Mua căn nhà đầu tiên của bạn: một khoản đầu tư cho tương lai

Những ngôi nhà dành cho một gia đình ở Albany, NY (Nguồn ảnh nằm ở cuối bài viết này.)

Mua căn nhà đầu tiên của bạn như một khoản đầu tư

Có một số cột mốc quan trọng đánh dấu những khoảnh khắc quan trọng trong cuộc đời chúng ta - chẳng hạn như tốt nghiệp đại học, bắt đầu sự nghiệp hoặc kết hôn - và mua một ngôi nhà đầu tiên nằm trong danh sách đó. Nhưng trước khi lao vào một cuộc mua sắm hoành tráng như vậy, điều tối quan trọng là bạn phải tìm ra câu trả lời cho một số câu hỏi sơ bộ, hoặc có nguy cơ bị choáng ngợp bởi thử thách. Như bạn có thể

tưởng tượng, việc không quen thuộc với quy trình mua nhà có thể khiến ai đó đưa ra một loạt các quyết định sai lầm. Đến lượt nó, điều này có thể dẫn đến việc một người mua một tài sản không đạt yêu cầu (sau đó người đó sẽ bị cùm trong tương lai gần).

Để tránh những số phận như vậy, sẽ hữu ích khi tiếp cận quá trình mua căn nhà đầu tiên của bạn như cách bạn đầu tư tiềm năng. Điều này không có nghĩa là bạn nên quyết định mua chỉ dựa trên cơ hội được đánh giá cao của một ngôi nhà, mặc dù đây

chắc chắn là một cân nhắc quan trọng (và nó sẽ được đề cập ở phần sau của bài viết này). Đúng hơn, bạn nên xem việc mua này là một khoản đầu tư cả đời cũng như một khoản tài chính. Tự hỏi mình đi:

Cụ thể, loại bất động sản nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn? Sẽ có lợi hơn cho bạn nếu bạn thuê vô thời hạn hay mua? Nếu bạn quyết định mua, bạn sẽ mất bao lâu để bù đắp các chi phí ban đầu liên quan đến việc mua nhà (ví dụ: thanh toán trước, phí đăng ký và giao dịch, hoa hồng môi giới và các khoản phí khác nhau)? Đối với vấn đề đó, bạn sẽ có thể thoải mái mua loại bất động sản mà bạn quan tâm? Bạn có thể suy luận một cách an toàn rằng việc theo đuổi hạnh phúc không bao gồm căng thẳng về việc trả nợ thế chấp trễ, hoặc làm việc 24/7 để tránh bị nợ nần!

Sau khi bạn đã trả lời những câu hỏi này, bạn sẽ muốn có một ý tưởng về những gì khả thi về mặt tài chính đối với bạn trước khi tiếp cận một người cho vay thế chấp. Bạn cũng sẽ muốn biết cách một người cho vay “quy mô con người” trước khi quyết định có chấp thuận trước cho họ vay mua nhà hay không. Cuối cùng, bạn sẽ cần phải có một sự hiểu biết vững chắc về các thủ tục liên quan đến việc nghiên cứu kỹ lưỡng một bất động sản và khu vực xung quanh trước khi quyết định mua.

Trong bài viết này - bài đầu tiên trong loạt bài về đầu tư bất động sản cho người mới bắt đầu - chúng ta sẽ khám phá câu trả lời cho tất cả những câu hỏi này.

Sở hữu một ngôi nhà có thể giúp bạn nghỉ hưu sớm hơn.

Đầu tư vào một ngôi nhà có thể giúp bạn đạt được các mục tiêu tài chính như thế nào

Sở hữu một ngôi nhà không chỉ đơn thuần là một nơi để bạn ngả đầu, trồng vườn và treo ảnh gia đình. Một ngôi nhà là một tài sản tài chính rất thực tế, là một tài sản tạo thành một phần lớn giá trị ròng đối với hầu hết mọi người. Do đó, giá trị của một ngôi nhà có thể được tận dụng để giúp một người đạt được một số mục tiêu tài chính của mình

dễ dàng hơn.

