển hình để tìm một số ngôi nhà ngay từ đầu và trong khi hầu hết các trang web này đều khá chính xác đối với những gì có sẵn, chỉ cần biết một đại lý bất động sản sẽ có danh sách chính xác nhất. Đại lý của bạn trong tất cả khả năng sẽ cung cấp cho bạn quyền truy cập vào các trang web tìm kiếm chỉ dành cho đại lý của họ, trang web này mang lại lợi ích cho mỗi bên — họ có thể theo dõi những gì bạn đã đánh dấu là mục yêu thích của mình và bạn có thể thoải mái khi biết đó là trang danh sách ngày tháng.
Bây giờ, đây là phần thú vị nhất của quá trình, vì vậy hãy tận hưởng nó! Thực sự biết bạn muốn gì ở một ngôi nhà cho dù đó là một căn nhà đã sửa chữa ở trên cao hay đã sẵn sàng để dọn đến và đến nhiều nhà mở nhất có thể. Những bức ảnh đôi khi không thể hiện sự công bằng của ngôi nhà và những lúc khác, những bức ảnh có thể là từ thời mà ngôi nhà được cập nhật hơn. Tận mắt chứng kiến là cách duy nhất để biết bạn thực sự nhận được gì. Ngoài ra, hãy cố gắng trung thực nhất có thể với đại lý của bạn - nếu vượt quá mức trần nhất định là một người phá vỡ thỏa thuận, hãy cho anh ta biết, nếu không có cơ hội bạn mua một ngôi nhà không có tầng hầm, cũng có thể trả trước về điều đó. Đừng lãng phí thời gian của họ hoặc của bạn; nó sẽ tạo ra trải nghiệm tìm kiếm ngôi nhà thú vị hơn.
Sau khi bạn đã tìm thấy một số ngôi nhà mà bạn quan tâm, hãy lái xe đến đó vào các thời điểm khác nhau trong ngày và vào các ngày khác nhau trong tuần trước khi đưa ra đề nghị. Bạn có thể mất kiên nhẫn hoặc nghĩ rằng bạn không muốn ngôi nhà trong mơ này tuột khỏi tầm tay của mình nhưng đừng vội nhảy súng. Đôi khi các khu phố có vẻ tuyệt vời vào một buổi chiều Chủ nhật nhưng lại khủng khiếp khi màn đêm buông xuống hoặc thậm chí có thể là một người hàng xóm ồn ào chỉ xuất hiện sau 5 giờ.
Danh sách kiểm tra nhà
Kiểm tra nhà và đưa ra đề nghị
Sau khi bạn đã chọn được ngôi nhà trong mơ của mình, hãy thuê một nhân viên kiểm tra để kiểm tra nhà trước khi đưa ra lời đề nghị. Những người này có thể là các chuyên gia kiểm tra hoặc kỹ sư — bạn chọn cái nào. Luôn luôn yêu cầu một bản sao của báo cáo. Đây là những gì bạn đang trả, có thể dao động từ $ 350– $ 550. Sau khi kiểm tra này, bạn có thể đưa ra đề nghị của mình. Lưu ý bất cứ điều gì bạn có thể muốn đưa vào hợp đồng bao gồm sửa chữa, bao gồm cả nhà, v.v.
Thuê một luật sư bất động sản
Điều này đưa chúng tôi đến bước tiếp theo sau khi đưa ra đề nghị: thuê luật sư. Luật bất động sản có thể từ rất phức tạp đến khá đơn giản. Phí luật sư cũng sẽ khác nhau dựa trên điều này. Hợp đồng của chúng tôi khá đơn giản vì chúng tôi chỉ bao gồm trong hợp đồng giữ các thiết bị nhà bếp, nếu không, chúng tôi sẽ lấy nhà như hiện tại. Luật sư của bạn sẽ giao dịch với luật sư của người bán và cũng thiết lập chức danh, là một phần chi phí đóng của bạn. Anh ta sẽ cần tên và số liên lạc của đại lý bất động sản và đại diện cho vay của bạn vì anh ta cũng thiết lập thời gian và ngày đóng cửa với người bán.
Những gì người cho vay muốn xem
Phiếu lương hiện tại |
W2s |
Hoàn thuế |
Nợ hoặc Tỷ lệ Nợ |
Thanh toán hàng tháng |
Kiểm tra / Số dư tiết kiệm |
Phê duyệt trước của người cho vay
Trong khi tất cả các thủ tục giấy tờ hợp đồng đang được hoàn thiện, bạn sẽ viết séc thanh toán của mình và mua một khoản thế chấp để được phê duyệt trước. Người cho vay thế chấp của bạn sẽ cần thông tin liên hệ của đại lý bất động sản và luật sư của bạn để mỗi người có thể giữ liên lạc khi hoàn tất các bước khác nhau. Sau đó, bạn sẽ ngồi lại với người cho vay của mình và ký tất cả các tài liệu cần thiết cho khoản vay và cung cấp thêm bất kỳ giấy tờ nào có thể cần thiết mà chưa được cung cấp — rất có thể đó sẽ chỉ là các phiếu thanh toán hiện tại.
Sau thời điểm này, nó thực sự chỉ là một trò chơi chờ đợi và để tất cả những người mà bạn đã thuê làm công việc của họ. Các bản cập nhật tốt nhất sẽ đến từ nhà môi giới và luật sư của bạn vì họ đang kích hoạt hầu hết các bước cuối cùng. Đây là bước mà sự kiên nhẫn là quan trọng. Bạn có thể đang đợi người bán ký hợp đồng hoặc công ty chủ quyền hoặc để cuối cùng ngân hàng chấp thuận khoản vay. Nó có thể là rất nhiều thứ nhưng hãy cố gắng - kết thúc đã gần kề.
Những câu hỏi mà Người mua nhà lần đầu nên hỏi - Bìa mềm
Bàn kết thúc
Và cuối cùng, ngày kết thúc của bạn. Nó sẽ ở trong phòng với luật sư của bạn, luật sư của người bán, đại diện của công ty chủ quyền, đại lý bất động sản của bạn và đại lý của người bán, người môi giới của bạn và đại diện từ người cho vay. Những người bán hàng cũng sẽ ở đó, điều này có thể gây khó xử nhưng hãy cố gắng tận dụng tối đa một ngày chỉ để ký nhiều lô và nhiều giấy tờ. Luật sư của bạn sẽ hướng dẫn bạn toàn bộ quy trình và có thể đã cho bạn biết một ngày trước khi kiểm tra cuối cùng sẽ viết gì và gửi cho ai.
Đó là một quá trình gian khổ dài nhưng rất đáng để nỗ lực. Bạn sẽ là chủ nhà vào thời điểm bạn đánh dấu 'I's và vượt qua' T's của bạn. Tất cả những gì bạn cần là sự kiên nhẫn, một chút may mắn và đủ kiến thức để giúp bạn vượt qua từng bước.
Các bài báo khác của tác giả này
Young and Broke Girl: Tôi đã tiết kiệm 3.000 đô la như thế nào trong 3 tháng
Chương trình Phần thưởng Las Vegas và Cách tôi Thực tế Đổi Phần thưởng Miễn phí MyVegas tại Khách sạn MGM
© 2015 Catherine Stolfi