Mua công trình xây dựng mới hoặc "ngoài kế hoạch" ở Pháp

Pixabay

Lập kế hoạch mua hàng ngoài kế hoạch

Mua công trình xây dựng mới hoặc tài sản chưa được xây dựng từ một nhà phát triển được gọi là mua ngoài kế hoạch ở Pháp. Mua ngoài kế hoạch là một phương thức mua lại tài sản khá phổ biến, an toàn và thậm chí có lợi ở Pháp.

Trước khi ký hợp đồng mua nhà ngoài kế hoạch, điều quan trọng là phải xác định chủ đầu tư đang ở giai đoạn lập kế hoạch nào. Điều này sẽ giúp bạn có cảm nhận tốt về khả năng tồn tại của dự án. Một số chủ đầu tư cần xếp hàng càng nhiều người mua tiềm năng càng tốt trước khi ngân hàng của họ giải ngân. Có thể nhà phát triển chưa sở hữu khu đất mà dự án sẽ được xây dựng. Ngay cả khi họ sở hữu đất, họ có thể không có đầy đủ các quyền và phê duyệt quy hoạch. Những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến việc bao giờ dự án được bắt đầu. Bạn cũng cần xác định khả năng các kế hoạch sẽ được thay đổi, có lẽ là đáng kể, so với những kế hoạch ban đầu đã trình bày cho bạn.

Khi một nhà phát triển có đầy đủ sự đồng ý về kế hoạch, bạn sẽ cần phải xem xét nó một cách cẩn thận. Yêu cầu để xem các kế hoạch. Bạn có thể cần phải truy cập các mairie địa phương để xem chúng. Các kế hoạch nói chung sẽ cho bạn biết thêm về dự án sau đó hợp đồng sơ bộ.

Điều quan trọng là phải thực hiện một số nghiên cứu về chính nhà phát triển. Trong khi các nhà phát triển Pháp có xu hướng đáng tin cậy và có uy tín hơn thì một số bộ phận truy cập của họ ở các quốc gia khác, điều quan trọng là bạn phải biết bạn đang kinh doanh với ai. Vì vậy, hãy nghiên cứu một chút, nói chuyện với các nhà đầu tư khác và nếu có thể, hãy đi thăm một số diễn biến trước đây của họ.

Trong khi các nhà phát triển Pháp có xu hướng đáng tin cậy và có uy tín hơn thì một số bộ phận truy cập của họ ở các quốc gia khác, điều quan trọng là bạn phải biết bạn đang kinh doanh với ai. Làm nghiên cứu của bạn!

Lợi ích của việc mua ngoài kế hoạch cho nhà đầu tư

Mua hàng ngoài gói ở Pháp mang lại nhiều lợi ích cho nhà đầu tư. Cho dù bạn muốn bán lại bất động sản với lợi nhuận, đề nghị mua để cho thuê hoặc có thu nhập cho thuê dài hạn, các nhà đầu tư có hiểu biết đều có lợi nhuận ngoài kế hoạch.

Lựa chọn đơn vị là một lợi ích nhất định khi mua ngoài kế hoạch. Trong bất kỳ sự phát triển nào, một số căn hộ hoặc tài sản nhất định phải được mong muốn hơn những căn khác do vị trí thuận tiện, tầm nhìn, quyền riêng tư, kích thước hoặc các đặc điểm mong muốn khác. Khi mua ngoài kế hoạch, bạn có cơ hội mua những vị trí được săn lùng nhiều nhất trong quá trình phát triển và thu lợi nhuận tương ứng.

Một lợi ích khác của việc mua hàng ngoài kế hoạch là giá cả. Các nhà phát triển sẽ tránh rủi ro tài chính bằng cách đảm bảo ít nhất một phần của bất kỳ dự án nào được bán trước trước khi xây dựng. Họ hiểu rằng những người mua sớm này đang dựa vào danh tiếng, hình ảnh nghệ thuật, vị trí bất động sản và một chút trí tưởng tượng để đưa ra quyết định đầu tư của họ và phải đưa ra mức giá thấp như một động cơ để chấp nhận rủi ro. Khi dự án xây dựng tiến triển, giá cả và giá trị tài sản tăng lên, hiện thực hóa việc xây dựng vốn chủ sở hữu gần như ngay lập tức cho những nhà đầu tư sớm nhất. Sau khi hoàn thành việc xây dựng, tài sản có thể được bán kiếm lời.