Nghĩ rằng bạn có thể muốn nghỉ hưu sớm? Nhiều người quyết định bạn nghỉ hưu sớm hơn.

để thế chấp ngược lại căn nhà của họ, để bổ sung lương hưu và / hoặc các khoản thu nhập hưu trí khác, để giúp họ về hưu sớm hơn những gì họ có thể làm được. Hoặc, có lẽ bạn muốn bắt đầu một công việc kinh doanh nhỏ, tung thẻ tên và đồng hồ thời gian lên như diều gặp gió, và trở thành ông chủ của chính bạn! Việc vay nợ dựa trên vốn chủ sở hữu căn nhà của bạn (tức là giá trị thị trường của căn nhà trừ đi khoản nợ thế chấp chưa thanh toán) có thể giúp bạn huy động đủ vốn để bắt đầu nỗ lực đó. Một cách khác để sử dụng vốn chủ sở hữu mà bạn đã tích cóp được trong ngôi nhà của mình là tài trợ

học đại học cho con bạn (nếu bạn có hoặc muốn một ngày nào đó).

Tuy nhiên, ngoài lợi ích tiền tệ, có những yếu tố rất quan trọng khác cần phải suy nghĩ trước khi quyết định có nên đầu tư mua nhà hay không. Ví dụ, tài chính là một cam kết lớn, và trừ khi bạn cực kỳ giàu có, bạn có thể mong đợi thế chấp 15-30 năm để trả cho chỗ ở của mình. Ngoài ra, bạn sẽ chịu trách nhiệm cho bất kỳ và tất cả các vấn đề bảo trì phát sinh. Có lẽ quan trọng nhất, ngôi nhà mà bạn mua sẽ trở thành một phần không thể tách rời trong danh tính của bạn và bạn phải đảm bảo rằng bất kỳ tài sản nào bạn chọn đều là tài sản mà bạn có thể nhìn thấy trong một khoảng thời gian dài.

Thuê nhà so với Mua nhà (Ưu và Nhược điểm)

Không thiếu những “chuyên gia” bất động sản sẽ nói với bạn rằng mua nhà luôn tốt hơn là thuê. Một lập luận phổ biến cho hiệu ứng này là mua nhà rẻ hơn thuê nhà trong thời gian dài, do những lợi ích lớn về thuế đi kèm với quyền sở hữu. Ngoài ra, việc cho thuê đó giống như “vứt tiền của bạn đi”.

Trên thực tế, thực tế phức tạp hơn một chút. Thứ nhất, các lợi ích về thuế liên quan đến quyền sở hữu nhà - dù có thể là tốt - đã được tính vào chi phí sở hữu nhà cao hơn. Nếu thuế bất động sản và tiền lãi mà bạn trả cho khoản thế chấp của mình không được khấu trừ thuế, thì bạn có thể chắc chắn rằng giá nhà ở sẽ thấp hơn nhiều so với hiện tại (vì tổng chi phí sở hữu sẽ cao hơn rất nhiều).

Hơn nữa, đơn giản là không đúng khi thuê về lâu dài sẽ đắt hơn mua. Trên thực tế, ở một số cộng đồng, thuê một số loại tài sản có thể ít tốn kém hơn. Một dấu hiệu tốt cho thấy việc thuê nhà có thể không phải là điều tồi tệ nhất đối với bạn là nếu bạn có thể tiết kiệm được mười phần trăm thu nhập của mình một cách nhất quán trong khi vẫn sống thoải mái. Nếu bạn là kiểu người không muốn bị cản trở bởi rất nhiều trách nhiệm (tài chính và các vấn đề khác) đi đôi với quyền sở hữu nhà và bạn vẫn có thể dành đủ tiền để đầu tư vào IRA, 401 (k) s, và / hoặc các chứng khoán tài chính hướng đến hưu trí khác, thì việc thuê trên thực tế có thể là lựa chọn tốt hơn cho bạn.

