Cách tính lợi tức tiền mặt: phương pháp và công thức

Tỷ lệ hoàn vốn (CoC) cung cấp một cách nhanh chóng và dễ dàng cho các nhà đầu tư bất động sản để so sánh khả năng sinh lời của các bất động sản đầu tư tương tự hoặc để đánh giá nó với một cơ hội đầu tư (không phải bất động sản) khác.

Được rồi, nhưng với những gì đã nói, cần lưu ý rằng tiền mặt không phải là một công cụ đặc biệt mạnh để đo lường khả năng sinh lời của bất động sản thu nhập cho thuê và hiện ít được chú ý trong phân tích đầu tư bất động sản hơn so với cách đây vài năm..

Một thiếu sót nằm ở thực tế là tiền mặt hoàn lại không tính đến giá trị thời gian của tiền (tức là có ý kiến ​​cho rằng một đô la ngày nay có giá trị hơn một đô la trong tương lai). Lợi tức tiền mặt phải được hạn chế để chỉ đơn giản là đo lường dòng tiền của bất động sản thu nhập cư trú trong năm đầu tiên, chứ không phải bất kỳ dòng tiền nào trong năm tương lai của nó.

Tuy nhiên, quy mô tiền mặt vẫn mang lại lợi ích hợp lệ cho các nhà đầu tư bất động sản dày dạn và mới bắt đầu. Vì vậy, chúng ta hãy đi sâu vào.

phương pháp

Nói một cách thực tế, tỷ suất sinh lợi đo lường tỷ lệ giữa dòng tiền dự kiến ​​của bất động sản cho thuê trong năm đầu tiên với số tiền đầu tư ban đầu bằng tiền mặt của nhà đầu tư bất động sản để mua bất động sản cho thuê. Do đó, tiền mặt luôn được biểu thị theo tỷ lệ phần trăm.

Định nghĩa

Vì "dòng tiền năm đầu tiên" và "đầu tư ban đầu" của bất động sản đều là yếu tố quan trọng nhất trong tính toán CoC, nên có vẻ cần phải giải thích từng điều khoản.

• "Dòng tiền năm đầu tiên" (hay dòng tiền hàng năm) là số tiền mà tài sản dự kiến ​​tạo ra trong năm đầu tiên hoạt động.
• "Đầu tư ban đầu" (đôi khi được gọi là tổng đầu tư) là tổng số tiền mặt được đầu tư bao gồm khoản trả trước, điểm vay và chi phí mua lại (phí ký quỹ và quyền sở hữu, chi phí thẩm định và kiểm tra).

Phép tính

Công thức là:

Dòng tiền hàng năm / Tổng đầu tư = Thu nhập tiền mặt

Để chỉ cho bạn cách thực hiện phép tính, hãy xem xét một ví dụ.

Giả sử bạn quan tâm đến việc mua một tòa nhà chung cư với các giả định sau và muốn xác định tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt của bạn từ khoản đầu tư.

• 6 chiếc tổng cộng
• Chi phí mua lại: $ 5.000
• Tiền thuê: $ 1,000 mỗi tháng
• Trợ cấp trống: 5%
• Thu nhập khác: $ 720 hàng năm
• Chi phí hoạt động: $ 27,781 hàng năm
• Dự trữ thay thế: $ 1,800 hàng năm
• Thế chấp: $ 350,000,
• Điểm cho vay: $ 3,500,
• Thanh toán hàng năm: $ 25.181

Được rồi, bây giờ chúng ta hãy sử dụng dữ liệu đó để xác định "dòng tiền hàng năm" và "tổng Đầu tư" cần thiết để tính toán tỷ suất lợi nhuận trên tiền mặt.

Dòng tiền hàng năm

1. Tổng thu nhập theo lịch trình ((6 đơn vị x 1.000 đô la) x 12): = 72.000 đô la
2. Tổng Thu nhập Hoạt động (GSI - vị trí tuyển dụng + thu nhập khác): 72.000 USD - 3.600 + 720 = 69.120 USD
3. Thu nhập hoạt động ròng (GOI - chi phí hoạt động): $ 69.120 - 27.781 = $ 41.331
4. Dòng tiền hàng năm = (thu nhập hoạt động ròng - dự trữ thay thế - dịch vụ nợ)
5. Kết quả: $ 41,331 - 1,800 - 25,181 = $ 14,350

Tổng mức đầu tư

1. Tổng đầu tư = (trả trước + chi phí mua lại + điểm vay)
2. Kết quả: 150.000 USD + 5.000 + 3.500 = 158.500 USD

Phép tính

Dòng tiền hàng năm / Tổng đầu tư = Tiền trên lợi nhuận tiền mặt

14.350 USD / 158.500 USD = 9,05%

Bây giờ bạn biết khoản đầu tư bất động sản cụ thể này mang lại lợi nhuận 9,05% tiền mặt, bạn có thể so sánh nó với bất động sản đầu tư tương tự khác hoặc các khoản đầu tư thay thế như tỷ lệ T-Bill và quyết định xem có tiếp tục hay không mua hàng.

Mẫu (CoC trong báo cáo)

Mẫu (tính toán CoC)

© 2008 James Kobzeff