Ngoài ra, các dự án ngoài kế hoạch thường nằm trong các khu nghỉ dưỡng có khả năng mang lại kỳ nghỉ tuyệt vời hoặc nhà nghỉ dưỡng cũng như thu nhập cho thuê. Nhu cầu cao về bất động sản cho thuê du lịch và để ở có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận 7-10% cho các nhà đầu tư.

Hợp đồng cho bất động sản ngoài kế hoạch ở Pháp

Để mua bất động sản ngoài kế hoạch ở Pháp, bạn sẽ ký một hợp đồng hai phần.

Contrat de Reservation

Phần đầu tiên của hợp đồng được gọi là Contrat de Reservation. Contrat de Reservation chủ yếu được thiết kế để có được cam kết từ người mua và có thể tương đối mơ hồ về trách nhiệm của nhà phát triển. Trên thực tế, một nhà phát triển không có bất kỳ nghĩa vụ nào phải bán cho bạn ngay cả khi đã ký hợp đồng sơ bộ. Hợp đồng sơ bộ thường yêu cầu một khoản đặt cọc sẽ được hoàn lại đầy đủ nếu dự án không tiến hành.

Mức độ chi tiết được cung cấp trong Contrat de Reservation sẽ khác nhau giữa các nhà phát triển, nhưng điều quan trọng là phải hiểu rằng các chi tiết của kế hoạch có thể và thường xuyên thay đổi trong thời gian từ khi ký hợp đồng sơ bộ đến hợp đồng cuối cùng.

Hợp đồng bảo lưu là thời điểm để giải quyết các trường hợp thế chấp. Mặc dù sẽ là khôn ngoan nếu có được ít nhất là chấp thuận thế chấp sơ bộ trước khi ký kết hợp đồng sơ bộ, nhưng cũng là một ý kiến hay nếu bạn có thêm điều khoản dự phòng thế chấp.

Mặc dù không có nghĩa vụ pháp lý để ký kết hợp đồng sơ bộ, nhưng không làm như vậy có nghĩa là bạn sẽ cần phải đợi cho đến khi có hợp đồng cuối cùng. Nếu bạn không cảm thấy thoải mái khi tham gia Contrat de Reservation và chọn đợi cho đến khi có hợp đồng cuối cùng, bạn có thể bỏ lỡ các ưu đãi về giá sớm và bất động sản cụ thể mà bạn muốn.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

Hợp đồng cuối cùng được gọi là Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). Hợp đồng này sẽ có mô tả đầy đủ về sự phát triển được đề xuất bao gồm cả vị trí chính xác của nó. Điều quan trọng là phải so sánh cẩn thận giữa VEFA với Hợp đồng bảo lưu để có sự khác biệt.

Bạn đặc biệt nên xác minh kích thước và vị trí của tài sản của bạn. Nếu tranh chấp phát sinh, các điều khoản của VEFA sẽ được ưu tiên. Cũng cần lưu ý dung sai kích thước. Các nhà phát triển thường sẽ chèn một điều khoản cho phép dung sai kích thước lên đến 5%.

Phần Mô tả Thông báo sẽ bao gồm mô tả kỹ thuật của các vật liệu và thiết bị được sử dụng trong xây dựng. Phần này thường sẽ bao gồm cụm từ 'hoặc tương đương' và có thể cho phép người xây dựng tùy ý thay đổi những vật liệu đó. Thông báo Mô tả cũng sẽ mô tả tất cả các cơ sở chung và điều kiện sử dụng của chúng.

Tại thời điểm này, nhà phát triển sẽ cung cấp cho bạn một bản sao của các quy tắc thuộc tính có tên Cahier des Charges. Điều này sẽ bao gồm những điều như hạn chế đối với việc kinh doanh sử dụng tài sản, phí dịch vụ và các quy tắc liên quan đến việc sử dụng các tiện ích chung. Tài liệu hỗ trợ đầy đủ, chi tiết mô tả, cũng sẽ được cung cấp và lưu trong hồ sơ bởi notaire.

