Mục lục:
- Khi nào bạn nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình
- Chiến lược tái cấp vốn
- Tiền sẽ đi đâu trong khoản vay không tính phí?
- Tại sao Tôi nên Tái cấp vốn Thế chấp Nếu Không có Chi phí?
Khi nào bạn nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình
Nói một cách đơn giản, bạn nên tái cấp vốn thế chấp khi nó sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Đừng phức tạp hóa các khoản thế chấp bằng cách tưởng tượng rằng chúng lớn và đáng sợ.
Nếu bạn có thể tập hợp một số thủ tục giấy tờ (thường là: W2, bảng sao kê ngân hàng, cuống phiếu lương, tờ khai thuế, bằng chứng bảo hiểm), bạn có thể tiết kiệm cho mình hàng nghìn đô la trong suốt thời gian vay thế chấp bằng một khoản tái cấp vốn.
Chiến lược tái cấp vốn
Bất cứ ai nói với bạn rằng họ biết lãi suất sẽ ở đâu trong một vài năm tới đều đang nói dối bạn. Chiến lược mà tôi đề xuất cho khách hàng của mình là họ tận dụng bất kỳ cơ hội tái cấp vốn nào sẽ giảm lãi suất của họ đối với khoản vay "không mất phí".
Nhưng “khoản vay không mất phí” là gì? Không cần phải bắt?
Chà, bạn đúng nếu giả định rằng người cho vay và người môi giới của bạn vẫn đang kiếm tiền từ khoản vay không mất phí. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa rằng đó là một thỏa thuận tồi dành cho bạn!
Một quan niệm sai lầm chung về các khoản vay không tính phí là sẽ không có tiền đến hạn khi kết thúc khoản vay không tính phí. Mặc dù điều đó có ý nghĩa trực quan, nhưng đó là một cách không tốt để đánh giá khoản thế chấp từ góc độ là người đi vay vì đây là một giao dịch phức tạp hơn thế.
Tiền sẽ đi đâu trong khoản vay không tính phí?
Tôi sẽ sử dụng một số con số điển hình để minh họa nơi dòng tiền chảy qua một khoản thế chấp không mất phí sẽ giúp bạn hiểu được giao dịch tái cấp vốn.
Giả sử ngôi nhà của bạn được định giá 250.000 đô la và bạn vẫn còn nợ 200.000 đô la. Tỷ lệ thế chấp hiện tại của bạn là 5%. Bạn đã được cung cấp một khoản tái cấp vốn miễn phí ở mức 4% (bạn LUÔN LUÔN nên nhận nó và tôi sẽ giải thích lý do tại sao trong phần tiếp theo).
Các chi phí liên quan đến khoản vay có thể trông giống như sau (nó thay đổi theo tiểu bang và theo nhà cung cấp):
- Bảo hiểm quyền sở hữu: $ 700
- Thẩm định: $ 500
- Phí bảo lãnh phát hành: $ 900
- Phí đóng: $ 300
- Phí báo cáo tín dụng: $ 50
Những chi phí đó vẫn phải được trả bằng khoản vay không mất phí, ngay cả khi bạn không trả chúng. Đây là cách điều đó xảy ra.
Người cho vay cung cấp cái được gọi là "tín dụng cho vay" để trang trải các chi phí thực hiện khoản vay. Khi một nhân viên cho vay thế chấp xem xét cái mà họ gọi là "bảng tỷ lệ", đối với khoản vay không mất phí, họ sẽ tìm một khoản tín dụng cho vay để trang trải các chi phí. Trong ví dụ trên, đó sẽ là $ 2450. Đối với khoản vay trị giá $ 200k, con số đó bằng 1,225% tổng số tiền vay.
Vì vậy, trên bảng tỷ lệ, lãi suất 4% có thể có tín dụng của người cho vay là 1,3% bên cạnh. Để hiểu điều này tốt hơn một chút, hãy nhớ rằng với lãi suất 3,75%, tín dụng của người cho vay có thể là 0,2%. Sẽ có một tùy chọn để "trả điểm" cũng như nếu bạn muốn trả thêm tiền để giảm tỷ lệ ở một nơi nào đó gần hơn 3% trong ví dụ này.
Bạn có thể tự hỏi tại sao bạn vẫn phải mang tiền đến bàn tất toán nếu đó là khoản vay không tính phí. Câu trả lời là bởi vì bạn vẫn phải trả lãi cho khoản thế chấp cũ và có thể bạn sẽ cần thiết lập một tài khoản ký quỹ mới (nơi đóng thuế và tiền bảo hiểm của bạn cho năm tiếp theo). Tôi nói với khách hàng của tôi rằng điều này thường là một sự rửa sạch vì bạn sẽ nhận được khoản hoàn trả bằng séc ký quỹ từ người cho vay cũ một vài tuần sau khi đóng và bạn sẽ bỏ qua khoản thanh toán thế chấp (các khoản thế chấp được thanh toán sau khi lãi suất được tích lũy hoặc " còn nợ ", vì vậy nếu bạn đóng vào ngày 23 tháng 10, bạn sẽ thanh toán cho ngày 23 tháng 10 đến ngày 31 tháng 10 khi đóng và khoản thanh toán đầu tiên của bạn cho khoản thế chấp mới phải đến ngày 1 tháng 12).
Tại sao Tôi nên Tái cấp vốn Thế chấp Nếu Không có Chi phí?
Nếu không có chi phí và tỷ giá thấp hơn tỷ giá hiện tại của bạn, bạn nên luôn tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình.
Lý do đơn giản là rõ ràng nếu bạn nghĩ về nó như thế này: Không quan trọng người cho vay của bạn yêu cầu bạn trả bao nhiêu hàng tháng. Điều quan trọng là số dư của bạn và tỷ lệ của bạn. Nếu bạn giảm tỷ lệ và tiếp tục trả số tiền bạn đã trả cho khoản thế chấp trước đó, bạn sẽ trả hết sớm hơn. Giai đoạn = Stage.
Điều này chẳng có gì kỳ diệu cả, và tôi nghĩ rằng rất nhiều người bị nhầm lẫn bởi thuật ngữ thế chấp. Sự thật là một khoản thế chấp không gì khác hơn là một số dư đến hạn ở một mức lãi suất nhất định. Thời hạn là khoảng thời gian dài nhất bạn phải trả, nhưng trừ khi có khoản phạt trả trước (rất hiếm những ngày này), bạn có thể trả cho người cho vay của mình bất cứ khoản nào bạn muốn trả.
Bạn có nên tái cấp vốn với khoản vay không mất phí không?
Luôn tái cấp vốn cho khoản thế chấp của bạn nếu không có chi phí và tỷ lệ của bạn được giảm xuống. Nếu bạn tiếp tục trả số tiền bạn đang trả cho khoản thế chấp cũ của mình, bạn sẽ trả hết sớm hơn và với số tiền ít hơn. Giai đoạn = Stage.
Bạn có đồng ý với khuyến nghị của tôi về thời điểm bạn nên tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình không? Bạn có câu hỏi? Hãy hỏi trong phần bình luận bên dưới.
© 2017 Dominic Joseph