Cũng có điều gì đó để nói vì đã không neo mình vào một mảnh đất trong một thời gian dài vô định. Người thuê nhà có quyền lựa chọn và đi

bất cứ nơi nào họ muốn mà không phải lo lắng về những rắc rối khi bán nhà. Chắc chắn, có thể có các hợp đồng cho thuê để cạnh tranh, nhưng những hợp đồng này dễ điều chỉnh hơn nhiều so với các khoản thế chấp dài hạn! Thêm vào đó, nếu chủ nhà quyết định chuyển đến một khu vực khác trong thời điểm này, không có gì đảm bảo rằng họ sẽ tìm được người mua đúng lúc, và thậm chí người mua như vậy sẽ sẵn sàng

trả một mức giá (ít nhất) bao gồm các tổn thất của chủ nhà.

Thuê không nhất thiết phải ném tiền của bạn đi.

Tuy nhiên, có một điều bất lợi rất quan trọng cho việc thuê nhà mà bạn cần lưu ý. Có nghĩa là, bạn sẽ dễ bị lạm phát (tức là sự gia tăng giá cả chung theo thời gian và sức mua của đồng tiền giảm sau đó). Trừ khi bạn sống trong một căn hộ, ngôi nhà hoặc

tài sản khác được kiểm soát cho thuê, chủ nhà của bạn rất có thể sẽ chọn tăng tiền thuê mỗi khi bạn gia hạn hợp đồng thuê, để giữ cho lợi nhuận của họ không bị ảnh hưởng khi chi phí sinh hoạt tăng (và nó sẽ) theo thời gian. Ngược lại, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ được đặt ở mức cố định (với điều kiện là bạn vay theo lãi suất cố định) và không bị ảnh hưởng bởi sự tàn phá của lạm phát. Bảo hiểm của chủ sở hữu nhà, thuế tài sản và phí bảo trì, nhưng những chi phí này nhỏ hơn nhiều so với chi phí thế chấp hàng tháng.

Chuẩn bị cho Chi phí Giao dịch Chủ nhà

Nếu bạn vẫn cam kết mua nhà sau khi đã cân nhắc tất cả những ưu và khuyết điểm, thì đã đến lúc bắt đầu chuẩn bị cho sự cạn kiệt tài chính mà

khoản đầu tư như vậy sẽ có đối với bạn trong vài năm tới - ngay cả trước khi bạn bắt đầu tìm kiếm các thuộc tính cụ thể! Trừ khi bạn được sinh ra với một chiếc thìa bạc trong

miệng, rất có thể chi phí ban đầu liên quan đến việc sở hữu nhà sẽ khiến bạn chao đảo như một cú đấm vào ruột. Nhưng cũng giống như võ sĩ đã dành

9 tháng luyện tập qua có thể vượt qua những thất bại ban đầu trong một trận tranh đai, và cuối cùng tồn tại lâu hơn đối thủ để giành chiến thắng; vì vậy, người mua nhà lần đầu tiên thận trọng có thể vượt qua những chi phí sơ bộ khổng lồ của việc sở hữu nhà.

Các chi phí giao dịch khó khăn mà bạn sẽ phải tự chuẩn bị sẽ bao gồm phí kiểm tra, chi phí liên quan đến việc thế chấp (ví dụ: phí đăng ký, phí báo cáo tín dụng, phí thẩm định), bảo hiểm quyền sở hữu, chi phí di chuyển và hoa hồng đại lý bất động sản. Và đừng quên về các điểm thế chấp (tức là lãi suất thế chấp trả trước có thể chiếm từ một đến hai phần trăm tổng số tiền vay) mà

nhiều người cho vay yêu cầu. Ngoài một khoản trả trước khá lớn, hầu hết những người thuộc tầng lớp lao động sẽ mất từ ba đến năm năm để thu hồi tài chính của họ sau một số tiền chi tiêu khổng lồ như vậy! Đó là lý do mà bạn thậm chí không nên cân nhắc mua một ngôi nhà mà bạn không thể nhìn thấy mình sống trong ít nhất là lâu như vậy.

