Đại lý đơn lẻ và môi giới giao dịch ở Florida

So sánh đại diện đại lý đơn lẻ và đại diện môi giới giao dịch, đồng thời tìm hiểu lý do tại sao đại diện đại lý kép thường bị cấm.

Hình ảnh được cung cấp bởi Harry Strauss từ Pixabay

Cơ quan là gì?

Cơ quan kép được đặt ngoài vòng pháp luật ở nhiều tiểu bang, bao gồm cả Florida, nơi có giấy phép bất động sản của tôi. Vấn đề với cơ quan kép là từ khó hiểu, "cơ quan". Đại lý trong thuật ngữ bất động sản có nghĩa là nhân viên bán hàng (đại lý được cấp phép) tham gia vào mối quan hệ với khách hàng mà cô ấy có nghĩa vụ ủy thác, còn được gọi là sự vâng lời, trung thành và bảo mật. Cô ấy đang làm việc thay mặt cho khách hàng đó trong mọi vấn đề liên quan đến một giao dịch bất động sản cụ thể. Đó là định nghĩa của agency.

Ở Florida, chúng tôi gọi nó là cơ quan đơn lẻ. Một cách đơn giản và dễ hiểu về đại lý đơn lẻ là: Hãy coi một giao dịch như một buổi biểu diễn sân khấu. Người đại diện sẽ tham gia với tư cách là một học viên dưới quyền đảm nhận vai trò của khách hàng trong hoạt động đó. Trong quá trình thực hiện / giao dịch đó, nhân viên phụ trách / đại lý luôn hành động vì lợi ích tốt nhất của khách hàng — như thể chính anh ta là khách hàng.

Tại sao Dual Agency nằm ngoài vòng pháp luật?

Đại lý kép đúng như những gì nó nói: nỗ lực hành động vì lợi ích tốt nhất của cả người mua và người bán cùng một lúc. Liệu một học viên dưới quyền có thể đóng cùng lúc cả hai vai trò chính — của cả người mua và người bán — và hành động vì lợi ích cao nhất của mỗi người cùng một lúc không? Dĩ nhiên là không. Nó sẽ là không thể. Đó là lý do tại sao cơ quan kép bị đặt ngoài vòng pháp luật ở hầu hết các bang.

Nhập nhà môi giới giao dịch

Điều đó không có nghĩa là một đại lý không thể xử lý giao dịch cho cả người mua và người bán. Ở Florida, chúng tôi có một phân loại đại lý hạn chế được gọi là nhà môi giới giao dịch. Mặc dù nghe có vẻ giống như cơ quan kép nhưng không phải vậy.

Với tư cách này, người đại diện đang làm việc cho giao dịch, nhưng anh ta chưa tham gia vào mối quan hệ ủy thác với bên nào. Điều đó có nghĩa là anh ta là một bên trung lập giữa hai bên. Tuy nhiên, anh ta nợ cả hai bên tính bảo mật hạn chế. Điều đó có nghĩa là anh ta không được phép nói với người bán rằng người mua sẽ cung cấp nhiều hơn hoặc nói với người mua rằng người bán sẽ lấy ít hơn mà không có sự cho phép của bên được đề cập.

Lợi thế của nhà môi giới giao dịch

Có nhiều đại lý bất động sản Florida và các công ty môi giới hoạt động nghiêm ngặt như những nhà môi giới giao dịch. Các công ty tránh đại lý đơn lẻ nói rằng làm công việc môi giới giao dịch giúp tránh một số khó khăn và nhầm lẫn. Người đại diện sẽ không quên vai trò của mình nếu nó luôn như vậy. Nó cũng tránh các vụ kiện có thể xảy ra, đó có thể là lý do tốt hơn tại sao một số công ty môi giới tránh nó ngay cả trong những trường hợp luật pháp cho phép.

Biểu đồ dưới đây phác thảo sự khác biệt giữa hai loại hình đại lý. Mối quan hệ môi giới giao dịch hạn chế chỉ cung cấp tính bảo mật hạn chế và không có sự tuân theo hoặc tiết lộ đầy đủ. (Xem phần công bố đầy đủ bên dưới để biết thêm thông tin.) Đừng quá lo lắng về việc thiếu công bố đầy đủ. Người môi giới giao dịch vẫn phải tiết lộ cho người mua “tất cả các sự kiện mà người môi giới biết mà người mua không thể quan sát được và có khả năng ảnh hưởng nghiêm trọng đến giá trị của tài sản.”

Sự khác biệt trong mối quan hệ đại lý: Florida



Đại lý đơn lẻ	Môi giới giao dịch
Đối xử trung thực và công bằng	Đối xử trung thực và công bằng
Lòng trung thành
Bảo mật	Bảo mật hạn chế
Sự vâng lời
Tiết lộ đầy đủ
Kế toán tất cả các quỹ	Kế toán tất cả các quỹ
Kỹ năng, sự cẩn thận và siêng năng	Kỹ năng, sự cẩn thận và siêng năng
Trình bày tất cả các đề nghị một cách kịp thời trừ khi có hướng dẫn khác bằng văn bản	Trình bày tất cả các đề nghị một cách kịp thời trừ khi có hướng dẫn khác bằng văn bản
Tiết lộ tất cả các sự kiện đã biết có ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị	Tiết lộ tất cả các sự kiện đã biết có ảnh hưởng trọng yếu đến giá trị

Tại sao nên chọn đại diện môi giới giao dịch thay vì đại lý duy nhất?