Toàn bộ hợp đồng bao gồm cả tài liệu hỗ trợ sẽ bao gồm rất nhiều thuật ngữ kỹ thuật và bản vẽ, tất cả đều bằng tiếng Pháp. Các nhà đầu tư, ngay cả những người thông thạo tiếng Pháp, có thể muốn xem xét các lời khuyên chuyên môn bên ngoài trong việc xem xét và thực hiện hợp đồng. Nhà phát triển sẽ sử dụng các dịch vụ của notaire chuẩn bị cho hợp đồng VEFA. Tuy nhiên, để giúp bạn hiểu rõ quy trình và bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể muốn ký hợp đồng sơ bộ và cuối cùng trước một công chứng viên do chính bạn lựa chọn. Nếu bạn chọn sử dụng các dịch vụ của một công ty, sẽ là khôn ngoan để đảm bảo rằng họ có kinh nghiệm với các hợp đồng VEFA. Ngoài sổ ghi chú của riêng bạn, bạn có thể muốn tham khảo ý kiến của các chuyên gia khác trong ngành như kiến trúc sư hoặc kỹ sư.Bản sao đầy đủ của VEFA phải được cung cấp cho bạn trước ít nhất một tháng với chữ ký để bạn có thời gian xem lại toàn bộ nội dung của nó.

Các nhà đầu tư, ngay cả những người thông thạo tiếng Pháp, có thể muốn xem xét các lời khuyên chuyên môn từ bên ngoài trong việc xem xét và thực hiện hợp đồng.

Pixabay

Bảo vệ người tiêu dùng cho các giao dịch mua hàng ngoài kế hoạch

Luật của Pháp cung cấp một số quy tắc và quy định nhằm bảo vệ người tiêu dùng. Một số biện pháp bảo vệ bao gồm:

Hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation) không bắt buộc. Người mua có thể đợi cho đến khi có hợp đồng cuối cùng chi tiết (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
Các chủ đầu tư không thể yêu cầu cũng như không nhận được tiền đặt cọc cho đến khi hợp đồng sơ bộ (Contrat de Reservation) được ký kết.
Tiền gửi phải được chuyển vào tài khoản khách hàng thông qua ngân hàng hoặc ngân hàng. Nó không thể được sử dụng để tài trợ cho dự án.
Số tiền ký gửi tối đa được phép và chúng phụ thuộc vào ngày giao tài sản dự kiến. Nếu tài sản được hoàn thành trong vòng một năm, số tiền đặt cọc không được quá 5%. Từ một đến hai năm, khoản tiền gửi tối đa là 2%. Nếu tài sản sẽ không được hoàn thành trong hơn hai năm, không thể yêu cầu bất kỳ khoản đặt cọc nào.
Hợp đồng sơ bộ phải cung cấp ngày muộn nhất mà hợp đồng VEFA cuối cùng phải được ký kết. Nếu nhà phát triển không đáp ứng ngày đó, bạn có quyền rút khỏi hợp đồng và nhận lại toàn bộ tiền đặt cọc của mình.
Giống như mua bất động sản hiện có, bất động sản ngoài kế hoạch có thời gian giảm nhiệt bảy ngày. Sau khi bạn ký Hợp đồng đặt trước, bạn có một khoảng thời gian bảy ngày làm mát, trong thời gian đó bạn có thể rút khỏi hợp đồng mà không bị phạt và được hoàn lại tiền đặt cọc.
Hợp đồng có thể bị hủy bỏ nếu bạn không được cung cấp bản sao của hoặc ít nhất là quyền truy cập vào tài liệu kỹ thuật đầy đủ của kế hoạch tài sản và xây dựng.
Bạn phải được cung cấp trước một bản sao của các quy tắc và quy định sẽ áp dụng cho chỗ nghỉ. Chúng có thể bao gồm các hạn chế đối với việc sử dụng kinh doanh, phí dịch vụ, các quy tắc sử dụng các tiện ích chung và hơn thế nữa.
Một bản sao đầy đủ của VEFA phải được cung cấp cho bạn ít nhất một tháng trước chữ ký để bạn có thời gian xem lại toàn bộ nội dung của nó.

Xây dựng ngôi nhà mơ ước của bạn ở Pháp

Đối với người mua có học thức và sành điệu, mua Off-Plan ở Pháp có thể là cách tốt nhất để có được chính xác ngôi nhà nghỉ dưỡng bạn muốn ở vị trí bạn muốn.