Theo một ước tính chung, bạn có thể mong đợi chi phí giao dịch liên quan đến việc vay thế chấp sẽ khiến bạn mất khoảng 16% tổng giá căn nhà của bạn. ¹ Do đó, bạn sẽ cần thấy khoản đầu tư của mình được đánh giá cao ít nhất là bao nhiêu trước khi bán, chỉ để hòa vốn. Trong khoảng ba mươi lăm năm qua, thị trường bất động sản nói chung đã đạt được mức lợi nhuận trung bình hàng năm vào khoảng chín phần trăm - và điều đó là rất, rất tốt! ²

Bạn có thể cần phải ổn định trong một mùa đông dài (tài chính) sau khi thanh toán các chi phí giao dịch!

Tuy nhiên, điều này bao gồm những biến động thị trường không thể đoán trước mà đôi khi dẫn đến những tổn thất đáng kể trong ngắn hạn. Nếu bạn mua một ngôi nhà và sau đó cố gắng dỡ bỏ nó sau một hoặc hai năm, bạn đã bỏ lỡ sự tăng giá chậm nhưng ổn định mà thị trường bất động sản sẵn sàng hưởng theo thời gian. Ngoài ra, bạn sẽ tăng khả năng mắc kẹt với tư cách là người bán trên thị trường giá xuống, trong khi vẫn cố gắng thu hồi chi phí giao dịch khi mua nhà ngay từ đầu!

Đánh giá trung thực tài chính của bạn

Khi bạn đã hiểu chung về các chi phí giao dịch liên quan đến việc mua căn nhà đầu tiên của mình (khoảng 16%, như đã thảo luận trong phần trước), sẽ là lúc bắt đầu tính toán các con số để xác định số tiền bạn thực sự có thể chi tiêu. Bạn không muốn phải cắn nhiều hơn những gì bạn có thể nhai, hoặc bạn rất có thể thấy mình phải làm việc rất nhiều để theo kịp các khoản thanh toán mà bạn hiếm khi ở nhà đủ lâu để tận hưởng khoản đầu tư của mình! Vì vậy, hãy viết ra một cây bút chì và giấy, hoặc phần mềm lập ngân sách cho những người hiểu biết hơn về công nghệ và sẵn sàng để có một cái nhìn trung thực về tình hình tài chính của bạn:

Hãy nhìn nhận một cách trung thực về thói quen chi tiêu của bạn.

Đầu tiên, kiểm đếm chi phí hàng tháng của bạn. Các chi phí này bao gồm - nhưng không giới hạn ở - tiền tạp hóa, nước và điện, hóa đơn truyền hình cáp hoặc vệ tinh, internet, và các chi phí giải trí như ăn ngoài hoặc đi xem phim. Tiếp theo, nhân tổng thu nhập hàng tháng của bạn với mười phần trăm (số tiền tối thiểu thu nhập hàng tháng của bạn đã được dành cho tiết kiệm hưu trí… Đúng không?), Rồi thêm câu trả lời vào tổng chi tiêu hàng tháng của bạn. Cuối cùng, trừ số chi phí kết hợp này khỏi tổng thu nhập hàng tháng của bạn.

Đây là số tiền mà bạn sẽ sử dụng làm phép so sánh cơ bản khi ước tính xem bạn có đủ khả năng mua một tài sản cụ thể hay không, bằng cách tính toán các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng mà bạn sẽ phải trả, dựa trên tổng giá của ngôi nhà (trừ đi trả trước) và lãi suất của người cho vay. Sau này, khi bạn tích cực tìm kiếm thông qua các danh sách bất động sản và / hoặc các trang web, bạn có thể bắt gặp một bất động sản mà bạn thực sự thích, nhưng tính toán chi phí thế chấp hàng tháng chỉ là một chút so với phạm vi giá của bạn. Nếu điều đó xảy ra, đừng mất lòng ngay lập tức! Có ba yếu tố nữa mà chúng tôi chưa xem xét:

Để bắt đầu, giá niêm yết trên một bất động sản hiếm khi giống với giá trị thị trường thực của bất động sản đó và giá bán cuối cùng của bất động sản thường thấp hơn giá niêm yết. ³ Ngoài ra, hãy nhớ rằng thuế bất động sản và lãi suất bạn trả cho khoản thế chấp của mình được khấu trừ thuế. Do đó, chỉ cần cập nhật W-4 (hoặc 1040-ES nếu bạn là kinh doanh tự do), bạn có thể giảm nghĩa vụ thuế và tăng thu nhập hàng tháng của mình đủ để có thể thoải mái mua thế chấp căn nhà lý tưởng mà bạn nghĩ là nằm ngoài tầm với. Nếu vẫn chưa đủ, bạn vẫn có thể mua được tài sản bằng cách xem xét lại thói quen chi tiêu hàng tháng của mình và thắt chặt thắt lưng để loại bỏ những khoản chi tiêu phù phiếm. (Rốt cuộc, không có nhiều người trong chúng ta có thể thành thật nói rằng chúng ta không mong muốn có ít hóa đơn McDonalds hơn!)

Hiểu giá trị thị trường

Khi bạn đã bắt đầu tìm kiếm, có nhiều khả năng bạn sẽ được tiếp xúc với hàng tá ứng viên tiềm năng về nhà ở trước khi cuối cùng chọn nhà. Giữ các tab trên giá niêm yết so với giá bán cuối cùng cho các tài sản này. Bằng cách này, bạn sẽ bắt đầu hiểu một cách trực quan sự khác biệt giữa giá trị thị trường thực của một ngôi nhà và giá niêm yết được đánh dấu mà nhiều người bán (và đại lý của họ) cố gắng thúc đẩy những người mua nhà lần đầu.

Xác định khoản thanh toán trước cho ngôi nhà của bạn

Nói chung, thông lệ tốt là trả ít nhất hai mươi phần trăm trên tổng giá mua của một ngôi nhà ngay từ đầu. ⁴ Nếu bạn không thể làm như vậy, thì hầu hết những người cho vay sẽ yêu cầu bạn mua một hợp đồng bảo hiểm thế chấp tư nhân. Họ làm điều này để bảo vệ mình khỏi bị gông cùm bằng một tài sản có giá trị nhỏ hơn số tiền thế chấp, nếu vì bất kỳ lý do gì mà người mua không trả được nợ. ⁵

Đó là tất cả đều tốt và tốt cho họ, nhưng bây giờ bạn phải lo lắng về việc trả thêm hàng trăm đô la mỗi năm cho các hóa đơn, để người cho vay của bạn có thể ngủ ngon hơn vào ban đêm! Vì lý do này, chúng tôi khuyên bạn nên đợi cho đến khi bạn có đủ tiền tiết kiệm để thanh toán 20% trước khi vay mua nhà. Nếu bạn hoàn toàn không thể làm điều này và thấy mình bị mắc kẹt với chính sách PMI , hãy theo dõi tổng giá trị căn nhà và số dư khoản vay của bạn. Số dư chưa thanh toán sẽ giảm khi bạn thực hiện thanh toán theo thời gian và khi bạn thấy rằng nó đã giảm xuống còn 80% hoặc thấp hơn, bạn có thể liên hệ với người cho vay của mình và bỏ qua PMI (họ thường muốn bạn trả tiền để thẩm định trước)!

Một số người mua thậm chí chọn giảm hơn hai mươi phần trăm khi họ vay mua nhà. Một số cố vấn tài chính cá nhân sẽ không đồng ý với cách tiếp cận này, lý luận rằng người mua có thể kiếm được nhiều hơn đủ để bù đắp lãi suất tích lũy trên một khoản thế chấp bằng cách đầu tư thêm tiền vào chứng khoán tài chính hiệu suất cao (ví dụ: cổ phiếu, trái phiếu, quỹ tương hỗ) thay thế. Ví dụ: nếu khoản thế chấp của bạn tích lũy lãi suất cố định là tám phần trăm và bạn đầu tư tiền của mình vào một quỹ tương hỗ có năng suất cao kiếm được với tỷ lệ trung bình là mười phần trăm, thì bạn thu được hai phần trăm lợi nhuận mà bạn sẽ có đã bỏ lỡ bằng cách trả thêm tiền cho khoản thế chấp của bạn.