Có vẻ như không cần phải bàn cãi khi khách hàng muốn có đại diện đại lý duy nhất hơn là một nhà môi giới giao dịch. Tuy nhiên, có một số lý do chính đáng tại sao một đại lý có thể cần phải chuyển đổi từ một đại lý duy nhất để trở thành một nhà môi giới giao dịch:

Khách hàng (người mua) muốn mua một tài sản đã được niêm yết với đại lý của mình hoặc một đại lý khác của cùng một công ty môi giới.
Khách hàng (người bán) quyết định bán tài sản của mình cho người mua đã được đại lý niêm yết hoặc đại lý khác của cùng một công ty môi giới giới thiệu tài sản của mình.

Luật công nhận rằng mỗi đại lý của công ty có thể có kiến thức đặc biệt, và do đó công ty không thể cung cấp thông tin bảo mật cho khách hàng.

Trong quan hệ ủy thác, khách hàng có đại lý với công ty môi giới mà đại lý làm việc, do đó, hai đại lý của cùng một công ty không thể cung cấp một đại lý duy nhất, chỉ có một thỏa thuận môi giới giao dịch.

Hãy nhớ rằng: Người đại diện không được phép nói với người bán rằng người mua sẽ cung cấp nhiều hơn hoặc nói với người mua rằng người bán sẽ lấy ít hơn mà không có sự cho phép của bên được đề cập.

Điều gì về việc thiếu thông tin đầy đủ?

Việc không công bố đầy đủ theo mối quan hệ môi giới giao dịch không nên làm phiền khách hàng. Nó không có nghĩa là đại lý môi giới giao dịch có thể giấu bạn mọi thứ. Một lần nữa, thông báo có nội dung rõ ràng, "Tiết lộ tất cả các dữ kiện ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản nhà ở và người mua không thể quan sát được."

Điều đó có nghĩa là người đại diện không có nghĩa vụ phải cho bạn biết mọi thứ. Trong một mối quan hệ đại lý đơn lẻ, nếu đại lý của người mua (từ một công ty khác) cho biết người mua của mình sẽ trả nhiều tiền hơn, đại lý duy nhất yêu cầu đại lý niêm yết của người bán thông báo cho người bán về điều đó khi anh ta đưa ra đề nghị của người mua cho mình. Là một nhà môi giới giao dịch, đại lý thậm chí không được phép đến đó mà không được phép, ngay cả khi anh ta có thông tin đặc quyền đó.

Chọn một công ty có uy tín và một đại lý có kinh nghiệm để đảm bảo giao dịch suôn sẻ.

Hình ảnh được cung cấp bởi Photo Mix từ Pixabay

Từ quan điểm của một đại lý

Khi tôi là người môi giới giao dịch cho cả người mua và người bán, cả hai bên đều được đối xử công bằng. Mọi đại lý tôi biết đều làm như vậy. Tuy nhiên, với tư cách là một đại lý, sở thích của tôi là có thể dành 100% sự chú ý cho khách hàng của tôi. Tôi vẫn có thể làm điều đó với tư cách là nhà môi giới giao dịch bằng cách chỉ làm việc cho người mua hoặc người bán trong thỏa thuận hợp tác với đại lý hoặc đại lý khác. Mối quan hệ đại lý mà đại lý kia có với người mua hoặc người bán của họ hoàn toàn là quyết định của họ và hoàn toàn không ảnh hưởng đến tình trạng mối quan hệ của tôi với khách hàng nếu họ làm việc cho một công ty khác. Một đại lý duy nhất có thể làm việc với một nhà môi giới giao dịch.

Cách tốt nhất để đảm bảo rằng giao dịch của bạn diễn ra suôn sẻ và cuối cùng bạn trở thành một khách hàng hài lòng không nằm trong mối quan hệ đại lý. Đó là bằng cách chọn một công ty có uy tín và một đại lý có kinh nghiệm để làm việc ban đầu. Người đại diện không nhất thiết phải có nhiều năm kinh nghiệm, nhưng họ phải có thể truy cập các tài nguyên cần thiết để điều hướng bạn thông qua giao dịch của mình.

Mục tiêu cuối cùng của một đặc vụ

Mục tiêu của tôi với tư cách là một đại lý ở Tampa Bay — và của hầu hết các đại lý mà tôi biết, cho dù là một đại lý hay nhà môi giới giao dịch — là để bạn hoàn toàn hài lòng với dịch vụ của chúng tôi. Chúng tôi hy vọng sẽ giữ chân bạn làm khách hàng trong nhiều năm tới. Chúng tôi cũng hy vọng rằng bạn rất hạnh phúc, bạn cũng tham khảo bạn bè và gia đình của bạn. Đó là mạch máu kinh doanh của một đại lý bất động sản.

Hỏi và Đáp

Câu hỏi: Điều gì xảy ra nếu một nhà môi giới giao dịch đứng về phía người bán?

Trả lời: Tôi hơi không rõ về những gì bạn đang hỏi: điều gì sẽ xảy ra nếu người môi giới giao dịch là đại lý của người bán trong khi người mua có người môi giới giao dịch của riêng mình hoặc đại lý duy nhất hoặc điều gì xảy ra nếu người môi giới giao dịch cho cả hai thực sự tìm kiếm lợi ích của người bán thay vì giao dịch?

Kịch bản đầu tiên hoàn toàn có thể chấp nhận được. Thứ hai là không. Một nhà môi giới giao dịch nên đối xử bình đẳng với cả hai bên. Anh ta hoặc cô ta nợ cùng một mức độ dịch vụ và sự siêng năng cho cả hai bên mà không cần ưu tiên. Nếu họ đại diện cho bên này hơn bên kia, đó chắc chắn là điều cần thảo luận với đại lý đó và người môi giới của anh ta. Đó là những gì tôi sẽ làm.