Tuy nhiên, như mọi bản cáo bạch của quỹ tương hỗ có nghĩa vụ cho bạn biết: hiệu suất trong quá khứ không đảm bảo cho kết quả trong tương lai . Mặc dù thị trường chứng khoán và bất động sản có tỷ lệ tăng giá trung bình trong lịch sử khoảng 10 phần trăm mỗi năm, nhưng điều quan trọng cần nhớ là một vài biến động tài chính thảm khốc được

đưa vào khung thời gian đó! Hầu hết những người đọc bài báo này có lẽ không phải lo lắng về sự sụp đổ của thị trường chứng khoán năm 1929, nhưng còn về bong bóng bất động sản Nhật Bản vào cuối những năm 1980 đến đầu những năm 1990 thì sao? Nếu điều đó có vẻ hơi mơ hồ, đừng quên cuộc khủng hoảng trái phiếu rác đã làm rung chuyển Phố Wall trong cùng thời gian. Và ai có thể quên chuyến tàu lượn tài chính gần đây nhất của chúng ta: sự

sụp đổ của thị trường nhà đất bắt đầu vào năm 2007?

Tôi không đề cập đến những vụ cháy rừng tài chính lịch sử này để làm bạn sợ hãi. Trên thực tế, bạn nên ghi nhớ rằng, bất chấp những khó khăn kinh tế như vậy, thị trường chứng khoán và bất động sản vẫn cố gắng mang lại cho các nhà đầu tư lợi nhuận trung bình hàng năm khoảng 10%! Khi bạn đầu tư cho một chặng đường dài, bạn không phải lo lắng (nhiều) về những đợt suy thoái mạnh đôi khi làm rung chuyển thế giới tài chính và bạn có thể vượt qua thời kỳ khó khăn để có thể tận hưởng những khoảng thời gian tốt đẹp.

Tuy nhiên, điều đáng buồn đối với thị trường “giảm giá” là chúng rất khó tính về thời gian. Hơn nữa, nếu bạn chọn đầu tư nhiều tiền hơn vào chứng khoán tài chính so với bình thường, thay vì thanh toán khoản thế chấp nhanh hơn, thì bạn có thể mắc kẹt vào một trong những đợt suy thoái đó và kết thúc là thua lỗ. Do đó, cách chơi an toàn hơn là đầu tư thường xuyên vào chứng khoán tài chính dài hạn của bạn (ví dụ IRA, 401 (k) s) như bạn thường làm, nhưng hãy suy nghĩ nghiêm túc để thanh toán khoản thế chấp của bạn nhanh hơn nếu bạn đủ may mắn có thể.

Bên cạnh đó, nếu bạn đã nghiên cứu kỹ lưỡng về bất động sản và khu vực xung quanh trước khi cầm cố thế chấp (thảo luận kỹ hơn một chút), thì bạn có thể kỳ vọng giá trị tài sản của mình sẽ tăng giá theo thời gian. Trong trường hợp đó, bạn chỉ có thể kiếm được lợi nhuận bằng cách xây dựng vốn chủ sở hữu trong ngôi nhà của mình nhanh hơn (miễn là bạn có bảo hiểm tài sản tốt). Và đừng quên: bỏ nhiều tiền hơn cho một căn nhà trả trước đồng nghĩa với việc vay ít hơn - và đó luôn là một điều tốt!

Để minh họa, hãy xem xét hai tình huống sau:

Đầu tiên, hãy tưởng tượng rằng bạn đã vay một khoản chỉ trả lãi - hoặc bằng không - cho một căn nhà trị giá 100.000 đô la, với lãi suất hàng năm là năm phần trăm. Như vậy, trong năm đầu tiên của khoản thế chấp, bạn sẽ tích lũy được 5.000 đô la tiền lãi trên số tiền gốc mà bạn đã vay ban đầu (100.000 đô la), với tổng nợ phải trả là 105.000 đô la. Điều này có nghĩa là đối với mỗi khoản thanh toán thế chấp mà bạn thực hiện trong mười hai

tháng đầu tiên, 420 đô la sẽ tính vào lãi suất cho khoản vay của bạn (5.000 đô la / 12 tháng = 416,67 đô la). Nói cách khác, nếu khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn là $ 540, thì khoảng bảy mươi tám phần trăm khoản thanh toán của bạn sẽ không chuyển sang trả hết số tiền bạn đã vay!

Ngoài ra, đừng quên rằng bạn sẽ phải tính đến chi phí bổ sung của chính sách PMI (vì bạn đã mua ngôi nhà với giá thấp hơn hai mươi phần trăm). Trong trường hợp trên, một chính sách thông thường sẽ khiến bạn mất khoảng 40 đô la mỗi tháng. Vì vậy, bạn thực sự sẽ phải trả 85% số tiền thế chấp $ 540 hàng tháng của mình ($ 420 + $ 40 = $ 460, hoặc $ 540 x.85 = khoảng 460 đô la) tiền lãi và phí bảo hiểm

không giúp bạn gần hơn với việc thanh toán nhà của bạn. Và đó là trước thuế (tài sản)!

Bây giờ, hãy tưởng tượng rằng bạn đã mua cùng một căn nhà trị giá 100.000 đô la này, với lãi suất năm phần trăm hàng năm, sau khi trả trước khoản thanh toán 20 phần trăm (20.000 đô la). Điều này có nghĩa là bạn chỉ phải vay 80.000 đô la từ một người cho vay, và trong năm đầu tiên thế chấp, bạn sẽ trả ít hơn 1.000 đô la tiền lãi tích lũy cho khoản vay của mình so với ví dụ trước - hoặc 4.000 đô la. Như vậy, chỉ sáu mươi hai phần trăm của

cùng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng là $ 540, sẽ được dùng để trả bớt lãi tích lũy cho khoản vay của bạn trong năm đầu tiên ($ 4.000 / 12 tháng = khoảng $ 333; và $ 333 / $ 540 = ước chừng..62).

Hơn nữa, vì bạn đã chọn trả ít nhất hai mươi phần trăm cho ngôi nhà của mình, bạn không phải lo lắng về sự phức tạp (và chi phí) của chính sách PMI . Vì vậy, đó là sự khác biệt tổng cộng hai mươi ba phần trăm số tiền khó kiếm được của bạn để trả nợ gốc cho khoản vay mua nhà của bạn trong năm đầu tiên, trái ngược với cái tôi thay đổi “thế chấp chỉ có lãi suất” trong năm đầu kịch bản.

Hơn hết, các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ ngày càng được chi tiêu để trả nợ gốc nhanh hơn, do tổng số dư nợ giảm dần qua các năm (với điều kiện bạn vay với lãi suất cố định).

Như bạn có thể thấy, cần thận trọng khi giảm số tiền mà bạn sẽ mắc nợ người cho vay cầm cố ngay từ đầu, vì lãi suất (không có ý định chơi chữ) của việc trả hết số tiền bạn nợ - và chấm dứt mối quan hệ của bạn với nhà cung cấp khoản vay - càng nhanh càng tốt. Các tổ chức cho vay không được điều hành bởi các nhà từ thiện và bạn càng cho phép các tổ chức đó nắm quyền đối với số phận tài chính của mình lâu hơn, thì bạn càng có thể mong đợi nhiều hơn về cách tích lũy lãi suất, phí và các cuộc điện thoại quấy rối vào tối thứ Tư nếu bạn quên một cuộc chi trả. (Re: “Nó được gửi trong thư, Guv'nah - xin thề rằng những đứa trẻ tội nghiệp đang chết đói, tôi xin thề!” )

Tuy nhiên, đừng mong đợi nhân viên cho vay nói với bạn về những khía cạnh tiêu cực liên quan đến việc vay tiền. Họ muốn bạn nợ họ càng lâu càng tốt, vì đây là cách người cho vay kiếm lợi nhuận. Tôi sẽ nói rõ hơn về các động lực thúc đẩy các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp trong phần tiếp theo.